Военная ипотека на строительство частного дома

Можно ли использовать деньги военной ипотеки для строительства дома

Благодаря участию в программе НИС военнослужащий может приобрести в ипотеку квартиру или частный дом с участком. Однако, иногда участники хотят приобрести не готовое домовладение, а получить средства на его строительство. До недавнего времени законодательство запрещало расходовать средства НИС в этом направлении. Расходовать денежные средства военного ведомства можно было только строго по целевому назначению.

С недавних пор ситуация немного изменилась. В закон были внесены некоторые поправки, которые могут помочь реализовать данный проект. При этом, заемщик должен понимать, что проведение данной процедуры может вызвать определенные сложности. Помимо этого, по данным кредитных организаций процентные ставки за пользование кредитом в данном случае будут выше, чем за приобретение готового жилья.

Почему государство запрещает тратить средства ЦЖЗ на индивидуальное строительство

В законе о военной ипотеке указывается, что участник программы может приобрести квартиру, а также земельный участок с готовым или частичным домовладением. При этом самостоятельное строительство практически исключено.

Росвоенипотека выделяет средства строго под объект недвижимости. Отслеживание целевого использования средств в условиях индивидуального строительства ведомством не предусмотрено. Это вызвано такими факторами:

• Военное ведомство не сможет отследить все платежные документы, которые подтверждают расходование средств именно на строительные нужды. Для осуществления такого контроля необходимо создавать отдельный надзорный орган. Однако в данных условиях это нецелесообразно.
• Особые риски как для ведомства, так и для банка вызывает длительность строительства. Дом вообще может быть не достроен, что повлечет за собой убытки от организаций, выдавших денежные средства.
• Предоставление в качестве залогового имущества приобретаемого земельного участка также не совсем рационально. Стоимость индивидуального строительства в разы превышает стоимость земельного участка, поэтому в такой ситуации банк может принять отрицательное решение по ипотечному кредиту.

Разумеется, ни военное ведомство, ни банковская организация не позволят себе рисковать денежными средствами. Однако, есть варианты, при которых строительство дома при помощи ЦЖЗ вполне реально.

Подводные камни и отличия от «сельской» ипотеки

Банк обязательно проведет оценку земельного участка. Приведем пример: участок продают за 2,5 млн рублей, а оценщик оценивает его в 1 млн руб. В этой ситуации банк будет выдавать кредит на 1 млн руб. Конечно, можно нанять своего оценщика и попросить его сделать отчет с ценой предложения, но у банка есть своя независимая экспертная служба.

Однако это частный случай. Системная проблема в другом. Например, продается участок с проведенными инженерными сетями, из-за чего его цена, скажем, 1 млн руб. за сотку. Оценщик же оценивает по среднерыночной цене 350 тыс. руб. за сотку, потому что сети его не волнуют. Что делать?

Вернемся к предыдущему примеру. Разница в 1,5 млн для покупателя чаще всего критична. Тогда он заключает договор на землю в 1 млн рублей, но увеличивает на 1,5 млн рублей стоимость строительства дома. В этом случае в тело кредита войдет полная сумма.

И здесь кроется одно из принципиальных отличий ипотеки на ИЖС от «сельской». Во втором случае нужно детальным образом прописывать смету и согласовывать ее с банком. По кредиту на ИЖС достаточно выполнить требования к договору и иметь общую спецификацию проекта. Это оставляет возможность для более гибкого ценообразования при составлении сметы.

Процесс оформления ипотеки на ИЖС

После того, как участок согласован с банком, банк все устроило, заемщику предстоит заключить три договора: купли-продажи земельного участка, строительного подряда и кредитный ипотечный договор.

ДОМ.РФ открывает три аккредитива, куда поступят:

• деньги на покупку земли;
• первоначальный взнос за кредит;
• 40% от суммы сделки (земля + дом).

