Текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома

Когда выдвигается на обсуждение вопрос о ремонте дома, у жильцов многоэтажки часто возникает непонимание, а что входит в состав общего домового имущества. Особенно важно точное определение при решении, за чьи же средства будут производиться работы — собственников или управляющей компании. Для точного ответа лучше всего обратиться к Жилищному кодексу Российской Федерации.

Общедомовое имущество

Состав объектов, которые на равных условиях принадлежат каждому жильцу, владеющему собственностью в здании из нескольких квартир, регламентируется 36 статьёй Жилищного кодекса РФ. Оттуда мы узнаём, что в первую очередь к таким объектам относятся помещения, не являющиеся квартирами, но рассчитанные на эксплуатацию жильцами, а именно:

• лестницы;
• лестничные площадки;
• лифты и шахты;
• коридоры;
• техэтажи, чердаки и подвалы.

Далее статья гласит, что общедомовой собственностью являются:

• крыша;
• несущие конструкции (фундамент, колонны, плиты балконов);
• ненесущие механизмы (перила, парапеты);
• электрооборудование, санитарно-техническое и другое оснащение, нужное для содержания дома, даже если оно расположено за его стенами.

Также к общим объектам относят участок земли, на котором расположено здание, вместе с компонентами озеленения и благоустройства на нём. Площадь участка определяется Земельным кодексом РФ. Для многих жителей может показаться странным, что статья 36 ЖК РФ включает в понятие общедомовой собственности такие объекты, как помещения, направленные на организацию досуга жильцов.

Кроме этого, в общую собственность входят общественная автостоянка, детская площадка, спортплощадка, котельная и бойлерная. Индивидуальный тепловой пункт тоже включён в список общей, принадлежащей всем жителям собственности. Также сюда относятся коммуникации и приборы их учёта, которые обслуживают жилые и нежилые помещения:

• газоснабжение;
• электроснабжение;
• водоснабжение;
• телекоммуникации.

Какие объекты будут включены в общую собственность, устанавливается следующими органами и инстанциями:

1. Непосредственно собственниками квартир.
2. Государственными органами, которые контролируют содержание дома с несколькими квартирами.
3. ОМС, которое организует выбор управляющей компании.

Статус балкона и лоджии

В статье 36 ЖК РФ ничего не сказано о том, являются ли балконы или лоджии общедомовым или индивидуальным объектом. Действительно, это вопрос неоднозначный, ведь при пристальном разбирательстве можно понять, что эти части квартиры имеют признаки как общего, так и частного владения. Поэтому давайте разберёмся, входит ли балкон в состав общего имущества многоквартирного дома.

К общедомовому имуществу относятся:

• балконная плита;
• внешние стены дома;
• наружное ограждение.

К индивидуальной собственности:

• окна;
• двери;
• козырьки и навесы;
• остекление.

Ремонт общедомового имущества

Обязанности по содержанию общей собственности возлагается непосредственно на живущих в доме. Понятно, что каждый отдельный человек, проживающий по конкретному адресу, не может самостоятельно заниматься ремонтом и уходом за домовыми конструкциями. Для этого собственники заключают договор с управляющей компанией или организуют ТСЖ (товарищество собственников жилья).

В зависимости от того, что указано в договоре, УК или ТСЖ занимаются эксплуатацией, содержанием и ремонтом многоквартирного здания. Если же они выполняет свои задачи недобросовестно, то жильцы имеют право заключить новый договор с другой компанией.

И снова возникает вопрос, что же делать с балконами, которые относятся и к частной, и к общей собственности? Если балконная плита, наружные стены или ограждение находятся в аварийном состоянии, то владелец квартиры пишет заявление на имя руководителя УК с просьбой устранить дефекты. На всякий случай заявление лучше написать в двух экземплярах.

После этого вопрос о выделении средств на ремонт балкона выносится на повестку собрания жильцов, где решается вопрос о бюджете, объёме и видах работ, составлении сметы. Если в ремонте балкона было отказано, то жилец имеет право обратиться в суд.

При заключении договора с управляющей компанией в документ можно внести пункт о том, что балкон является собственностью владельца квартиры. В этом случае жилец несёт за него полную ответственность. При аварийном состоянии можно попробовать обратиться за помощью к собранию жильцов и УК, но скорей всего решение о выделении денег будет отрицательным. Суд также может встать на сторону УК.

Текущий ремонт дома

В договоре с УК или ТСЖ значительное место отводится перечислению работ, которые входят в понятие текущего ремонта многоквартирного дома. Это регламентируется действующим законодательством — постановлением Госстроя № 170 от 27.09.2003 года. Любые сроки и виды работ обязательно обсуждаются с жильцами дома, УК не имеет права решать такие вопросы единолично.

Перед началом ремонта обязательно производится проверка, составляется смета, выбираются подрядчики, которые будут производить работы, выделяются денежные средства. Во время текущего ремонта может быть сделано следующее:

• укрепляют и просушивают фундамент;
• укрепляют, красят или меняют стены и перекрытия;
• восстанавливают архитектурный декор снаружи и внутри здания;
• утепляют и герметизируют крышу;
• белят, выравнивают потоки и стены вне квартир;
• меняют окна, которые не относятся к жилым помещениям;
• меняют и прочищают вентиляцию;
• восстанавливают отопительную систему;
• чистят и чинят водоснабжение;
• чистят и чинят мусоропровод;
• чинят и обслуживают лифт и шахту;
• занимаются озеленением, внешним благоустройством на придомовой территории.

На общем собрании жильцов могут быть внесены и другие пункты, требующие ремонта. Все случаи предусмотреть сразу невозможно, но они регламентированы Жилищным кодексом РФ.

В отличие от капитального ремонта, который производят раз в несколько лет, текущий делают не чаще одного раза в квартал. На практике это обычно делается раз в год. Сроки определяет собрание жильцов.