IT-Консультант Бесплатные консультации Если подразумевалась государственная регистрация у нотариуса договора аренды, а это в конечном счете произведено не было, то отсутствие подобного документа может повлечь за собой целый ряд не слишком приятных последствий:
- Если соглашение не прошло процедуру официального оформления, но стороны при этом смогли условиться между собой относительно всех обстоятельств соглашения, то в случае, когда в отношения не вступает третий участник, ничего страшного не происходит. По большому счету, такой ситуации оформление и постановка на учет в государственном учреждении Росреестра предназначена именно для защиты интересов лиц, не принимающих участие в этом договоре, которые могут приобрести данное имущество, пока оно будет сдаваться в аренду;
- Неоформленное соглашение не несет на себе юридической силы, кроме лиц, подписавших бумагу, ссылаться на него тоже не имеет смысла.
Однако, если брать во внимание практическую сторону вопроса, бывает не слишком понятно, нуждается ли это соглашение, касающееся аренды собственности, в регистрации или можно обойтись без нее. Кроме того, еще целый ряд проблем может возникнуть относительно того, требуется ли официальная регистрация дополнительных соглашений. Когда все же решено произвести оформление данного соглашения, то здесь указывают, какая именно из сторон будет заниматься такой проблемой, например, производить оплату государственной пошлины и многие другие моменты.
В каких случаях соглашение подлежит обязательной регистрации?
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в обязательном порядке если иное не установлено законом, причем существует ряд ситуаций, когда подобную бумагу придется оформлять официальным образом:
- Если соглашение касается отдельно расположенного строения и подписывается на довольно длительный период – минимум один год (это приводится во втором пункте статьи номер 651 гражданского кодекса РФ);
- Если договор подразумевает долгосрочную аренду изолированной комнаты или полноценного помещения, находящегося в отдельно стоящем здании и подписывается на срок один год или больше (данный факт указан в документе под названием информационное письмо президиума РАС РФ, опубликованном 1.06.2000 года);
- Арендуемый объект представляет собой участок земли, на период как минимум один год – по 36 статье земельного кодекса;
- Различные сложные ситуации, связанные с подписанием сразу нескольких соглашений, причем одно из них вступает в силу непосредственно после того, как будет прекращено действие предыдущего. В случае разбирательства судебная инстанция будет рассматривать эти бумаги как одну единую сделку, но при одном условии – если общая продолжительность такого соглашения минимум один год или же продолжительнее.
Согласно актуальному на конец 2017 года законодательству необходимости в официальном оформлении подобного юридического акта между двумя лицами нет, если его продолжительность составляет менее одного года, а затем продлевается на такой же срок.
Арендодатель без согласования с арендатором не имеет права продать помещение или здание без его официального письменного уведомления. Если же право собственности переходит к новому владельцу, то это в конечном счете может повлечь за собой не только расторжение данного договора, но и изменение условий аренды, например, увеличения платы и так далее. Это может произойти, если прежний арендодатель не уведомил нового собственника о том, что помещение сдается в аренду.
В случае, если договор был между сторонами не только подписан, но и юридически оформлен, заверен у нотариуса и так далее, то подобная ситуация не должна возникнуть вне зависимости от того, сменился у помещения собственник или нет. Новый владелец принимает право владения объектом недвижимости вместе со всеми остальными соглашениями, в том числе и с действующим договором аренды. Когда он официально оформлен, новый хозяин не имеет права, ни расторгнуть его по своему желанию, ни поменять его условия. Арендатор здесь в полной мере сохраняет свои права. В частности, он будет занимать это помещение вплоть до тех пор, пока срок действия договора аренды не закончится.
В каком порядке происходит оформление соглашения?
Прежде всего, подается соответствующее заявление в официальную государственную инстанцию, причем сделать это может как арендодатель, так и сам арендатор. Если рассматривать это с практической стороны, то получается, что арендатор и арендодатель решают между собой, чьи юристы займутся подобным вопросом.
Следует помнить, что официальная регистрация договора аренды не дает арендодателю никаких прав, но возлагает на него целый ряд обязанностей. Получается, что владельцу объекта недвижимости нет никакого интереса оформлять такой договор. В связи с этим, арендатору для защиты своих прав лучше всего заняться подобным вопросом самостоятельно. Это не допустит возникновения ряда рисков, которые были рассмотрены ранее.
Бывают ситуации, когда слишком медленное оформление соглашения приводит к тому, что арендатор получается ущемленным в правах. Бывают случаи, когда недобросовестный хозяин имущества подписывает с различными арендаторами два соглашения о продолжительной аренде. При возникновении аналогичной ситуации регистрироваться и оформляться будет именно тот документ, который первым оказался у юристов вместе со всем необходимым пакетом официальных бумаг. В данном случае право на то, чтобы занять арендуемое помещение, у второго арендатора исчезает. Он здесь может потребовать исключительно возмещение убытков.
Здесь приходится в обязательном порядке учитывать два немаловажных момента. Первый из них довольно сложный: если арендодатель и владелец недвижимости – разные физические лица. При возникновении аналогичной ситуации, связанной со зданием, помещением, строением или его частью, придется в органы Росреестра предоставить кадастровый паспорт объекта, где в обязательном порядке указывается общая площадь в соответствии с третьим пунктом 26 статьи положения о государственной регистрации. Когда в аренду сдается земельный участок, то при подаче копии кадастрового паспорта схематично указывают, какая его часть сдается в аренду, приводится общая площадь самой земли и арендованного участка – это говорится во втором пункте 26 статьи федерального закона, регламентирующего государственную регистрацию различных договоров.