При этом свою прибыль строительная компания, которую наняли, чтобы возвести дом, увидит в конце стройки. Тех денег, которые передаются ей изначально, не хватит. Поэтому застройщикам приходится вкладывать в строительство дома для клиента свои средства. На сегодняшний день так выглядит защита заемщика по кредиту.

Правила

После того, как ДОМ.РФ одобряет заемщику кредит, у него есть 3 месяца, за которые нужно найти земельный участок для будущего строительства, согласовать его с банком и заключить договор стройподряда. Это должен быть участок, на котором можно построить индивидуальный жилой дом, включая сельхозземли с ВРИ для дачного строительства или земли ИЖС населенных пунктов. Важно, чтобы будущему дому можно было присвоить «милицейский адрес», и там можно было зарегистрироваться.

Покупка дома по военной ипотеке

Купить дом, будучи участником системы НИС, несомненно проще, но и тут есть несколько важных нюансов.

Во-первых, дом должен соответствовать ряду требований:

• наличие водо-, газо-, электроснабжения, канализации (хотя газоснабжения требуют не все банки, необходимо уточнять у сотрудников конкретного банка);
• отсутствие деревянных перекрытий;
• общее состояние дома не должно быть аварийным и подлежать сносу;
• достаточно развитая локальная инфраструктура.

Иными словами, дом должен быть в хорошем состоянии, чтобы в случае чего его можно было реализовать на рынке недвижимости, и он действительно пользовался бы спросом среди покупателей. Так, на покупку дома ипотеку для военнослужащих выдает Сбербанк и УралСиб.

Во-вторых, проблемы могут возникнуть из-за статуса земель, на которых находится интересующий заёмщика дом. Возможны три варианта:

• ИЖС – индивидуальное жилищное строительство;
• ДНП – дачное некоммерческое партнёрство;
• СНТ – садоводческое некоммерческое товарищество.

В первом случае земли предназначены под частные дома и коттеджи, а значит, и с получением ипотечного займа на покупку домов на эти земли возникнуть не должно. А вот дома на землях ДНП и СНТ подойдут для ипотеки далеко не в каждом банке. Формально они предназначены для дачных и огородных участков, следовательно, там не живут. Доказать, что заёмщик собирается именно жить там, будет очень проблематично.

Тем не менее, попытаться можно – некоторые банки не обращают внимания на данный аспект, или же хорошо знакомы с особенностями местности (например, если в данном населённом пункте отдельный район имеет статус ДНП, но по факту там расположился жилой коттеджный посёлок, то теоретически получить ипотеку на дом в данном районе должно быть просто).

Условия предоставления услуг подрядных организаций для строительства дома по военной ипотеке

На сегодняшний день есть ряд подрядчиков, которые предлагают свои услуги по строительству домов для участников программы НИС. При этом, предлагается не только выбрать месторасположение участка, но также проект дома и материалы, из которого он будет построен. Однако, здесь есть несколько важных моментов, на которые стоит обратить внимание:

• Между участником НИС и подрядной организацией заключается договор о сотрудничестве, в котором указываются обязательства обеих сторон. Подрядчик в авансовом порядке оплачивает затраты на покупку участка и строительство объекта, а участник обязан выкупить домовладение после того, как оно будет сдано в эксплуатацию;
• Выбор земельного участка и проект будущего дома должен соответствовать всем требованиям, предъявляемым к объектам недвижимости Росвоенипотекой и банковскими организациями.

По таким предложениям стоимость земельного участка вместе с готовым строительством не превышает целевого жилищного займа, который получает военнослужащий в условиях накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения.

Категория земельного участка, на котором будет возводиться дом, должна быть под индивидуальное жилищное строительство. Есть подрядчики, которые рассматривают участки с категорией «земли населенных пунктов». Такая земля предназначена для ведения личного подсобного хозяйства, но иногда может являться и объектом строительства. Однако, это крайне редкий случай.

Важно! При строительстве могут использоваться материалы, которые отличаются надежностью и долговечностью. Это, как правило, кирпич, монолит и железобетон.

