Регистрация договора найма жилого помещения в Росреестре

Сделки, заключаемые между физическими лицами, регулируются преимущественно ГК РФ. В этом кодексе также приведены условия, на основании которых составляются договоры найма жилой недвижимости. ГК определяет, что, заключая арендные соглашения, стороны должны подписать соответствующий документ. В ином случае такая сделка признается юридически недействительной. В связи со сказанным возникает вопрос: обязательно ли проведение регистрации договора найма жилого помещения?

Юридические коллизии

Чтобы ответить на приведенный вопрос, следует выяснить различия между договорами найма и аренды. Первый заключается, если соблюдены следующие условия:

• в аренду сдается помещение, относящееся к жилому фонду;
• владельцем жилплощади и нанимателем являются физические лица.

В случае если одна из сторон намеревается арендовать коммерческое помещение или здание, то данный тип взаимоотношений подпадает под действие статьи 609 ГК. Последняя определяет, что все договоры, заключаемые в подобных ситуациях, подлежат государственной регистрации.

В глава 35 ГК указано, что срок действия соглашения о найме жилого помещения составляет 5 лет. Однако на практике стороны обычно указывают в документах время, на которое сдается жилплощадь. Определив сроки, наймодатель тем самым страхует себя от непредвиденных обстоятельств. В частности, могут возникнуть ситуации, когда потребуется принудительное выселение квартиросъемщиков раньше, чем закончится действие соглашения. И в случае, если наниматели откажутся покидать помещение, то владельцу последнего придется обращаться в суд.

Существует расхожее мнение о том, что при заключении сделки сроком более чем на 1 год необходимо проведение регистрации договора найма жилого помещения между физическими лицами. Но в действующем законодательстве нет норм, которые обязывают наймодателей осуществлять данную процедуру. Владелец жилплощади, как и квартирант, вправе не регистрировать договор найма жилого помещения. И это решение не будет противоречить закону.

Зачем нужна регистрация

Госрегистрация сделок, связанных с арендой жилых помещений, проводится с целью снижения рисков для сторон. Данная процедура призвана защитить интересы квартирантов от незаконных действий наймодателей. Но и последние после государственной регистрации сделки получают определенные выгоды.

В рамках этой процедуры сотрудниками Росреестра выполняются следующие действия:

• проверяют информацию об арендуемом объекте недвижимости, квартирантах и наймодателе;
• оценивают договор на предмет выявления несоответствий с законодательными нормами;
• вносят информацию о субъектах взаимоотношений в базу ЕГРП;
• контролируют исполнение условий арендного соглашения.

Госрегистрация сделки позволяет наймодателю:

• защитить собственное имущество от злоумышленников;
• избежать проблем с налоговой службой;
• зафиксировать четкие правила пользования жилплощадью.

Документация

В случае если стороны договорились о проведении госрегистрации, для этого нужно собрать и предоставить в Росреестр следующий пакет документов:

• заявление (подается одной из сторон); 
• квитанция об уплате госпошлины (1 тысяча рублей); 
• договор о найме (2 подлинника остаются в Росреестре); 
• паспорта сторон, заключивших сделку; 
• поэтажный план и экспликация помещения (выдаются в БТИ); 
• документы, удостоверяющие право владения квартирой. 

Наличие акта помогает в дальнейшем разрешать споры между арендодателем и нанимателем.

В этом документе следует указывать:

• текущее состояние стен, потолка, полов;
• наличие бытовой техники, моделей устройств;
• иные обстоятельства, которые по мнению сторон являются важными.

Собрав приведенный выше пакет документов, необходимо обратиться в территориальные отделения Росреестра или МФЦ и подать заявление на проведение данной процедуры. Госорганы должны дать ответ в течение 5 дней. После завершения отведенного срока каждая из сторон получает соответствующую справку.

Дополнительная информация

Нормы НК РФ прямо указывают на то, что любое физическое лицо обязано выплачивать 13% от дохода. В состав последнего включается прибыль, полученная за счет сдачи собственного жилья в аренду. Причем это касается также случаев, когда договор найма официально не регистрируют.

Чтобы снизить размер сборов, можно оформить ИП и от его имени сдавать квартиру. В этом случае ставка налога снизится до 6%.

Договоры аренды жилых помещений, заключенные между физическими лицами, не подлежат госрегистрации. Эта процедура призвана защитить интересы сторон и обезопасить арендодателя и нанимателя от незаконных действий.