Образец должностной инструкции управляющего ТСЖ в 2021 году

Образец должностной инструкции управляющего ТСЖ

1. Основные положения

1. Управляющий ТСЖ нанимается и увольняется указом председателя правления ТСЖ.
2. Управляющий подчиняется председателю правления ТСЖ.
3. Управляющий ТСЖ должен подходить под следующие требования:
   • законченное среднее (высшее) образование;
   • трудовой опыт в сфере эксплуатации многоквартирного дома от двух лет;
   • также соответствовать иным критериям, установленным в действующем законодательстве.
4. При временном отсутствии управляющего (лечение, командировка и пр.) его функции, по приказу председателя правления ТСЖ, передаются другому лицу.
5. У управляющего в подчинении находятся сотрудники службы эксплуатации (уборщик, электрик и другие, согласно установленному штатному расписанию).
6. Управляющий ТСЖ должен понимать следующие вопросы:
   • положения ЖК РФ и иные нормы, определяющие порядок деятельности ТСЖ;
   • особенности управления многоквартирным домом и взаимодействия с его жильцами;
   • правила ведения документооборота в ТСЖ;
   • особенности расположения ТСЖ;
   • характеристики инфраструктуры и внутренних помещений дома;
   • правила работы с профильной технической документацией;
   • принципы представления интересов ТСЖ в общении с третьими лицами;
   • критериях оценки результативности подчиненных;
   • актуальные для ТСЖ санитарные нормы, правила охраны труда, а также стандарты безопасности;
   • основы экономического функционирования ТСЖ.
7. Управляющий ТСЖ руководствуется:
   • разделами ЖК РФ, а также иными профильными законами и нормами;
   • документацией ТСЖ, в том числе Уставом;
   • актуальными административными актами;
   • положениями этой инструкции.

2. Функции

Управляющий ТСЖ отвечает за:

1. Проведение профилактических осмотров территории ТСЖ.
2. Взаимодействие с членами ТСЖ в пределах своей компетенции.
3. Отслеживание текущих показаний счетчиков (вода, электричество и пр.), а также отслеживание состояния пломб на приборах.
4. Информирование правления ТСЖ по вопросам текущего состояния и перспектив инфраструктуры и других составляющих дома.
5. Ведение документации в границах своей ответственности.
6. Подписание договоров от имени ТСЖ в пределах своих полномочий.
7. Руководство подчинёнными в вопросах проведения работ в доме и на прилегающей площади.
8. Осуществление закупок материалов и инструментов, необходимых для деятельности подчиненных.
9. Подбор сторонних организаций по проведению работ, необходимых для ТСЖ.
10. Мониторинг поддержания на территории ТСЖ параметров санитарии, пожарной и технической безопасности, а также принятие мер по устранению обнаруженных недостатков.
11. Участие в деятельности комиссий ТСЖ.
12. Доведение до жильцов актуальной информации по деятельности ТСЖ.
13. Осуществление контроля деятельности сторонних организаций (по вывозу мусора, текущему ремонту и пр.).
14. Текущий учет ресурсов, потребляемых ТСЖ.

3. Ответственность

Управляющего ТСЖ можно привлечь к ответственности за:

1. Ущерб, который получен ТСЖ из-за его деятельности, — в соответствии с актуальными положениями нормативно-правовой базы.
2. Разглашение внутренней информации третьим лицам — в пределах, указанных в соответствующих разделах законодательства.
3. Неисполнение своих профессиональных функций, закрепленных в этой инструкции, — в тех границах, которые обозначены в трудовом законодательстве.
4. Нарушения законов и правил, совершенные в ходе выполнения трудовых обязанностей, — в соответствии с положениями действующей нормативно-правовой базы.

