Как оформить обмен квартирами с доплатой?

О законодательстве – в двух словах

Договор мены предусмотрен ст.567 ГК РФ. К нему применяются те же условия, что и к соглашению о купле-продаже. Иными словами, сторонам нужно определиться с двумя важными моментами:

1. Точно идентифицировать объекты, подлежащие обмену (населённый пункт, адрес, площадь, инвентарный номер и прочие существенные моменты);
2. Договориться о стоимости. При необходимости, определяется обязанность доплаты для конкретной стороны, а также размер и порядок внесения денежных средств.

Требования к квартире для мены:

• Нахождение в частной собственности (сторона по договору должна иметь право владения и распоряжения объектом);
• Отсутствие обременений (квартира не находится в залоге, ипотеке, не является предметом притязаний со стороны третьих лиц).

Важно! Согласно ст.72 ЖК РФ, пользователи квартиры по договору социального найма тоже вправе обменять объект. Они могут сделать это с пользователем такой же недвижимости. На практике такие сделки встречаются нечасто.

Оформление сделки

Для обмена квартиры потребуются такие же документы, как и для продажи:

• техпаспорт на квартиру, выписки из ЕГРН;
• документ, подтверждающий способ приобретения (договор купли-продажи, долевого строительства и т.д.);
• удостоверение личности каждой из сторон сделки;
• согласие супруга, если объект приобретён в браке;
• согласие органов опеки, если в квартире проживают дети;
• другие документы (сведения об отсутствии задолженности, сведения о зарегистрированных в квартире жильцах).

Особенности проведения сделки:

1. Договор составляется в письменной форме в 3 экземплярах (по одной – сторонам, третья – в Росреестр);
2. До подписания определяются порядок и условия доплаты;
3. Сделка подлежит регистрации в Росреестре (удобнее всего – через МФЦ).

Внимание! Нотариальное заверение договора мены по общему правилу необязательно, однако лучше воспользоваться им.

Обмен долями по наследству

Если завещание отсутствует, наследники вправе сами распределять между собой наследственную массу. По соглашению между ними, в присутствии нотариуса, можно обменяться долями.

Например, в собственности наследодателя имеется квартира, загородный дом и машина. Из наследников только два сына, которые должны получить по ½ на каждый вид недвижимости. Но братья составили между собой соглашение, что машина и загородный дом сразу поступят в собственность одного брата, квартира – другого. Нотариус подготовит каждому наследнику свидетельство с учетом их соглашения.

При этом, если рыночная стоимость распределенного имущества не одинакова, никто никому не доплачивает разницу.

При наличии завещания не удастся по соглашению распределить имущество. Нотариус введет родственников в наследство исключительно таким образом, который указан в завещании, исполняя волеизъявление наследодателя. Потом наследники могут сделкой обмена переоформить права на недвижимость.

Встречная продажа квартир: есть ли в этом смысл?

В интернете – множество советов о том, что обмен лучше оформить через два договора купли-продажи. Не рекомендую пользоваться этой схемой по следующим причинам:

1. Фактически происходит не купля-продажа, а обмен, деньги не передаются;
2. В случае отмены сделки вернуть предыдущую квартиру не получится;
3. В каждом договоре указывается цена, поэтому возможность «снизить налоговую нагрузку» исчезает.

Откуда вообще взялась идея прятать обмен за двойной куплей-продажей? Думаю, это придумали риэлторы, чтобы брать двойной тариф с клиентов. Нет никакой проблемы прописать в договоре мены недвижимости необходимость доплаты, оставление мебели и прочие условия. Более того: законодательно нет запрета обменять одну квартиру на две другие (особенно равноценные), на загородный дом или даже на участок.

Обратите внимание! Договор мены в отношении ипотечной квартиры теоретически возможен, но на практике банки не дают согласия на подобные сделки.

Нужно ли платить налог при обмене квартиры?

При продаже недвижимости с прибылью чаще, чем раз в 5 лет, нужно платить подоходный налог – 13 процентов от чистого дохода. Т.е., если А. купил квартиру в 2018 г. за 5 млн. рублей, а продал в 2021 г. за 10 млн., ему придётся подать декларацию и перечислить государству 13% от разницы в 5 миллионов, или 650 тысяч рублей.

Поскольку согласно ст.567 ГК РФ к договору мены применяются правила сделки купли-продажи, то и налог в схожей ситуации платить придётся. Но есть нюанс! Например, подлежат обмену две равноценные квартиры, рыночная стоимость которых выросла. В договорах можно указать цифру, которая устроит обе стороны (например, цену при приобретении/создании). В этом случае платить налог не придётся. Прямого нарушения закона нет, поскольку участники вправе определить любую цену.

Можно ли мебель, технику и ремонт указать как доплату за объект?

Интересный совет – «уравновешивание» стоимости квартиры мебелью и техникой. Проблема в том, что в этом случае нужно индивидуально определять каждый предмет и указывать его стоимость. Ремонт вообще не может быть «опцией» при продаже квартиры, так как объект продаётся либо с отделкой, либо без.

Как выйти из ситуации? Указать в договоре только дорогие вещи (если они действительно выступают в качестве доплаты). Например, кухонный гарнитур, духовой шкаф, холодильник. Ещё один вариант – составить приложение к договору, где будет перечисляться мебель. Но лучше – прописать в соглашении доплату в рублях, которая по договорённости будет принята мебелью.

Проверка обременений

Может показаться, что обмен – безопаснее чистой покупки. Действительно, при отмене сделки стороны вернутся в исходное состояние. Но после обмена квартиру можно продать – появится ещё одно заинтересованное лицо. Теоретически цепочка сделок рискует стать внушительной. Вот почему стоит проверить контрагента через реестры:

• исполнительных производств;
• банкротов;
• залогов.

Идеально – попросить у продавца выписку из кредитной истории. Если на контрагенте нет долгов, значит, риски тоже минимальные. При регистрации в Росреестре произвести отчуждение квартиры с обременениями не получится. Но, повторюсь, в этом случае стороны возвращаются в исходное состояние – это проще, чем пытаться вернуть деньги за недвижимость.