Можно ли продать подаренную квартиру: когда можно продать дарственную недвижимость

Возможна ли продажа в принципе

Гражданским Кодексом РФ дано право свободного распоряжения своей собственностью. Ограничения устанавливаются только нормативными актами или судом. В большинстве случаев продажа квартиры после дарения производится по общим правилам для данной категории договоров. Ограничения могут быть установлены, только если они затрагивают интересы несовершеннолетних или недееспособных лиц.

Но иногда люди хотят, чтобы была оформлена дарственная на квартиру без права продажи.  Это невозможно, потому что противоречит ГК РФ. Одно из основных условий договора дарения – безвозмездность, то есть отсутствие при передаче имущества каких-либо материальных или иных требований. Если они указаны, сделка будет признана ничтожной.

Распоряжаться можно тем имуществом, которое принадлежит человеку. И если это не вся квартира, а только часть, то и дарить допустимо исключительно ее. Как может ею распорядиться новый собственник? Он имеет права пользования, то есть проживать там. Можно ли продать подаренную долю в квартире? Да, но обязательно в первую очередь предложить ее выкупить совладельцам. Если через месяц они этого не сделают – продажа проводится без ограничений.

Что означает понятие «дарение недвижимости»?

Гражданский кодекс РФ, в частности статья №572, позволяет человеку передавать в дар собственное имущество. Дарение – это безвозмездное отчуждение объекта недвижимости или иных ценностей другому лицу.

Чтобы подарить квартиру близкому родственнику или другому человеку, достаточно составить заявление в письменной форме и заверить его у нотариуса. Несовершеннолетние граждане не могут дарить недвижимость, это запрещено законом. Если лицу, не достигшему 18 лет, дарят имущество, необходимо согласие родителей, а также органов опеки и попечительства.

Сделка оформляется в следующем порядке:

• Подготовка пакета документов;
• Обращение в Росреестр с дарственной;
• Получение справки из реестра.

Кроме договора дарения, в Росреестр необходимо предоставить:

• Кадастровый паспорт объекта недвижимости;
• Свидетельство о регистрации собственности;
• Банковская квитанция об уплате госпошлины.

Человек, подаривший имущество близкому родственнику, не выплачивает налог государству. После совершения сделки, одариваемому лицу необходимо обратиться в Регистрационную палату и получить свидетельство о праве собственности на квартиру. Этот документ позволяет ему совершать любые действия с объектом недвижимости: дарить, продавать, сдавать в аренду или обменивать.

Находящимся в браке

Имущество, полученное в дар, не считается совместной собственностью супругов. Поэтому на вопрос можно ли продать дарственную квартиру без согласия мужа или жены – ответ положительный.

Но нужно знать, что если на полученные деньги приобретается другая недвижимость или иное имущество, оно уже будет в совместной собственности. Тогда возможно составить отдельный договор.

Если жилье подарено ребенку

Государство принимает дополнительные меры для защиты прав несовершеннолетних. Совершение сделки допускается только с согласия опекунской структуры. Ее сотрудники проверят, можно ли продать дом по дарственной, оформленной на ребенка. Это допускается, только если взамен будет приобретена недвижимость аналогичной площади.

Можно ли продать квартиру, подаренную ребенку, родственникам? Нет, сделку совершают только его законные представители – отец и мать или другие лица, являющиеся усыновителями, опекунами. Дядя или бабушка, при живых родителях, не вправе на такие решения.

Если ребенку более 14 лет, он должен присутствовать при сделке и подписывать договор.

Квартира в дар подопечному

Действуют те же правила, что и для несовершеннолетних. Также необходимо гарантировать покупку недвижимости аналогичной площади. Продажа квартиры, полученной по договору дарения, разрешается с согласия опекунской структуры.

Можно ли продать подаренное имущество?

По договору дарения имущество передается от дарителя к одаряемому. Последний после принятия дара становится его полноправным владельцем и может распоряжаться подаренным имуществом по своему усмотрению.

ВниманиеВажными отличиями дарения от других сделок являются его безвозмездность и безусловность. Даритель не может требовать чего-либо взамен от одаряемого. Также дарственная не может содержать никаких условий, которые ограничивают права одаряемого на распоряжение своим имуществом, в том числе запрет на продажу.