4. Права

Управляющий ТСЖ наделён следующими полномочиями:

1. Представлять ТСЖ (в т.ч. по доверенности) в отношениях со сторонними организациями.
2. Требовать содействия в исполнении трудовых функций от сотрудников ТСЖ в пределах своей компетенции.
3. Участвовать в собраниях правления ТСЖ по аспектам текущей деятельности.
4. Получать от правления ТСЖ необходимые для работы данные.
5. Предлагать правлению меры по наказанию, поощрению и кадровым перемещениям в отношении подчиненных.
6. На определенное время отстранять от работы подчиненных в случае нарушения ими параметров в сфере трудовой дисциплины, соблюдения санитарных стандартов и правил безопасности.
7. Распоряжаться ресурсами ТСЖ в пределах своей компетенции.
8. Получать от ТСЖ компенсацию расходов, в предварительно согласованном размере, понесенных при выполнении своих функций.
9. Иметь доступ к специальному помещению с необходимой оргтехникой и материалами, применяемыми в своей работе.
10. Осуществлять иные полномочия, установленные в трудовом договоре и актуальном законодательстве.

Особенности юридического статуса председателя

Является ли председатель ТСЖ должностным лицом? Статья 16 V раздела ЖК РФ излагает требования к должностным лицам ЖК (Жилищного кооператива). К ним относят председателя, бухгалтера и членов правления.

Как и любой руководитель, глава правления имеет право подписи финансовых документов, однако персональной ответственности, в отличие от директоров коммерческих предприятий, не несет. Прокуратура и суд не причисляют председателя к должностным лицам.

Налоговая регистрирует главу ТСЖ не как руководителя, а как председателя. Формально такое лицо не имеет права подписи на документах. А если подписывает, должен нести персональную ответственность.

Глава правления Товарищества – должность выборная, а должностных лиц назначают. Отвечает председатель за надлежащее исполнение своих обязанностей, а также отчитывается перед контролирующими государственными органами.

Работа председателя ТСЖ по совместительству

Статья 282 Трудового кодекса РФ регламентирует порядок выполнения работниками иной оплачиваемой деятельности на постоянной основе в свободное от ключевой работы время. Трудовые договоры заключаются с нелимитированным количеством компаний, если другой порядок не предусмотрен ФЗ. Руководитель товарищества имеет полное право поступать так же.

В ст. 147 ЖК РФ указано, что ни один правленец, в том числе его руководитель, не может занимать еще одну должность в одном и том же товариществе. Ограничений по трудоустройству в другие фирмы нет. Главное, чтобы в трудовом контракте было прописано, что сотрудник совмещает свою деятельность.

Длительность работы, осуществляемой по совместительству, не может превышать 4 часов в день в те дни, когда сотрудник занят на основной работе. В выходной день он может выходить на полную ставку. При этом за 1 календарный месяц выработка часов на дополнительном месте не будет превышать половины от ежемесячного норматива рабочих часов, прописанных в ст. 284 ТК РФ. Исключение делается только в том случае, если человек отстранен от деятельности на основном месте или приостановлено сотрудничество в соответствии со статьями 142 и 73 ТК РФ.

Каким требованиям должно отвечать лицо, занимающее эту должность

Кто может стать председателем ТСЖ? Как и любая другая должность, председатель должен соответствовать следующим требованиям. В каждом товариществе они индивидуальны.

Но существуют основные требования:

• в отдельных случаях требуется человек с высшим экономическим или техническим образованием;
• зачастую выставляется требование по возрасту, кандидат должен быть старше тридцати лет;
• не подсудный ранее;
• иметь достаточное количество времени для совершения работы.

Наличие ответственности, компетентности и чёткости тоже являются необходимыми качествами кандидата на должность.

Немаловажным является знание технического устройства строения.

Обязательное условие — знание всей нормативной и законодательной документации связанной с ТСЖ.

Отпуск

У руководителя товарищества собственников жилья, как и у любого иного должностного лица, есть право уйти в отпуск.

И, хотя, функции председателя трудовой сферой не считаются, устав закрепляет его право на получение отпуска. Максимальное число дней возможного отсутствия председателя ТСЖ достигает отметки 30.

Само собой, пока руководитель находится в отпуске, товарищество вынуждено решать часть вопросов самостоятельно.

Исполнять временно обязанности председателя может любой член правления. Но для этого его должны избрать заранее. Собрание владельцев изучает претендента (которого предлагает сам председатель), и, если никто не возражает (большинство голосов), происходит утверждение кандидатуры.