Проверка документов

Далее начинается юридическая проверка документов по участку. Следует запросить у продавца свежую расширенную выписку из Росреестра, где будут указаны все переходы права собственности. Банк этим заниматься не имеет права; запрашивать данные должен собственник. Также продающая сторона обязана предоставить свое собственное основание перехода права собственности: обычно это договор купли-продажи, документ, подтверждающий оплату по этому договору, – и сведения о семейном положении.

Иногда в договоре пишут, что на момент его заключения продавец не состоит в браке, и этого достаточно. Но если такой фразы нет, продавцу придется получать нотариально заверенную бумагу, где будет прописано, в каком статусе он находится. Если в браке – потребуется согласие супруга.

Банки, выдающие военную ипотеку на строительство частного дома — условия, сравнение

Многие банки избегают кредитования по государственным программам, военная ипотека в данном вопросе не является исключением.

Ввиду этого факта, банки выставляют жесткие требования как к приобретаемой недвижимости, так и к самому заемщику. Специфика условий зависит от конкретного банка, вот некоторые общие сведения о требованиях, предъявляемых к недвижимости:

• Отсутствие любых ограничений, наложенных на объект. В противном случае, банк рискует нарваться на отказ в выплате. На рынке недвижимости имеет место оборот домов, находящихся в залоге. При приобретении такого, в проигрыше останутся и кредитор, и кредитуемый.
• Расположение объекта в населенной зоне. Это не самое распространенное требование, но бывают случаи, когда кредитуемый отказывается от выплаты, ссылаясь на непригодность жилища.
• Удобный подъезд к дому. Подъезд является коммуникацией, которая обеспечивает объекту ликвидность. Это необходимо для оперативной реализации дома банком, в случае отказа кредитуемого от выплаты. Банк имеет право на такую операцию. Ввиду того, что программа военной ипотеки подразумевает дом, как залог по кредиту.
• Максимально допустимый год постройки дома 1970. Объекты старше этого года считаются ветхими и кредит не выдается. Многим этот пункт кажется противоречивым, ведь приобретение жилья на этапе котлована не вызывает никаких проблем, а эта операция потребует и дальнейших вложений во внутреннюю отделку. Тем не менее, такое требование существует и его стоит иметь в виду.
• Все объекты застройки на участке должны быть легальны. Ввиду того, что военный имеет право только на надел с уже расположенным на нем домом (в случае использования субсидии без добавления собственных средств), кредитуемому стоит убедиться в законности всех объектов, построенных на его участке.

Человеку не этичному может показаться, что между достроенным домом и недостроенным нет разницы, с точки зрения закона. В таком случае и одну лишь подушку фундамента можно подогнать под категорию недостроенного объекта.

Предостережение! Несмотря на самую слаженную работу законодательства по части индивидуального строительства, идти на ухищрения крайне не рекомендуется!

Федеральное управление имеет стандарты относительно того, достроен дом или нет. Объект, располагающий газом и водопроводом, считается достроенным!

Особым подкреплением этому вопросу выступит специальная документация от пожарной инспекции. В случае, если военный решил идти на уловки, федеральное управление может лишить его субсидий.

И требования к кредитуемому. В зависимости от соответствия этим требованиям, заемщик может претендовать на разные сроки кредита и стоимость жилья в целом.

Перечень общих требований к заемщикам по данной программе:

• Обязательства перед банком обязательно должны подкрепляться залогом;
• Военный обязательно должен быть зарегистрирован в накопительно- ипотечной системе;
• Залоговая недвижимость должна быть застрахована на протяжении всего кредитного срока;
• Кредит выдается на срок не более 15 лет, по причине того, что срок службы составляет не более 20 лет.

