Как определить порядок пользования квартирой в долевой собственности

Процесс приватизации собственности, проводимый в отношении недвижимости, породил множество проблем, связанных с тем, что квартиры, ранее находящиеся у государства, предприятий и организаций, стали собственностью одновременно не одного хозяина. По закону такое положение можно характеризовать, как долевую собственность, где доли проживающих распределены конкретно (1/2, 1/3 и т. д.), или как совместную собственность. Психологическая сторона ситуации, порой складывается очень сложно бывает неразрешима. Сложности человеческих, соседских взаимоотношений может разрешить только определение четкого порядка в отношении пользования общей квартирой, находящейся в долевой собственности.

Правила определения порядка пользования

Обладатель конкретной доли в квартире может использовать часть общего имущества, в соотношении с ее номиналом. Если в квартире возникает обстановка, когда для реализации такого права у проживающего нет возможности, он уполномочен потребовать от остальных, владеющих общим имуществом, которое приходится и на его часть, компенсации. Может быть потребован выдел доли в натуре. С ним могут быть связаны возведение дополнительных построек для жилья или перестройка нежилого помещения. Такие мероприятия возможны лишь с разрешения администрации района расположения жилья. При рассмотрении подобных дел суд может вынести решение о распределении затрат на постройки по долям каждого участника. В редких случаях суд может вынести постановление о распределении затрат между собственниками в соответствии с их материальным положением и здоровьем.

Если суд отказывает собственнику в выделении доли в натуре, возможно снова обратиться с иском, с целью определить порядок пользования общей квартирой (ст. 247 ГК РФ). Эта процедура не связана с признанием права на объект выделения или приостановлением общего права. При этом учитывается равноценность прав всех собственников и обстоятельства:

• существующий ранее порядок пользования;
• интерес и нужда каждого по отношению к спорной части жилья;
• здоровье и другие личностные детали.

Если его доля в общей настолько мала, что не играет решительной роли в применении общего хозяйства, суд обяжет остальных выплатить выделяющемуся деньги. Подход к решению вопросов, связанных с использованием общего имущества, в каждом отдельном варианте индивидуален. Проводится тщательное расследование и оценка интереса просителя к общему хозяйству и необходимости для него пользования им.

Совокупность этой оценки и представленные доказательства о высокой нуждаемости клиента в таком имуществе, например, в связи с плохим здоровьем, наличием неработающих больных детей, оказывает решающее значение на постановление.

Такие же правила действуют и при подсчете доли в споре о неделимой вещи, такой как машина, предметы искусства музинструменты. Если один из спорщиков имеет важный или остропрофессиональный интерес к владению таким предметом, суд может пойти навстречу и передать неделящуюся собственность такому участнику, независимо от его части, утвердив компенсацию остальным в размере их доли.

Невозможность поделить квартиру или выделить из нее часть никак не отменяет права и возможности участника потребовать определить порядок пользования квартирой долевым делением, если такой порядок до сих пор не существовал. Суд рассмотрит требование и порядок пользования площадями, который может не в полной мере применяться к размеру долей проживающих в квартире. Установит существует ли реальная возможность совместного проживания.

Продажа доли

При сложившихся сложных отношениях среди проживающих в одной квартире обладателей долевых частей, иногда возникают ситуации, когда один из проживающих хочет продать свою долю. Анализируя уровень цен от осуществления подобных операций, следует признать, что продажа доли крайне невыгодна. При продаже всей жилплощади пропорциональная часть вырученных денег гораздо выше, чем стоимость доли продавца. Частные инвесторы и покупающие организации, предлагают крайне низкую цену. В квартире, где на правах долевой собственности проживают несколько хозяев, продажа чьей-то доли – процесс сложный. Необходимо совершить несколько обязательных шагов:

• предложить свою часть соседям;
• возможная продажа всей квартиры при согласии всех жильцов;
• предложить продать доли соседей вам.

Порядок пользования жилым помещением

ГК РФ (ст. 247) регулирует отношения собственников жилого помещения в долевой собственности, которые формирует порядок совместного пользования общей квартирой, находящейся в долевой собственности. Основное положение говорит о том, что участники таких отношений взаимным соглашением, согласно которому пользуются и владеют этой собственностью. Каждый участник этого владения может пользоваться и владеть частью общего хозяйства по размеру доли. Если такое его право как-то ограничено, он уполномочен потребовать от других участников возмещения деньгами. Следует отличать требования с помощью иска выдела части общей собственности и требование о порядке пользования.

После подачи собственником иска о выделе части общего хозяйства ему выделяется конкретный кусок помещения, но он теряет право на оставшуюся часть в общем имуществе. Порядок, установленный для правового пользования общей квартирой, находящейся в долевой собственности, предполагает передачу каждому части жилища, исходя из его доли. В таком случае право на общее не прекращается. Такие действия допустимо и просто проводить в доме, где изъятие доли не составит трудности. В приватизированной площади выделить долю очень сложно. Законодательство указывает на ряд особенностей, имеющихся при выделении доли в квартире:

• наличие технических возможностей выделения отдельной части как жилых, так и общих помещений (кухня, туалет, и др.);
• отдельный вход.

Просить об определении порядка использования квартиры имеет возможность только обладатель недвижимости с долевым разделением. Наниматели жилплощади у граждан не могут обратиться в суд о таком порядке с целью трактовать договор найма по-своему. Если все же решил подавать иск, то надо знать особенности подачи заявления.

Составление искового заявления

Если имеется ребенок до 14 лет, то при написании своих данных (ФИО) обязательно надо указать о факте наличия ребенка и то, что соискатель действует и от его имени тоже. Указание данных ответчика тоже обязательно. Указание точного адреса обязательно как для истца, так и для ответчика. В заявлении размещается информация о жилье – площадь, количество комнат, планировка и т. д. Указываются квадратные метры, принадлежащие сторонам. В разделе требования надо описать тот порядок пользования, который для вас приемлем. Экземплярность заявления равна количеству ответчиков. К исковому заявлению требуется добавить документы:

• квитанция на госпошлину (200 руб.); 
• копии документов о праве на жилье ответчиков; 
• справка о проживающих (прописанных) в помещении; 
• план помещения. 

Прекращение права

Собственники, имеющие малую часть от общей в квартире, могут подвергнуться исковому давлению оставшихся, считающих, что ничтожная доля заменяется компенсацией в денежном эквиваленте. Право возложить на себя компенсационные выплаты является юридической ошибкой. Компенсации заменяют ничтожную долю, если требуется выдел натуры. Только так суд может удовлетворить требования, обязуя выплатить деньги без извещения обладателя ничтожной доли. Варианты:

• Человек согласен на деньги вместо выдела, его право прекращается.
• Человек не согласен на деньги вместо выдела. Суд установил малый размер его доли и отсутствие необходимости в общем имуществе, определил выплату компенсации без его согласия.
• Человек не согласен на деньги вместо выдела. Суд не установил малый размер его и отсутствие необходимости в общем хозяйстве. Прекращение права не происходит.

Закон предоставляет человеку право распоряжаться соей долей недвижимости по своему усмотрению. Недопустимы меры принудительного воздействия на обладателей недвижимости, возложения на них обязанностей по продаже спорного жилища, покупке взамен другого, закрепления сроков выплаты. Все эти действия идут вразрез с установленными нормами закона. Суд стремится к разрешению спорных вопросов между хозяевами жилища мирными средствами.