Пока руководитель находится в отпуске, его заместитель исполняет все обязанности и пользуется всеми правами, наложенными на председателя. У него появляется право на принятие важных решений, внесение изменений, сбор собраний и проставление личных подписей на платежной документации.

Сразу после того, как председатель выходит из отпуска, заместитель снимает возложенные на себя обязанности и передает их обратно.

За что председатель правления ТСЖ может быть привлечён к ответственности

Собственник, избранный председателем правления ТСЖ, несёт ответственность за деятельность товарищества: административную и гражданско-правовую.

Административная ответственность для председателя ТСЖ как должностного лица наступает в случае, если надзорным органом выявлены нарушения, допущенные при управлении многоквартирным домом. Это закреплено в п. 42 ПП РФ № 491, а также прописано в п. 15 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2005 № 5.

Согласно судебной практике, председателя правления ТСЖ могут привлечь к ответственности за нарушение правил содержания и ремонта общего имущества дома (ст. 7.22 КоАП РФ), неисполнение требований прокурора (ст. 17.7 КоАП РФ) и ГЖИ (ч. 24 ст. 19.5 КоАП РФ), нарушение порядка ценообразования (ч. 2 ст. 14.6 КоАП РФ), трудового законодательства (ст. 5.27 КоАП РФ) и по другим основаниям.

Ошибки, неправомерные действия или бездействие лица в период его работы председателем правления ТСЖ могут повлечь и гражданско-правовую ответственность за них: например, возмещение убытков товариществу, которые были причинены действиями/бездействием председателя правления (ст.ст. 15, 53.1 ГК РФ).

Процесс избрания председателя

Жилищным законодательством предусмотрено, что выбор председателя, а в случае необходимости его смена, относится к обязанностям правления ТСЖ. Но устав товарищества может определить, что вопрос выбора относится к компетенции общего собрания.

Избрание председателя высшим управленческим органом является более сложным процессом, однако отображает истинное желание всех членов организации.

Если рассматривать первый вариант – когда выбор председателя выполняется правлением – важно отметить, что решение данного вопроса происходит во время первого заседания правления, что фиксируется в протоколе.

В ЖК России упоминается еще одно должностное лицо, которое может избираться, это заместитель председателя. Однако процедура, по которой он избирается, законом не установлена.

Нормирован ли рабочий день председателя

В данном случае все зависит от того, что прописано в уставе ТСЖ. Как правило, нормированный рабочий день не устанавливается, так как при управлении многоквартирным домом нет необходимости постоянно находиться на рабочем месте и разрешать те или иные вопросы.

Положен ли отпуск

В случае, если с тем или иным членом правления товарищества собственников жилья заключен трудовой договор, то он имеет право на оплачиваемый отпуск в 28 календарных дней. Даже если таковой договор не заключен — все равно есть шанс. Необходимо лишь подать заявление в правление товарищества!

На время отсутствия председателя, его обязанности будет назначенный им заместитель, правление ТСЖ, при необходимости, также может взять на себя его работу.

Нормативная база

Деятельность председателя ТСЖ регламентируется нормативно-правовыми актами Российской Федерации. Само собой, в первую очередь речь идет о Жилищном Кодексе РФ.

Увы, его положения не содержат отдельную статью непосредственно по личности председателя. Но, несмотря на это, существуют отдельные фрагменты, взятые из норм и других положений. В них зафиксировано следующее: председатель ТСЖ имеет право осуществлять руководство правлением, на внесение дополнений и изменений. Он может выполнять и другие, недоступные для других членов товарищества функции. О них мы поговорим чуть позже.

Внимание

Еще деятельность товарищества регламентируется локальным нормативным актом. Его принимают сами жильцы многоквартирного дома. Документ также содержит права и обязанности председателя ТСЖ. Как правило, речь идет об уставе, в котором отражаются все особенности и нюансы.

Для составления Устава может быть использован как стандартный образец – с отлично известными всем формулировками и трактовками, как и нестандартный – если общее собрание жильцов решит внести в него какие-то свои положения.

Обязанности председателя ТСЖ в многоквартирных домах

Ответственность председателя ТСЖ распространяется на многие сферы, связанные с управлением общедомовым имуществом. После избрания на должность председателю предстоит определить круг полномочий и их длительность. Для организации эффективного управления выборному лицу необходимо изучить, на основании чего действует председатель, и далее согласовывать свои действия с этим документом.