Данные правила распространяются на любое имущество. Не важно, что выступает в качестве дара — автомобиль, дом или квартира — одаряемый после получения дара может поступать с ним как захочет.

Можно ли продать дарственную квартиру

Продавать свою квартиру может любой гражданин, за исключением:

• малолетних детей;
• лиц, признанных в судебном порядке недееспособными;
• детей в возрасте от 14 до 18 лет без письменного согласия родителей;
• ограниченно дееспособных без согласия опекуна.

Никаких особых запретов на сделки с подаренной квартирой законодательно не установлено, ее продажа осуществляется в соответствии с общими правилами, установленными в главе 30 Гражданского кодекса.

ВажноДаритель не может никак ограничить свободу одаряемого в распоряжении подаренного имущества.

Продажа может быть признана впоследствии недействительной на основании статей 168-179 ГК РФ, если:

• Она нарушает закон или безнравственна.
• Она совершена для вида, а стороны не намеревались исполнять ее положения в полном порядке.
• Под ее видом заключается другой вид сделки.
• Продавец или покупатель находится в существенном заблуждении либо был обманут относительно условий и иначе не совершил бы ее.
• Одна из сторон была запугана или принуждена.
• Один из участников был вынужден подписать договор на крайне невыгодных условиях вследствие тяжелого положения, чем воспользовалась другая сторона.

Можно ли продать подаренный дом

Дом, являясь недвижимым имуществом, с точки зрения законодательства не отличается от квартиры. Подаренный дом можно продавать в любой момент после осуществления государственной регистрации прав на него в Росреестре. Право собственности на дом и на земельный участок возникают в момент внесения соответствующей записи в реестр недвижимости.

Однако к продаже дома добавляется дополнительное ограничение — необходимость продавать с земельным участком . Согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ продавать подаренный дом требуется вместе с участком, на котором он расположен, не считая случаев, когда:

• продается часть дома и выделить соответствующую долю из участка в натуре невозможно;
• земля была изъята из оборота.

ДополнительноВо всем остальном такая сделка будет регулироваться обычными правилами купли-продажи недвижимости.

Как продать подаренную машину

Любое имущество после дарения становится собственностью одаряемого в полной мере. Это относится, в том числе и к автомобилям. Новый собственник машины волен продать ее сразу после постановки на учет в ГИБДД.

Никаких отличий от продажи недвижимости в этом плане нет, как и сроков, в течение которых запрещено продавать транспортное средство. Дарственная, как и в случае с квартирой или домом, не может быть составлена с тем условием, что одаряемый не может продать автомобиль, т.к. это в нарушение ст. 204 и ст. 572 Гражданского кодекса ограничило бы его право собственности.

Единственное, что не позволит продать авто сразу после подписания дарственной, это отсутствие регистрации прав одаряемого на него. До тех пор, пока даритель и одаряемый не осуществят ее, право собственности на машину будет у дарителя.

Продажа дарственного имущества: инструкция

Подаренное имущество ничем не отличается от имущества, приобретенного другими способами, например, от купленного или (в случае с недвижимостью) приватизированного. Продавать подарки можно также, как и другую собственность.

К сведениюДоговор купли-продажи в общем случае не требует обязательного удостоверения у нотариуса, однако стороны могут заверить сделку по своему желанию.

Как правило, для квартиры, дома и автомобиля процесс продажи будет выглядеть следующим образом:

1. Найти покупателя и договориться с ним о цене и других существенных условиях, например, о порядке передачи товара и денег.
2. Если совершение сделки планируется в будущем, можно составить предварительный договор, согласно которому стороны в указанный срок заключат основной. Предварительный договор совершается в той же форме, что и договор продажи.
3. Заключить договор купли-продажи. Продать недвижимость можно только по письменному договору. Договор продажи автомобиля можно составить как письменной в, так и в устной форме, т.е. простой договоренностью, но тогда могут возникнуть трудности при постановке транспорта на учет.
4. Зарегистрировать договор или переход права на имущество, если того требует закон. Права на недвижимость регистрируются в Росреестре, на автомобиль — в ГИБДД.
5. Заплатить налог (при необходимости).

