IT-Консультант Бесплатные консультации Продажа недвижимости — это непростая операция, которая требует внимания ко всем юридическим нюансам и сложностям, которые могут возникнуть. Проще всего оформить сделку, когда у квартиры имеется только один собственник. Так бывает не всегда, и множество недвижимых объектов имеют несколько собственников, с которыми придётся согласовывать продажу всего жилья или отдельной доли. Но сложнее всего продать квартиру, если дети имеют в долевой собственности часть жилплощади.
В этой статье
Что такое долевая собственность?
Когда говорят о том, что квартира находится в долевой собственности, то предполагают, что каждый владелец имеет право владения определённой частью жилплощади. Например, если в правоустанавливающем документе указаны два хозяина, то каждый из них будет владеть половиной квартиры. Возможно другое распределение, необязательно поровну, это зависит от сопутствующих обстоятельств, при которых была получена недвижимость.
Каким образом может получиться так, что квартира имеет несколько собственников? Это происходит в результате следующих обстоятельств.
- Приватизация. Во время приватизации жилья все проживающие и зарегистрированные в нём люди автоматически становятся собственниками доли, если иное не предусмотрено законом (например, они отказываются от приватизации или уже проходили этот процесс).
- Выделение долей. Происходит по решению суда, если недвижимость была приобретена супругами и считалась общим нажитым имуществом.
- Наследование. Недвижимость унаследовали несколько равнозначных наследников.
Все владельцы имеют равные права и обязанности на свои доли в квартире. Они обязаны платить за неё налог, вносить коммунальные платежи. Со своей стороны они имеют право продавать свою долю.
Процедура продажи
Продажа доли квартиры в долевой собственности в 2020 году возможна только с согласия всех владельцев. Осуществить сделку без согласия других невозможно и незаконно.
Какие документы нужны для оформления сделки?
- Паспорта всех владельцев.
- Свидетельство о регистрации права собственности, акт о приватизации, договор дарения, обмена или документ о наследовании.
- Если недвижимость была ранее приобретена, то соглашение купли-продажи и акт приёма-передачи.
- Выписка из ЕГРП.
- Техпаспорт из БТИ.
- Паспорт по кадастру.
- Справка из налогового органа, что на недвижимость отсутствует задолженность по налогам.
- Выписка из жилищной конторы о прописанных жильцах и отсутствии задолженности за квартплату.
В остальном продажа квартиры целиком мало чем отличается от таковой, если у жилплощади один хозяин. Сама сделка с покупателем оформляется в нотариальной конторе, где сотрудники гарантируют правомерность её осуществления.
Продажа одной доли
Владелец части квартиры имеет полное право распоряжаться ею, в том числе и продавать. Однако здесь возникают существенные сложности, поскольку преимущественным правом выкупа обладают совладельцы недвижимости. Иными словами, продать свою часть жилья постороннему человеку невозможно, не предложив купить её другим совладельцам.
Каков порядок действий в этом случае?
- Совладельцам предлагаются условия выкупа части квартиры с указанной ценой.
- У них есть ровно 30 дней на размышление.
- Если в течение 30 дней они соглашаются на покупку, то сделка оформляется, если же нет, то собственник имеет право продать свою часть постороннему лицу.
Конечно же, момент уведомления должен быть нотариально заверен. Невозможно предложить условия просто на словах.
Что касается последнего пункта, то, чтобы избежать мошеннических действий, запрещено продавать постороннему человеку долю за стоимость меньше, чем была предложена другим совладельцам.
Отказ совладельца от продажи своей доли
Продажа квартиры в долевой собственности часто бывает сопряжена с большими трудностями. Например, один из совладельцев может отказаться давать своё согласие на продажу всей недвижимости, в то время как все остальные согласны.
Это не повод отказываться от сделки купли-продажи. Для этого можно воспользоваться нюансами преимущественного права выкупа. Несогласному совладельцу предлагают выкупить остальные доли. Если в течение 30 дней он этого не делает, то остальные имеют право продать объект другому покупателю.
Несовершеннолетние совладельцы
Пожалуй, самые большие трудности возникают, когда одной из долей владеет ребенок, не достигший 18 лет. Продать квартиру, если дети имеют в долевой собственности её часть, без согласия органов опеки невозможно. Рассмотрим подробно алгоритм действий.
Права ребёнка, в том числе имущественные, должны быть защищены. Поэтому такая продажа возможна только с одновременной покупкой ребёнку другой жилплощади, которая не уступает в квадратуре предыдущей.
После этого необходимо обратиться в орган опеки с заявлением, в котором будет указана просьба разрешить продажу части недвижимости, которая принадлежит ребёнку. Кроме этого, в заявлении прописываются следующие данные.
- Полное наименование и адрес органа.
- Ф. И. О. и контактные данные заявителя.
- Информация о недвижимости, как продаваемой, так и покупаемой.
- Изложение просьбы.
- Дата и подпись.
После того как разрешение будет получено, можно оформлять сделку. При заключении договора купли-продажи на руках обязательно должен быть этот разрешительный документ и свидетельство о рождении. Без наличия согласия органов опеки и попечительства подобная продажа будет считаться недействительной.
Продажа квартиры — непростая операция, на сбор необходимых документов может уйти несколько недель. Дело усложняется, когда один из совладельцев отказывается от продажи или часть недвижимости принадлежит несовершеннолетнему ребёнку. Для того чтобы сделка оказалась законной и не могла быть оспорена через суд, лучшим вариантом будет обращение к квалифицированным юристам, которые смогут проконсультировать по вопросам продажи и помогут собрать необходимые документы.