Законодательство устанавливает, что председатель правления ТСЖ действует на основании утвержденного Устава, в котором определяются все основные моменты деятельности организации и выбранного правления.
Хотя ответственность председателя ТСЖ по закону ограничивается Уставом, важно, чтобы возложенные функции исполнялись качественно и полноценно.

От способностей кандидата на должность будет зависеть многое, поэтому к нему предъявляются следующие требования:

• российское гражданство, позволяющее пользоваться полнотой прав гражданина РФ;
• наличие квартиры в собственности в МКД;
• проживание в обслуживаемом МКД;
• способности к дипломатии и стрессовым ситуациям;
• высокая степень ответственности.

Иногда сами владельцы квартир устанавливают дополнительные требования к образованию, опыту работы в сфере управления и т.д.

Порядок выбора: процедура

Порядок избрания и вступление в полномочия председателя ТСЖ происходит в несколько этапов:

1. Оповещение граждан о проведении собрания.
2. Оглашение повестки дня по поводу предстоящего избрания председателя.
3. Дата выборов.
4. Выдвижение кандидатов.
5. Непосредственное проведение выборов.
6. Оглашение результатов.
7. Подписание необходимой документации и вступление в должность.

Порядок выбора председателя регламентируется внутренними локальными актами товарищества. При отсутствии таковых документов выборы могут быть признаны недействительными по заявлению кого-либо из собственников многоквартирного дома.

Аспекты должностной инструкции

Структура и другие параметры должностной инструкции не закреплены в действующем законодательстве, поэтому наниматели ориентируются на типовые образцы документов и принципы делопроизводства. В соответствии с ними инструкция может создаваться в двух видах: стандартном и расширенном.

Стандартный формат инструкции:

• Общий раздел.
• Профильные функции.
• Должностные полномочия.
• Параметры возможной ответственности.

Данный формат документа наиболее популярен в средних и малых организациях, а также для описания характеристик массовых профессий.

В крупных организациях, где трудятся многочисленные сотрудники с разнообразными задачами, популярен расширенный формат. В нем к четырем типовым разделам могут добавляться:

• Особенности работы.
• Критерии оценки результативности (KPI).
• Параметры изменения инструкции.
• Запрет на определенные действия.

Расширенный вариант позволяет документировать многие аспекты трудовой деятельности, но снижает гибкость сотрудников и их начальников.

Внимание! Положения инструкции не должны находиться в противоречии с параметрами трудового договора, который считается определяющим документом по служебным взаимоотношениям.

Основной раздел

Основные задачи раздела:

• Описать общие параметры деятельности сотрудника.
• Закрепить требования к квалификации претендента на должность, что позволит подобрать сотрудников надлежащего уровня.

Если должность предусматривает какие-то специфические требования (медосмотр, наличие лицензии, необходимость инструктажа по охране труда и пр.), то они даются именно в этой части.

Функции

Обязанности руководителя, указанные в этом разделе, могут несколько различаться в зависимости от особенностей организации, где он работает. Но это касается только вспомогательных обязанностей — профильные остаются неизменными. Руководство подчиненными, представление работодателя в контактах с другими организациями и прочие подобные характеристики прописываются в любой инструкции для топ-менеджеров.

Отдельно оговариваются функции по соблюдению правил пожарной безопасности, норм охраны труда, стандартов документооборота — они обязательны практически для любых профессий.

Внимание! Характеристики многих профессий даны в соответствующих профстандартах и разделах квалификационных справочников. Так, основные параметры по руководству ТСЖ можно взять из профстандарта 16.018, описывающего деятельность управляющего многоквартирного дома.

Ответственность

Процесс привлечения руководителя к ответственности может проходить в административном (внутри организации) или судебном формате, с привлечением свидетелей, адвокатов и пр. В обоих вариантах мера наказания определяется на основе действующей нормативно-правовой базы, имеющей значительный объем и сложность. Это обстоятельство препятствуют её полноценному включению в должностную инструкцию, поэтому в разделе потенциальная ответственность прописывается в общей форме, с небольшим количеством подробностей.