Налог при продаже подаренного имущества

Согласно налоговому законодательству, деньги, полученные за продажу имущества, считаются доходами физического лица. Налог с них взимается, если это имущество было в собственности продавца менее установленного срока. После его истечения НДФЛ с прибыли от продажи не уплачивается.

Минимальный срок может составлять от 3 до 5 лет, в зависимости от предмета продажи.

• В общем случае, он составляет 3 года для любого движимого имущества.
• Недвижимость можно продать без налога не раньше 5 лет в общем случае, или 3 года, если квартира (дом) получена в дар от близкого родственника.

Налоговый кодекс позволяет снизить минимальный срок владения вплоть до нуля региональными законами.

ДополнительноПланируется также на федеральном уровне уменьшить минимальный срок владения единственным жильем до 3 лет. Соответствующее поручение в феврале 2019 года дал Владимир Путин.

Налог на доход физических лиц рассчитывается в размере 13% от налоговой базы — части дохода, подлежащей налогообложению. Налоговый кодекс РФ предусматривает имущественные налоговые вычеты, уменьшающие налоговую базу, в связи с чем она может не совпадать со стоимостью проданного. Вычет предоставляется в размере, не превышающем:

• 1 млн рублей для недвижимости;
• 250 тысяч рублей при продаже другого имущества.

ПримерПри продаже автомобиля за 450 тысяч рублей налог составит (450000 — 250000) × 13% = 26 тысяч рублей.

Продавец самостоятельно рассчитывает налог и подает декларацию 3-НДФЛ, даже если налоговая база и соответственно налог равны нулю.

Через какое время можно продать недвижимость

Собственник обладает правом распоряжаться своим имуществом. В ГК не установлено никаких ограничений относительно сроков на его отчуждение любыми способами.

Когда можно продать квартиру после дарения? Как только будет выдано правоустанавливающее свидетельство. Чаще всего это требует менее 30 дней.

Сроки

Очень многое зависит от того, насколько стороны заинтересованы в том, чтобы быстро закрыть сделку. При условии, что все документы готовы, можно справится буквально за 1 день. На практике, процедура купли-продажи, включая сюда поиск покупателя, предварительные переговоры, подготовку документов и так далее, отнимает около 1-3 месяцев.

Процедура купли-продажи квартиры сложна вне зависимости от того, была ли квартира получена в дар или нет. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о потенциальных проблемах и подводных камнях. Они же могут сопровождать всю сделку, от начала и до конца, указывая на актуальные именно для данных условий спорные вопросы.

Расходы

При определенных условиях, продавец вообще не будет ни за что платить (кроме налогов, если это актуально). Покупатель же, в свою очередь, платит только госпошлину за регистрацию права собственности. Однако помимо этого, в зависимости от требований и запросов сторон, могут возникать и дополнительные траты:

Тип расходовСумма

Регистрация права собственности после оформления дарственной	2000 рублей за каждого нового владельца
Услуги агентства недвижимости	Около 2-5% от стоимости квартиры
Услуги оценочной компании	Около 5-10 тысяч рублей
Услуги нотариуса по заверению документов	От 2 тысяч и выше, зависит от того, что и в каких количествах нужно заверять
Получение свежей выписки из ЕГРН	350 рублей
Переоформление техпаспорта	Около 10-20 тысяч рублей

Документы

От покупателя квартиры нужно потребовать только паспорт, чтобы убедиться, что это действительно тот же самый человек, который подписывает договор купли-продажи. А вот продавец обязан предоставить значительно больше бумаг:

