Изучаем договор аренды недвижимого имущества

Договор арены имущества необходим для того, чтобы определить права и обязанности участников сделки: арендодателя и съемщика, а также ее предмет и основные материальные моменты. При подписании подтверждающего документа, обязательными реквизитами являются:

• месторасположения недвижимости;
• общая площадь;
• срок и сумма ежемесячного/ежеквартального платежа;
• ценные вещи, которые передаются съемщику вместе с квартирой.

Характерные черты взаимоотношений

Договор аренды недвижимого имущества является гражданско-правовым актом, отношения по которому регулируются Гражданским Кодексом РФ.

Договору имущественного найма присущи несколько отличительных характеристик:

• недвижимое имущество передается во временное пользование на точно указанный срок (стандартный вариант — 6 месяцев);
• документы классифицируются в зависимости от вида передаваемого имущества (договор на сдачу в аренду жилой квартиры будет кардинально отличаться от передачи земельного участка и т. д.);
• в каждом документе, вне зависимости от типа аренды, имеется стандартная часть, где описываются права и обязанности участников сделки (данная часть разработана и рекомендована законодателями для минимизации рисков нарушения прав собственности).

Отличительная черта договора временного найма от лизинга или сделки по купле-продаже в его консенсуальности, т. е. временные права на владение недвижимостью переходят к арендатору именно в момент подписания гражданского акта, а не фактической передачи имущества. Бывают ситуации, когда момент подписания договора и начало использования недвижимости совпадают, но на практике это редкость.

Пункты договора

Взаимоотношения по аренде всегда заключаются в письменной форме и заверяются нотариально в присутствии обеих сторон сделки. Для договора временного найма обязательны такие пункты:

• предмет;
• арендная плата и сроки ее уплаты;
• права и обязанности участников;
• продолжительность;
• прекращение/внесение коррективов;
• ответственность.

Как уже упоминалось выше, предмет договора — одна из основных статей, отражающая суть взаимоотношений. Предметом сделки могут выступать:

• участки земли;
• участки земли с имеющимися на них зданиями и сооружениями;
• сооружения производственного/складского/боксового характера;
• жилые помещения;
• квартиры в многоэтажных домах.

Фиксированная стоимость аренды устанавливается арендодателем, а дополнительные элементы могут обсуждаться в процессе переговоров. К дополнительным элементам относятся стоимостные отношения относительно оплаты коммунальных платежей, средств связи, охранной/пожарной сигнализации и т. д.

Общепринятые принципы заключения договора временного найма недвижимости диктуют необходимость внесения арендатором залога: его обычный размер — сумма аренды за месяц. Из этого правила бывают исключения: арендодатели либо вообще не настаивают на залоге (такая ситуация встречается крайне редко), либо его сумма кратна 2-3 месяцам проживания (зависит от уровня роскошности имущества). После расторжения договора сумма залога возвращается с вычетом ущерба (если такой имеется) или коммунальных платежей.

Каковы права и обязанности сторон

Стандартный договор насчитывает более 30 подпунктов, регламентирующих права и обязанности каждой стороны. Если говорить обобщенно, то их суть в следующем:

• квартиросъемщик обязуется вносить фиксированную сумму ежемесячно;
• разрешается/запрещается дальнейшая субаренда;
• вписываются дополнительные условия (возможность проживания с детьми, домашними животными);
• прописывается порядок устранения аварийных ситуаций и ответственные за это лица;
• возможность преждевременного расторжения договора;
• суммы материального ущерба.

Крайне важно обсудить и четко установить рамки по устранению аварийных ситуаций/форс-мажора, а также возможность лизинга. Некоторые владельцы квартир/домов практикуют аренду с дальнейшим правом выкупа недвижимости: съемщик ежемесячно осуществляет оплату аренды в большем размере по отношению с рыночной стоимостью, но через определенные срок, квартира полностью переходит в его право собственности. Поэтому вопросы о предстоящем выкупе недвижимости решаются еще на этапе первичных переговоров.

Расторжение договора

Инициаторами расторжения сделки могут выступать обе стороны взаимоотношений. Расторжение взаимоотношений возможно в таких случаях:

• арендатор кардинально нарушил условия договора (сумма залога не возвращается);
• арендатор решил прекратить взаимоотношения раньше, чем кончается срок аренды, не уведомив владельца имущества за 30 календарных дней (залог не возвращается);
• арендодатель без весомых причин и нарушений со стороны квартиросъемщиков решил прекратить взаимоотношения (залог должен быть возвращен в полном размере);
• если закончился срок аренды и арендатор решил расторгнуть договор, то собственник должен быть уведомлен о подобных намерениях заранее (сумма залога возвращается за вычетом материального ущерба, если таковой имеется).

В документ могут вноситься корректировки относительно суммы арендной платы, дополнительных условий (наличие детей/животных/проживания лиц определенной национальности и т. д.) и имущественной составляющей. Все корректировки вносятся лишь после согласования их обеими сторонами.

Ответственность по договору

Ответственность по договору наступает в случае нарушения условий сделки или нанесения ущерба арендодателю. В случае весомых нарушений условий, владелец имущества имеет право потребовать освободить жилье в кратчайшие сроки без возврата залоговой суммы. При порче имущества квартиросъемщики обязаны возместить всю сумму материального ущерба и полностью устранить поломку/осуществить замену техники/мебели.