Какая у него ответственность

За несоблюдение должностных обязанностей, совершение финансовых махинаций, мошеннических действий председатель товарищества несет ответственность от дисциплинарной до уголовной. Меры прописаны в Уставе ТСЖ.

За превышения

Ответственность за превышение должностных полномочий будет зависеть от специфики допущенного нарушения. Например, в случае направления документа, на которое у лица нет полномочий, в государственное учреждение, оно просто останется без рассмотрения.

Если речь идет о самовольном расходовании или присвоении денежных средств, полученных от жильцов для определенных целей, ответственность будет уголовной. Суд может расценить действия руководителя как мошенничество или хищение. За причиненный по его вине ущерб будет возложена гражданская ответственность.

За бездействие

Если председатель халатно относится к своим обязанностям и не выполняет их, он понесет дисциплинарную ответственность. В случае если бездействие влечет ущерб для собственников, он будет обязан возместить материальный и моральный вред.

Зарплата председателя организации

Вознаграждение руководителя оговаривается в 2 актах.

К ним отнесены:

1. ЖК РФ;
2. уставная документация организации.

В Уставе прописывается, в каком процентном соотношении оплачивается зарплата руководителю ТСЖ. Имеет ли право выбранный гражданин участвовать в определении размере вознаграждения устанавливается в ЖК РФ. Определяется сумма жильцами или членами правления.

Обратите внимание: оплата может быть любой, при условии, что она не влияет на покрытие потребностей МКД. Бывший председатель утрачивает право на преференции, полагающиеся членами ТСЖ.

Получает зарплату или вознаграждения

Статья 147 Жилищного кодекса РФ запрещает членам правления и ТСЖ и его председателю осуществлять деятельность в товариществе на основании трудового договора.

Управление домом занимает все свободное время гражданина и не позволяет иметь другую работу и получать зарплату. Выход практики нашли в назначении вознаграждения за работу.

Такая оплата труда полагается за каждую произведенную работу в доме (ремонт лифта, починка стояков, покраска стен, установка общедомового счетчика). Часть, которая послужит вознаграждением, не может превышать 30% от стоимости каждой операции.

Кроме того, существует понятие уплаты товариществом страховых взносов. Они покрывают расходы, связанные с осуществлением деятельности (свет, транспорт).

Когда такой потребности нет, деньги послужат оплатой труда председателя. Эти суммы входят в счет за содержание и ремонт дома и составляют не более 5%.

Управляющий или второй помощник

Очень часто случается, что найти достойную кандидатуру для правления не получается. И тогда возможен другой вариант, позволяющий избрать управляющего товариществом, а именно, кандидат не является жильцом дома, но имеет опыт ведения хозяйственной деятельности. Принято разделять понятия «управляющий» и «председатель». Если первый выполняет общие функции, такие как созыв собрания, рассмотрение важных вопросов и прочее, то второй занимается всеми остальными управленческими задачами, которые затрагивают ведение учета, финансовую и налоговую деятельность, прием на работу и прочее.

В обоих вариантах нельзя обойтись без заключения договора на работу, в котором будут четко описаны все права и обязанности глав правления, также оплата их работы.

На основании чего действует правление?

ТСЖ — это некоммерческое учреждение, которое зарегистрировано как юридическое лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом.

Одна из причин создания товарищества — это возможность формирования состава с учетом мнения жильцов, которые будут представлять интересы дома. Но так как собирать каждый раз всех граждан нет возможности, то в ТСЖ существуют состав правления. Входящие в него граждане представляют интересы других собственников жилья при решении бытовых вопросов.

Важно! В серьезных ситуациях проводится сбор жильцов, мнение которых учитывается при вынесении решения.

Деятельность членов ТСЖ регламентируется на законодательном уровне следующими актами и документами:

• ГК РФ (регулировка взаимоотношений, касающихся имущественных и неимущественных прав);
• ЖК РФ (ста содержит критерии качества при предоставлении жилищно-коммунальных услуг);
• ФЗ РФ № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»;
• Постановление Правительства № 491 , принятое от 13.08.2006 г. «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирных домах».

