Налог с продажи квартиры в 2020 году в собственности менее 3 лет

Определяя цену при заключении договора купли-продажи недвижимости, следует помнить не только о расходах на оформление, но и о налоге, которым облагаются доходы физических лиц (НДФЛ). Под доходом подразумевается полная сумма, по договору причитающаяся продавцу.

Одновременно с обязательством уплаты НДФЛ появляется право на имущественный налоговый вычет при продаже квартиры, который по законодательству (ст. 220 Налогового кодекса) составляет не более 1000000 руб. Если у квартиры несколько собственников, указанный размер будет распределяться между ними пропорционально, также они совместно могут поменять пропорцию на свое усмотрение. Если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, налоговый вычет не предоставляется.

Кто платит налоги с продажи квартиры

Налог платит продавец – сторона договора, которой принадлежал жилой объект.
Налоговой базой (суммой, с которой отсчитывается налог) будет оговоренная сторонами договора стоимость объекта недвижимости.

Но при продаже жилого объекта, приобретенного с 1 января 2016 года, действует правило: если договорная цена менее 70% кадастровой стоимости, базой налогообложения будет 70% кадастровой стоимости. Субъекты Российской федерации своими законами могут уменьшать данный процент для некоторых объектов или лиц.

Кадастровая стоимость каждой квартиры определена в Государственном кадастре недвижимости. Узнать ее можно, получив выписку через портал Росреестра. При несогласии со стоимостью жилого помещения, указанной в кадастре, можно обжаловать данный размер в суде и провести повторную экспертизу стоимости.

Если квартиру продает гражданин Российской федерации или резидент РФ, размер налога будет составлять 13%.
Нерезидент (лицо, пребывающее на территории РФ менее 183 дней в году) после продажи жилого объекта на территории Российской федерации обязан будет выплатить 30% налога.

Реализация собственности, находящейся во владении менее 3 или 5 лет

Установлены такие условия возникновения обязательства уплаты налога с продажи квартиры в 2017 году в собственности менее 3 лет: доход от продажи такой квартиры облагается НДФЛ.
Если жилье принадлежит продавцу более 5 лет, налог при продаже в 2017 году не уплачивается.
При этом в законодательстве установлено, что субъекты Российской федерации своими законами могут уменьшать данный пятилетний срок на свое усмотрение для некоторых объектов или некоторых лиц.
Таким образом, не все лица, продающие недвижимое имущество, уплачивают НДФЛ.

Основные особенности налогообложения

В 2014 году Государственная дума внесла изменения в Налоговый кодекс. Нововведения определяют, надо ли платить налог при продаже квартиры в собственности более 3 лет; стоимость такой квартиры теперь тоже подлежит налогообложению. Но установлены исключения в зависимости от продолжительности владения и оснований приобретения указанной недвижимости.
Не возникнет налогового обязательства, если жилье у Продавца появилось до 1 января 2016 года. Также от налогообложения освобождены Продавцы, которые получили жилое помещение:

• в порядке наследования или в дар от родителей, детей, супруга, иных близких родственников (кто к ним относится, указано в Семейном кодексе);
• путем приватизации;
• по договору пожизненного содержания с иждивением.

Как определить срок владения

Для определения продолжительности периода владения недвижимостью необходимо подсчитать срок с момента приобретения жилья в собственность до даты оформления сделки по отчуждению недвижимости. В ст. 217 п. 1 Налогового кодекса данный срок определен как минимальный предельный срок владения продаваемым жилым помещением.
Начало течения указанного срока определяется в зависимости от оснований, на которых было приобретено жилье:

1. В ст. 223 Гражданского кодекса указано, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Поэтому срок нужно отсчитывать от даты регистрации объекта, когда он получен:
   – по договору купли-продажи;
   – в дар;
   – по договору долевого участия;
   – в результате приватизации.
2. При получении от кого-либо в наследство срок будет отсчитываться со смерти наследодателя, потому что с этого момента имущество принадлежит наследнику (день смерти считается днем открытия наследства). А в ст. 1114, 1152 ГК закреплено, что если наследник принял наследство, оно принадлежит ему со дня открытия наследства.
3. Бывает, что лицо приобретает доли объекта в разное время. Например, одну часть жилого помещения в результате приватизации, а другую позднее по наследству. В таком случае при отчуждении всей квартиры отсчет будет от даты получения первой доли. Однако если части были оформлены как раздельные объекты, это правило не действует; для каждой части срок считается отдельно.
4. В случае приобретения жилого помещения по договору паенакопления право собственности возникнет после полной выплаты паевого взноса и подписания акта приема-передачи квартиры, а значит, срок будет отсчитываться от даты совершения последнего из двух указанных действий.
5. При возникновении права собственности на основании судебного решения срок определяется соответственно дате его вступления в законную силу (1 месяц со дня вынесения).
6. При получении жилья по программе реновации жилищного фонда в Москве минимальный срок начинает отсчет с учетом нахождения в собственности и освобожденных жилых помещений. Это условие применяется, если освобожденные объекты были получены в наследство или по договору дарения близких родственников, путем приватизации, по договору пожизненного содержания.

Бесплатная юридическая консультация по вопросам расчета данного срока может быть получена в органах налоговой службы.

Штрафные санкции

Бывшим собственникам квартир следует предоставить декларацию и уплатить НДФЛ не позже даты, установленной в законодательстве. За нарушение срока подачи документов или в случае просрочки уплаты налога налоговыми органами могут применяться штрафные санкции.

За неподачу или несвоевременную подачу декларации может быть наложен штраф в размере от 5 до 30% (но не меньше 1000 руб.) просроченной суммы, которую следовало уплатить согласно декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня просрочки.

В случае несвоевременной уплаты возможно применение налоговыми органами штрафных санкций. Штраф составляет 20% от суммы неоплаты, а если доказано умышленное сокрытие – 40%.

При неуплате налогов в крупном размере можно попасть под действие Уголовного кодекса. Крупным размером признается сумма от 900000 руб., если она составляет более 10% от общей суммы НДФЛ, в ином случае – 2700000 руб.

При этом НДФЛ взыскивается налоговой инспекцией в судебном порядке независимо от уплаты штрафных санкций.

Как подавать декларацию

Декларация направляется в налоговую инспекцию, расположенную по месту проживания продавца жилого объекта. Крайняя дата подачи – до 30 апреля следующего за продажей года.
Порядок заполнения декларации указан в соответствующем приказе ФНС, последние изменения в который были внесены 17.10.2017г.

Декларация заполняется на специальном бланке (его можно взять в налоговой или распечатать свой) вручную или на компьютере. Чтобы правильно внести все данные, необходимо обращать внимание на детали: например, имущественный налоговый вычет в случае отчуждения жилья указывается в Листе Д2 декларации. Не допускается наличие в форме исправлений или примерных сумм, все цифры заполняются точно из документов. К ней прилагаются все подтверждающие документы, а при необходимости – и заявления на налоговый вычет.

При этом независимо от даты предоставления декларации НДФЛ уплачивается до 15 июля следующего после продажи года.

Декларирование дохода при продаже квартиры

При декларировании указывается цена по договору, а также источник дохода (это данные о покупателе), налоговый вычет.

Если было несколько владельцев недвижимости, каждый из них в своей декларации указывает полученную им сумму. А налог с продажи доли в квартире указывается в размере, полученном каждым из бывших владельцев.