• Паспорт продавца. Подтверждает тот факт, что собственник и подписан договора купли-продажи – одно и то же лицо.
• Выписка из ЕГРН. Указывает на то, что данное лицо действительно является владельцем квартиры. Также в этом документе отображаются обременения, если они вообще есть.
• Дарственная на квартиру. Показывает, на каком основании собственник стал владельцем этой квартиры. В некоторых случаях может быть важно для покупателя. Например, в случае с дарственной можно опасаться того, что даритель в любой момент может расторгнуть договор дарения. Как следствие, продавец потеряет права на квартиру и заключенный с ним договор купли-продажи станет недействительным.
• Техпаспорт на квартиру. Этот документ позволяет определить, производилась ли перепланировка и были ли она узаконена.
• Справка из управляющей компании. Показывает наличие или отсутствие долгов за коммунальные услуги.
• Выписка из домовой книги. Показывает прописанных лиц. Важно для того, чтобы покупатель смог заранее потребовать выписать всех прописанных или подготовиться к тому, что их придется выписывать уже после оформления права собственности.
• Отчет об оценке жилья. Необязательный документ. С его помощью покупатель и продавец смогут точно понять, сколько стоит данное жилье. Заказывает и оплачивает такой отчет обычно продавец, однако это может сделать и покупатель. Разумеется, по согласованию с продавцом, ведь оценщикам придется предоставлять доступ к квартире.
• Договор с агентством недвижимости/риэлтором. Еще один необязательный документ. Обычно такой договор предоставлять покупателю не нужно, однако в нем могут фигурировать различные требования к сторонам сделки со стороны АН (агентства недвижимости). Например, запрет не общение покупателя и продавца без присутствия сотрудника агентства или тот факт, что услуги АН будут оплачиваться сторонами поровну.
• Согласие супруги/супруга владельца на продажу квартиры. Если владелец состоит в браке и квартира по какой-либо причине является совместной собственностью супругов, то от второй половинки требуется согласие на продажу жилья. Этот документ оформляется официально и заверяется нотариусом. Без него супруг/супруга могут через суд доказать, что сделка недействительна. Как следствие, важно согласие в первую очередь именно для покупателя.
• Разрешение от органов опеки на продажу жилья. Этот документ актуален только в том случае, если одним из собственников продаваемого жилья является несовершеннолетнее лицо. При таких условиях и без данного разрешения продать квартиру не получится.

В отдельных ситуациях могут потребоваться и другие дополнительные документы.

Помимо всего прочего, стороны будут обязаны составить и подписать договор купли-продажи (и его предварительную версию, если это требуется). Этот документ должен включать в себя все, о чем покупатель и продавец договорились друг с другом.

Следует отметить, что сам факт того, что новый собственник получил квартиру в дар в договоре указывать не нужно. Однако при необходимости этот документ может включать в себя всевозможные отлагательные и обычные условия, порядок расчетов, осмотра квартиры, особенности подписания документов, оформления права собственности и так далее.

Договор купли-продажи не требует обязательного нотариального заверения, однако требует обязательной государственной регистрации. Таким образом, можно избежать обращения к нотариусу, чтобы сократить расходы. В то же время заверенный договор – это более надежный и качественный документ, оспорить который будет существенно сложнее, чем незаверенный.

Отметим и тот факт, что договор фактически указывает намерения сторон: купить и продать квартиру. А вот сам факт совершения той или иной операции требует дополнительных документов.

При осмотре квартиры, особенно в том случае, если она продается вместе с мебелью/техникой, сторонам рекомендуется составить опись имущества. В противном случае может оказаться, что на момент покупки части мебели не хватает, а покупатель уже на нее рассчитывал (и именно поэтому согласился переплатить).

Также важную роль играет акт-приема передачи, который указывает на тот факт, что продавец передал покупателю квартиру в собственность и расписка в получении денег, которая составляется продавцом и передается покупателю. Этот документ указывает на то, что покупатель полностью расплатился за квартиру, выполнив свою часть договоренностей и у продавца к нему претензий нет.

Порядок действий

1. После подписания дарственной, оформить в Росреестре право собственности.
2. Получить выписку из ЕГРН, с указанием нового собственника.
3. Найти подходящего покупателя (можно это сделать самостоятельно или же обратиться к риэлторам).
4. Подготовить и предоставить все необходимые документы.
5. Вместе с потенциальным покупателем произвести осмотр квартиры.
6. Подписать договор купли-продажи.
7. Оформить право собственности на нового собственника.
8. Подписать акт приема-передачи и расписку о получении средств за квартиру.

Условия продажи подаренной квартиры

Российское законодательство не ограничивает право человека на продажу подаренного жилья. Сразу после получения свидетельства о собственности он имеет право реализовать недвижимость. Дарение означает полную передачу прав на имущество от одного человека к другому, поэтому разрешение дарителя на продажу не требуется.

Бывают случаи, когда близкому родственнику дарят долю в квартире или доме. Между дарителем и одариваемым лицом возникает право общей долевой собственности. Если человек захочет продать часть недвижимости, он обязан соблюдать преимущественное право покупки. Это означает, что гражданин в первую очередь должен предложить свою долю второму собственнику. После письменного отказа от покупки, квартиру можно продавать любому лицу.