К внутренним документам относится Устав товарищества. Для членов правления существует Должностная инструкция.

Федеральный закон от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»

За что отвечает глава?

Так как глава должен выполнять большой спектр работ, он вправе нанять других сотрудников, которые смогут ему в этом помочь. Список отобранных кандидатов рассматривается на общем собрании, после чего утверждается. Сотрудники будут выполнять поручения непосредственно председателя. Что касается сохранности документов, ведения налогового учета и всех финансовых вопросов, то за них отвечает только глава товарищества. Именно поэтому необходимо, чтобы он обладал хотя бы базовыми знаниями из нормативно-правого кодекса России.

К еще одной функции можно отнести ведение и предоставление отчетов для всех членов товарищества, разрешение конфликтов внутри организации, а также взаимосвязь с администрацией города.

Если же будут возникать чрезвычайные ситуации, которые могут привести к полному или частичному разрушению помещений и их порче, то председатель может без разрешения попасть в квартиру жильцов для того, чтобы решить проблему. Что касается глобальных перестроек или перепланировок, то они должны быть заранее обсуждены с главой и всеми членами сообщества.

Что делать, если председатель ТСЖ не выполняет свои обязанности?

Когда возникают сомнения в законности действий председателя товарищества, правлением назначается ревизионная комиссия, для проверки использования денежных средств, или техническая группа – в зависимости от проблемы. Назначенные люди производят полную проверку финансовой отчетности, рассматривают движения средств на счетах и прочую информацию. Для этого члены комиссии обращаются к бухгалтеру, который, на основании ЖК РФ, обязан предоставлять любую информацию.

Техническая группа лиц, в то же время, может собрать доказательства невыполнения председателем своих прямых обязанностей (плохо произведен ремонт подъездов, не работают лифты, аварийное состояние инженерных коммуникаций и прочее).

Все результаты обсуждаются на внеочередном собрании членов ТСЖ. Для этого собственники за 10 дней до назначенной даты информируются о повестке дня. Собрание будет считаться состоявшимся при присутствии более 50 % жильцов. Предлагается несколько подходящих кандидатов, и из их числа избирается новый председатель ТСЖ. Голосование может производиться в заочной форме. Инициативная группа раздает бюллетени с перечнем вопросов повестки дня, где граждане ставят отметку, которая соответствует их решению. Это может быть открытым или закрытым мероприятием. Итоги голосования вносятся в протокол.

Права и обязанности

В числе ключевых обязанностей председателя правления ТСЖ согласно жилищного кодекса:

• гарантия своевременной реализации работ, нужных для исправного функционирования МКД 
• обеспечение собственников помещений качественными коммунальными услугами от подрядчиков 
• правильная реакция на запросы и рекомендации всех жильцов

Для успешного исполнения обязанностей руководитель должен разбираться во многих сферах и обладать специализированными знаниями в управлении коммунальными ресурсами и административной части деятельности. Оптимально, если претендент, пройдет специальные курсы.

Глава ТСЖ наделен следующими правами:

• распоряжаться деньгами, находящимися на общем счете товарищества 
• нанимать, увольнять сотрудников и начислять им заработную плату 
• контролировать работу персонала 
• иметь доступ во все помещения, в том числе личную собственность, в случае возникновения аварийной ситуации, грозящей испортить имущество других собственников 
• принимать решение на общедомовом собрании, используя свой голос, если голоса разделились поровну.

Управляющий должен:

• производить контроль своевременной оплаты собственниками МКД коммунальных услуг 
• осуществлять перерасчет стоимости в случае изменения тарифных планов 
• уметь трактовать законы и правовые акты РФ 
• следить за изменениями в законодательстве, в особенности Жилищного кодекса РФ 
• отслеживать работу финансовых структур и подчиненных товарищества 
• исполнять решения, принятые большинством собственников 
• отслеживать деятельность управляющего блоком товарищества по соблюдению Устава и других документов, регламентирующих их работу 
• поддерживать порядок в МКД и на прилегающей территории 
• руководить персоналом ТСЖ
   

В полномочия председателя ТСЖ входит составление расписаний работы, отслеживание исполнений трудовых обязанностей служащих, разъяснение правил начисления зарплаты и иным вопросам, связанным с рекрутингом и кадрами, отследить исполнение всех договоренностей, подписанных с поставщиками ресурсных компаний, ремонтных организаций и прочих предприятий, обслуживающих МКД, защищать права и интересы жителей, состоящих в товариществе, находить поставщиков и подписывать с ними контракты по обеспечению состояния МКД на должном уровне, предупреждать конфликты или гасить их, сохранять общедомовую собственность, работать с документацией, предоставлять отчеты по итогам выполнения работ.