Список банков, работающих с кредитами по сертификату НИС:

• Газпромбанк, ставка 10,7%, сумма без НИС 2.2 млн. руб;
• Открытие, ставка 11,9%, сумма без НИС 1.8 млн. руб;
• Сбербанк, ставка 11,75%, сумма без НИС 2 млн. руб;
• АИЖК, ставка 11,5%, сумма без НИС 1.9 млн. руб;
• РНКБ, ставка 11,95%, сумма без НИС 2 млн. руб;
• ВТБ 24, ставка 12,1%, сумма без НИС 2 млн. руб;
• Банк Зенит, ставка 11,5%, сумма без НИС 2.3 млн. руб;
• Связь Банк, ставка 11,5%, сумма без НИС 2.1 млн. руб.

Не стоит обращаться в банк с целью получить военную ипотеку в целях строительства частного дома, если кредитуемый не имеет преференций. Банк с высокой вероятностью отклонит такую заявку.

Стоит ли брать

Существует достаточно большое количество различных положительных моментов, непосредственно связанных с приобретением частного дома с землей в военную ипотеку.

К основным достоинствам подобного решения можно отнести следующее:

• обширные возможности осуществления выбора – ранее необходимо было приобретать жилье в доме, построенном Министерством обороны, сегодня же возможно выбрать частный дом в любом регионе;
• ранее военнослужащим приходилось годами ожидать получения недвижимости – сегодня же воспользоваться всеми благами НИС возможно через 3 года службы в армии;
• льготные условия кредитования – возможно использоваться только лишь средства НИС при покупке дома, а также доплатить собственные средства – тем самым приобрести жилье стоимостью более, чем 2.3 млн. рублей;
• в случае покупки частного дома таким образом можно быть уверенным в законности, надежности осуществляемой сделки.

Сегодня процесс приобретения недвижимости по частной ипотеке имеет большое количество самых разных нюансов. Именно поэтому с целью избежать всевозможных трудностей стоит ознакомиться со всеми ними заблаговременно.

В то же время накопительная ипотечная система имеет много достоинств, стоит лишь ознакомиться с законодательством перед её использованием.

Варианты

Ранее возможность осуществить приобретение частного дома за счет средств накопительной ипотечной системы отсутствовали.

Но с недавнего времени обстоятельства несколько изменились и стало возможно осуществить приобретение такой недвижимости за счет средств НИС.

Для реализации данной процедуры нужно следовать следующему алгоритму:

• при заключении контракта на прохождение воинской службы написать рапорт об участии в накопительной ипотечной системе – в течение всего стажа службы будет перечисляться на специальный счет определенное количество денег;
• после истечения трехлетнего периода участия в программе необходимо будет подать специальный рапорт командиру части о получении сертификата НИС – с его помощью возможно будет заключить специальный ипотечный договор на покупку жилого дома;
• через риэлторов или же самостоятельно требуется найти подходящий дом;
• подготавливается необходимый пакет документов для ипотечного кредитовании и передается на рассмотрение в банк, который работает в данном направлении с государством (важно помнить, что далеко не все кредитные учреждения работают в данном направлении);
• если какие-либо осложнения будут отсутствовать и заявка будет одобрена – банк пригласит клиента для заключения определенного типа договора.

Важной особенность данной программы является то, что на средства НИС возможно купить уже готовый частный дом с участком земли, на котором он стоит.

Но при этом не допускается приобретение отдельно земли, при отсутствующем на нем жилом доме. Подобная возможность может быть реализована только лишь после достижения срока службы 20 лет и более.

Существуют определенные требования к самой недвижимости, которая приобретается таким образом.

Необходимо помнить, что процесс может быть реализован только лишь если дом соответствует следующим:

• фундамент выполнен из железобетона, камня или же кирпича;
• стены изготовлены из камня, кирпича или бетонных плит, блоков;
• перекрытия – металлические либо опять же железобетонные;
• в наличии имеются все инженерные коммуникации:
  • водопровод;
  • канализация;
  • электричество;
  • газ;
• отсутствуют какие-либо юридические проблемы с самой недвижимостью (она не находится под обременением, следствием, не является залоговым имуществом для банка).