Необходимые условия

Как правило, дарение происходит между родственниками на безвозмездной основе. Тем не менее сделка не считается действительной без нотариально заверенного договора. После подписания право собственности и распоряжения имуществом переходят одаряемому.

Российские законы никак не ограничивают право граждан распоряжаться имуществом. Согласно закону вы можете продать квартиру в день получения свидетельства о собственности. Разрешение дарителя на это не требуется.

После регистрации прав, жилье можно:

подарить;
продать;
обменять;
завещать;
пожертвовать.

Налоги

В России на все виды доходов накладывается подоходный налог — НДФЛ. В 2016 году законодательство изменили, и с того года налог считают иначе. Чтобы правильно рассчитать сумму, нужно знать дату регистрации права собственности на квартиру:

до 2016 года — 13% от цены купли-продажи;
после 1 января 2016 — 13% от кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.

Срок владения недвижимостью отсчитывается с даты, указанной в выписке ЕГРН.

Когда можно не платить налог при продаже

Налог не выплачивается в случае, если квартира в собственности от 5 лет. Когда дарителем выступает близкий родственник, то срок необходимого пользования сокращается до 3 лет.

Если вы хотите продать долю квартиры, то НДФЛ выплачивается независимо от того, сколько жилье пробыло во владении.

Изменение налоговых сборов

Сумма выплат уменьшается в случаях:

Получения налогового вычета до продажи жилья.
Приобретения нового жилья в течении года после продажи:
дешевле, чем выручка с продажи — налог уменьшается;
дороже — НДФЛ не уплачивается.

Налогообложение

За последнее десятилетие налоговое законодательство неоднократно менялось. Ранее действовали правила, согласно которым владелец оплачивал государству налог 13% от суммы продажи подаренной квартиры. Стоимость объекта недвижимости указывалась в договоре, заключенном между покупателем и продавцом.

В 2016 году в Налоговый кодекс были внесены поправки, и теперь граждане, владеющие имуществом от 3 до 5 лет, не платят налог при его продаже. Для людей, которые получили квартиру от близких родственников, сохранились прежние временные рамки – 3 года с момента получения документа о праве собственности. Кроме этого, взнос не оплачивают следующие категории граждан:

• Наследники имущества близких родственников;
• Люди, которые приватизировали муниципальное жилье;
• Лица, получившие недвижимость по договору ренты (пожизненного содержания пенсионеров или инвалидов).

Чтобы не платить налог и не ждать окончания пятилетнего срока, необходимо:

• Предъявить документы, подтверждающие родство между дарителем квартиры и одариваемым лицом;
• Предоставить дарственную, подписанную в начале 2016 года и позже.

Комментарий специалистаЛеонов ВикторЮристЗадать вопрос экспертуВо всех остальных случаях гражданину придется заплатить 13% налога на доходы физических лиц от стоимости продажи квартиры, если он владеет ею менее 5 лет. Если человек продает долю в квартире, он обязан выплатить НДФЛ, независимо от времени владения.

Многие люди пытаются обмануть налоговые органы и намеренно занижают стоимость жилплощади в договоре купли-продажи. ФНС вправе обратиться в БТИ и потребовать справку о реальной цене объекта недвижимости. Налог на доходы, полученные от реализации жилья, будет начислен от стоимости, указанной в документе.

Налоговый сбор на продажу подаренной квартиры может быть уменьшен при соблюдении следующих условий:

• Новый владелец жилья, продавая подаренную квартиру, получил налоговый вычет. Согласно действующему законодательству, каждый гражданин Российской Федерации вправе оформить налоговый вычет до 1 миллиона рублей. Получить компенсацию можно только один раз;
• Человек, получивший в дар квартиру, после ее продажи приобретает новое жилье в течение 1 года. Цена купленной недвижимости должна быть меньше чем сумма, полученная от реализации старого жилья. В этом случае налог будет удержан с разницы.

Если новая квартира стоит дороже, чем проданная недвижимость, гражданин не оплачивает НДФЛ.