Деятельность органов правления

К основным функциям правления ТСЖ относятся:

• Планирование расходов, связанных с эксплуатацией дома;
• Подписание договоров по возникающим административным и финансовым вопросам;
• Созыв общих сборов жильцов МКД;
• Осуществление бухучета;
• Контроль своевременности оплаты услуг участниками;
• Наем работников, выполняющих хозяйственные функции.

Полный перечень обязанностей Правления фиксируется в уставе.

В отдельных случаях правление вправе инициировать выборы председателя или избрать его самостоятельно. Такое право закрепляется уставом Товарищества. Состав Правления формируется из членов объединения. Жилищный кодекс не устанавливает нижнего предела выполнения ими своих функций, но ограничивает максимальный срок избрания двумя годами.

Полномочия

Гражданин, претендующий на должность руководителя, должен обладать лидерскими качествами, иметь опыт работы, знать проблемы дома. Также желательно, чтобы председатель ТСЖ умел вести переговоры с поставщиками коммунальных услуг.

Иногда выбранный человек не имеет достаточных знаний в правовых или организационных вопросах. Тогда он может пройти обучение за счет членов общества, если они в этом заинтересованы.

Все задачи, которые выполняет глава ТСЖ, связаны с интересами собственников дома. В подобных обществах многоквартирных домов полномочия, которыми его наделяют, похожи. В Уставе товарищества требования к председателю обычно следующие:

• следить за ходом выполнения решений собрания;
• давать распоряжения лицам, являющимися сотрудниками ТСЖ;
• от имени общества подписывать договора;
• вести переговоры с поставщиками услуг;
• при необходимости участвовать в заседаниях суда, следственных мероприятиях;
• выезжать в командировки по делам общества;
• присутствовать на собраниях, семинарах, конференциях, организованных органами местного самоуправления;
• подписывать необходимые платежные документы;
• составлять иски в суд на неплательщиков;
• входить в квартиру в отсутствии хозяев, если сложилась непредвиденная ситуация, и требуется срочное вмешательство аварийных служб;
• осуществлять прием работников, на основании штатного расписания (бухгалтера, слесаря, сантехника, электрика и прочих).

Может ли председатель ТСЖ отключить электричество должнику?

Товарищество собственников жилья имеет право заключать договоры на предоставление коммунально-бытовых услуг. Основанием для таких действия являются Правила предоставления коммунальных услуг (Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354).

Если оформлены договорные отношения с собственником, имеющим долг за потребленные киловатты, то отключение электроэнергии находится в полномочиях председателя.

Просроченным платеж будет считаться при отсутствии оплаты за поставленную услугу (в данном случае – подачу электроэнергии) в течение двух расчетных периодов. Неплательщику выписывают предупреждение о погашении задолженности в течение 20 дней. Если в этот период деньги не поступили, то ТСЖ производит ограничение подачи энергоресурсов.

Когда нет технической возможности произвести ограничительные работы, председатель вправе дать распоряжение на полное отключение. Если в течение 10 дней с введения ограничения собственник не оплатил долг, в этом случае ТСЖ тоже вправе произвести отключение.  Следить за соблюдением сроков действия уведомлений – обязанность управляющего ТСЖ.

Если неплательщик имеет прямой договор с энергоснабжающей организацией, то товарищество не вправе производить действия по ограничению или отключению, даже если имеется большая задолженность.