Только если имеет место выполнение всех обозначенных выше условий заявка на ипотеку может быть одобрена. При этом сам банк может выдвигать некоторые другие требования к недвижимости. В каждом случае имеются определенные нюансы.

В каких банках можно получить военную ипотеку на частный дом, сравнение условий

Отличительной особенностью военной ипотеки является то, что далеко не все банки работают в данном направлении. Многие не желают связываться с государственными структурами, под контролем которых осуществляется реализация подобных сделок.

На данный момент следующие кредитные учреждения предлагают своим клиентам воспользоваться услугами ипотеки с использованием сертификата НИС:

Процесс оформления обязательств между подрядчиком и участником НИС

В первую очередь, происходит заключение договора, который будет регламентировать права и обязанности сторон. В договоре указывается конечная дата, до наступления которой строительство должно быть завершено. Приложением к договору будут являться техническое задание и список планируемых работ.

Если в процессе действия договора застройщик нарушает свои обязательства, ему могут быть предъявлены штрафные санкции. Также участник НИС может настоять на расторжении договора при выявлении грубых нарушений.

Для заключения договора участнику необходимо предоставить такие бумаги:

• документ, удостоверяющий личность;
• документ, который устанавливает право получения целевого жилищного займа;
• справка из банка о предварительном одобрении ипотечного кредита.

Важно! В качестве гарантийных обязательств застройщик может запросить у участника осуществить внесение залога в размере до 100 тыс. руб. Окончательное решение о сотрудничестве с участником НИС остается за представителем подрядной организации.

Порядок действий

Контрактнику, решившему воспользоваться субсидией НИС следует быть готовым таким действиям:

1. При заключении контракта с Военными Силами РФ, следует сразу же зарегистрироваться в Накопительно-ипотечной системе. С момента заключения всех договоров и на протяжении отчетного периода, на счет контрактника будут поступать субсидии от Министерства Обороны.
2. По прошествии 3 лет с момента заключения контракта, военному следует обратиться в Федеральное Управления за сертификатом НИС. Военный имеет право на государственную субсидию по достижению установленного срока. Сертификат НИС действителен в течение 6 месяцев.
3. Выбрать подходящие условия кредитования и заключить договор. В случае, когда контрактник не имеет компетентности о рынке недвижимости, ему рекомендуется обратиться в специальное агентство. После выполнения первых двух пунктов, обратиться в Федеральное Управление для утверждения условий.

Военный, отслуживший не менее 3 лет, имеет право на помощь государства в покупке жилья. В течение этого срока, счет контрактника пополняется траншем от Министерства обороны, который тот вправе расходовать на улучшения комфорта своего жилища. Программа военной ипотеки на порядок упростила жилищный вопрос для контрактников.

Документы

Чтобы взять такую ипотеку, требуется обычный для этой процедуры набор документов, в числе которых заявление-анкета, справка о доходах, трудовая книжка, если она не в электронном виде. Хорошо, если заемщик даст доступ к тем сведениям о своих доходах, которыми располагает ПФР. Также будет плюсом, если человек, решивший взять кредит на ИЖС, получает жалованье по зарплатному проекту в ДОМ.РФ: в обоих случаях ставка для него будет минимальной – 6,1%. Иначе чуть выше – 6,5%.

Сроки

Льготная ипотека на покупку квартиры в новостройке – государственная, а кредит на ИЖС выдается за счет средств банка ДОМ.РФ, который субсидирует ставку из своей прибыли. Это означает, что, когда лимиты будут исчерпаны (а это несколько миллиардов), программу могут закрыть.

Сказать, сколько продлится программа, пока сложно. На сегодняшний день ипотека на ИЖС – пилотная, или тестовая: банк изучает спрос на нее. Параллельно идут переговоры с Минэкономразвития о субсидировании льготной ставки за счет федерального бюджета.