Чтобы заплатить взнос на доходы физических лиц, потребуется:

• Подготовить документы и обратиться в территориальный налоговый орган;
• Заполнить бланк по форме 3-НДФЛ и передать ее сотруднику ИФНС.

Пакет документов включает:

• Копию паспорта;
• Копию свидетельства о праве на квартиру;
• Справку о доходах с работы налогоплательщика.

Комментарий специалистаПотапова СветланаЮристЗадать вопрос экспертуКаждый год 30 апреля граждане обязаны отчитываться за полученные доходы. До этой даты необходимо предъявить документы в ИФНС и оплатить НДФЛ.

Как происходит сделка по продаже подаренной недвижимости

Процесс продажи недвижимости, полученной в дар, происходит в определенном порядке. Каждый этап необходимо строго соблюдать, иначе сделка может быть признана недействительной. Срок владения квартирой не влияет на последовательность действий.

Чтобы продать подаренную жилплощадь, собственник должен:

• Подготовить пакет документов, необходимый для продажи квартиры;
• Составить с покупателем договор о продаже и покупке жилья;
• Подписать документ и произвести расчет: продавец отдает покупателю документы на недвижимость, а тот в свою очередь перечисляет деньги за квартиру на расчетный счет;
• Обратиться в территориальное отделение Росреестра и официально подтвердить сделку.

После нескольких дней ожидания покупатель получит выписку из Регистрационной палаты и свидетельство о собственности на жилье. Продавец так же, как и покупатель, должен получить документы в Росреестре. Они ему потребуются при уплате налога на доходы физических лиц. В итоге, у бывшего собственника на руках должны остаться:

• Договор между покупателем и продавцом;
• Подписанный акт о передаче и получении квартиры;
• Документ о государственной регистрации договора дарения.

Для сделки по продаже квартиры потребуются следующие документы:

• Кадастровый паспорт и техническая документация;
• Выписка из домовой книги, содержащая сведения о зарегистрированных в квартире лицах;
• Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
• Заключение независимого эксперта о стоимости жилья;
• Разрешение супруга или супруги на осуществление продажи недвижимости;
• Разрешение органов опеки на совершение сделки, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети;
• Дарственная на жилье;
• Гражданский паспорт продавца.

В Регистрационную палату предоставляются те же документы, что и при совершении сделки по продаже недвижимости. Кроме этого понадобятся:

• Договор купли – продажи;
• Документ из банка, подтверждающий перечисление денег;
• Квитанция об оплате государственной пошлины.

Продажа подаренной доли в квартире

Как указывалось ранее, при продаже доли в квартире человек должен предложить ее другим собственникам. Жильцы могут обдумывать предложение о покупке части недвижимости в течение одного месяца.

• Если собственник принял положительное решение, совершается сделка по купле – продаже доли в квартире;
• В случае отрицательного ответа, человек имеет право продать часть имущества посторонним людям.

Нередко продавцы нарушают преимущественное право на покупку объекта недвижимости. При возникновении такой ситуации, другие собственники могут оспорить сделку, обратившись в суд в течение трех месяцев.

Заключение

Человек имеет право совершать любые сделки с подаренным имуществом сразу после получения свидетельства о собственности. При продаже недвижимости, полученной в дар, собственник обязан выплатить государству налог на доходы физических лиц.

Существуют временные рамки, при соблюдении которых можно не оплачивать взнос:

• 3 года владения недвижимостью для близких родственников, получивших ее в подарок;
• 5 лет владения квартирой для остальных лиц.

Продавец может воспользоваться имущественными вычетами и уменьшить налоговую нагрузку. После совершения сделки по продаже подаренного имущества, человек должен обратиться в Регистрационную палату и получить документы, необходимые для оплаты НДФЛ.

Источники:

• https://nedvizhka.site/oformlenie/darstvennaya/prodazha-podarennoj-kvartiry
• https://lawinfo24.ru/heritage/darstvennaya/kogda-mozhno-prodat-kvartiru-posle-dareniya
• http://dogovor-darenija.ru/sdelka/prodazha-posle-dareniya/
• https://ros-nasledstvo.ru/prodazha-kvartiry-posle-dareniya/
• https://zen.yandex.ru/media/regurslugba/kogda-mojno-prodavat-podarennuiu-kvartiru-5d21af0e6f26e400aeefaa4e