Обязанности управляющего ТСЖ

В отличие от председателя, управляющий может не являться членом правления ТСЖ. Он назначается по приказу и подчиняется непосредственно руководителю. С ним заключается трудовое соглашение. Такое лицо может быть индивидуальным предпринимателем и работать в нескольких ТСЖ. Обязательно, при назначении на должность, председатель и правление оформляют доверенность, в которой указаны предоставленные полномочия.

Если руководитель товарищества отчитывается за проделанную работу перед правлением, то управдом отвечает только перед главой ТСЖ. Он должен согласовывать любые действия с председателем, постоянно держать его в курсе событий, а также своевременно выполнять возложенные обязанности:

• производить контроль качества коммунальных услуг;
• снимать контрольные показания приборов учета;
• рассчитывать сметы на определенные работы и контролировать их соблюдение;
• контролировать территорию около дома и следить за содержанием ее в чистоте и порядке;
• регулярно производить осмотр коммуникаций, несущих конструкций дома;
• выявлять несанкционированные перепланировки;
• знать нормы и правила содержания жилого фонда и быть в курсе изменения законодательных актов, касающихся общества;
• предупреждать возникновение аварийных проблем и, в случае внештатных ситуаций, принимать действия по их оперативному устранению;
• проводить прием и учет жалоб и просьб жителей;
• при необходимости участвовать в судебных разбирательствах;
• вести учет расходных материалов;
• составлять план мероприятий по подготовке к наступающему сезону;
• закупать необходимые материалы, запасные части и производить их списание.

Срок полномочий

Председатель ТСЖ избирается сроком до двух лет, что определено ст. 149 ЖК РФ. Наименьшее количество времени, которое он может отработать на этой должности, законом не ограничено.

По истечению срока ему дозволено снова подать заявление, либо его могут выбрать решением правления или на общем собрании.

На весь период с членом, получившим большинство голосов, заключается договор, в соответствии с трудовым законодательством. Подписанный документ является основным во взаимоотношениях с гражданами ТСЖ. Все условия в соглашении созвучны с главным документом юридического лица – Уставом.

Период действия полномочий управляющего ТСЖ зависит от формы договора, который с ним заключили. Если заключено трудовое соглашение между обществом и физическим лицом, принимаемым на это место, то его действие может быть без указания срока. При оформлении гражданско-правового договора, также имеющего юридическую силу, сотрудник принимается на определенное время, о чем указано в документе.

Главные функции председателя ТСЖ

После того как на собрании правления товарищества жильцов будет утверждена кандидатура председателя, то с ним заключается трудовой договор, в котором оговариваются все условия его работы. Поскольку товарищество является официальным юридическим лицом, то каждый раз при смене его председателя об этом необходимо сообщить в налоговую инспекцию, чтобы они внесли соответствующие изменения в ЕГРЮЛ.

Главными документами, которыми регулируется деятельность правления ТСЖ и его председателя являются устав товарищества, Жилищный кодекс РФ и Законодательство РФ. Все положения, заключенные в них, не могут противоречить друг другу.

Устав товарищества утверждается на общем собрании жильцов дома и имеет законную юридическую силу. В нем должны быть прописаны и предусмотрены необходимые для осуществления успешной деятельности действия не только членов правления, но и всех остальных участников ТСЖ, которые также являются ответственными участниками этой организации.

В договоре, который подписывает председатель при вступлении в должность, оговариваются права и обязанности председателя ТСЖ, а также степень его ответственности. Еще там должны быть указаны меры, которые могут быть приняты в том случае, если он не будет справляться с теми поручениями, выполнение которых ему доверили собственники жилья.

Основными функциями деятельности председателя правления являются:

• обеспечение своевременного выполнения всех необходимых хозяйственных и коммунальных работ по дому;
• предоставление собственникам квартир качественных поставок тепла, воды и электроэнергии от подрядных организаций;
• грамотное реагирование на все просьбы и нужды участников товарищества.

Это достаточно большой спектр разнообразной деятельности, часто требующий от председателя обладания специальными знаниями в области управления жилищными ресурсами и административной работы, поэтому участникам товарищества целесообразно будет выделить определенные средства для того, чтобы послать председателя правления пройти обучение на специализированных курсах. Это позволит обеспечить более эффективную реализацию его возможностей в непростой сфере управления жилищным хозяйством.