IT-Консультант Бесплатные консультации Индивидуальное жилищное строительство подчинено строительным нормам и правилам (СНиПам), которые формируют рекомендации к проекту. Если созданная планировка не отвечает законодательству, то владелец земельного участка не сможет получить разрешение на строительство и, соответственно, оформить право собственности на жилье.
Эскизы будущей постройки и планирование возведения позволяют не только получить разрешение, но и правильно рассчитать смету строительства.
В этой статье
Действующие нормы
Основная нормативная база для индивидуального строительства (ИЖС) на участках формируется следующими актами:
Земельный Кодекс РФ (ст. 39, ст. 40);- СНиП 12.01.2004 («Общие положения о застройке») и другие строительные нормы;
- Градостроительный кодекс РФ (ст. 51);
- технические условия поставщиков коммунальных услуг для подключения будущего строения к сетям централизованного снабжения (газопроводу, отоплению, водопроводу и др.);
- план застройки жилого поселения и архитектурное задание на строительство, которое выдается администрацией субъекта.
Перед созданием плана необходимо уточнить, какие из норм строительства имеют рекомендательный характер, а какие – требуют обязательного исполнения.
Что регламентируется нормами ИЖС:
- локализация жилых и хозяйственных строений на участке, расстояние между ними, до территории соседа, коммуникаций и проезжей части;
- наименьшая и наибольшая площадь построек;
- этажность (высота) строений;
- наибольшая высота забора и его вид;
- расположение фасада и др.
Существующие требования
Перед тем как приступить к разработке проекта и строительству, необходимо уточнить несколько аспектов:
высоту и форму крыши;- как проложена канализация у соседей, на каком расстоянии она располагается от жилых и прочих строений;
- форму поставки воды (скважина, колодец), преимущества и расположение этих сооружений;
- вид грунтов на соседних участках и глубину их залегания;
- локализацию грунтовых вод, их уровень в разное время года;
- вид и марку бетона для фундамента.
Требования к расстоянию между объектами на земельном участке
| Расстояние между объектами | Минимальное значение, м |
| Жилые и хозяйственные постройки относительно границ участка со стороны улицы | 5 |
| От любых построек до проезда на участок и территории соседей | 3 |
| Пожарный разрыв между деревянными домами | 15 |
| Пожарное расстояние между каменными постройками | 10 |
| Очистные траншеи, уличные туалеты и выгребные ямы относительно границ участка с любой стороны | 1 |
| Расстояние от центра ствола растений до забора в зависимости от их высоты: для кустов для средневысоких деревьев для высокорослых между растениями | 1 2 4 4 (вне зависимости от высоты) |
| От компостной ямы до участка соседа | 12 |
| Расстояние между санитарной постройкой (баня, летний душ, туалет любой конструкции) и другим участком | 8 |
| От теплиц и хозяйственных строений для содержания скота и птицы до границ земли соседа | 4 |
| От гаража или сарая для хранения инструментов, строительных материалов и садового инвентаря до другого участка | 1 |
| Промежуток между туалетом и источником воды (колодцем, скважиной) | 8 |
| Расстояние от туалета до компостного углубления | 12 |
Эти требования предупреждают излишнее затенение соседского участка и стекание сточных вод от жилых, санитарных и хозяйственных сооружений. При наличии письменного соглашения с соседом можно располагать дом ближе, чем за 3 м от границы его участка.
Передвигать теплицы, санитарные строения и загоны для скота запрещено даже при наличии документированного согласия.
Помимо этих условий, предъявляются также требования к площади и характеру строений на земельном участке:
если участок был предназначен для ИЖС, то строить на нем коммерческую или многоквартирную жилую недвижимость запрещено;- максимальная площадь должна составлять не более 1500 кв. м (при небольшой площади землевладения площадь жилья определяется правилами планировки);
- минимальная площадь для жилых и других помещений составляет: 12 кв. м для общей комнаты, 8 кв. м – спален, 7 кв. м – спален на мансардном этаже, 6 кв. м – кухни, по 1,8 кв. м – коридора и ванной комнаты, 1 кв. м – туалета;
- наименьшая ширина прихожей, коридоров и лестниц – 90 см;
- если планируется оборудование индивидуального отопления, площадь котельной должна составлять от 5 кв. м, высота потолков – от 2,2 м (от 2,5 м, если мощность выше 30 кВт), объем – от 15 куб. м (при расположении на цокольном этаже эта норма увеличивается на 0,2 кубометра на каждый 1 кВт мощности отопительной системы);
- индивидуальная котельная должна иметь окно с форточкой и систему вентиляции, которая обеспечит не менее чем 3 смены воздуха в час;
- забор между участками должен иметь несплошную структуру (штакетник, сетка и др.) и высоту не более 1,5 м (в зависимости от региональных нормативных актов высота может уменьшаться);
- строение, возведенное в порядке ИЖС, должно иметь фундамент;
- дом может иметь не более 3 этажей, но допускается наличие мансарды;
- высота здания подбирается с учетом затененности соседских участков;
- минимальная высота потолков в жилище должна составлять 2,5 м, в подвале, который применяется для хознужд, – 2 м.
Частный дом должен быть оборудован всеми необходимыми коммуникациями: водо-, газо и электроснабжением, канализацией, отоплением. Заказчик может подвести коммуникации от центральных сетей или создать собственные аналоги (септик, котельную, скважину и др.).
Необходимые документы
К перечню документов, которые нужны для получения разрешения на ИЖС, относятся:
- заявление на получение разрешения в департамент строительства и архитектуры или уполномоченную структуру поселения, где расположен участок;
- бумаги, подтверждающие право собственности на землю;
- градостроительный план и проект межевания участка;
- схема с указанием места расположения и размеров дома;
- проект застройки.
Перечень необходимых документов может варьироваться в зависимости от региона.
Подготовка проекта и его привязка к местности
При отсутствии соответствующих знаний в сфере архитектуры и строительства рекомендуется проектировать дом с помощью профессионалов. Для этого нужно обратиться в строительную компанию или проектное предприятие, которое нарисует план застройки с учетом требований СНиПов и пожеланий заказчиков.
Проектировщикам понадобятся следующие сведения:
- предполагаемое количество этажей дома;
- количество комнат;
- высота потолков (при наличии особых требований);
- форма крыши;
- материал постройки;
- размеры помещений;
- количество туалетных и ванных комнат;
- наличие и назначение дополнительных построек;
- подключение к централизованным сетям.
Порядок оформления
Документы на строение оформляются в следующем порядке:
- Право собственности на участок, топографические справки.
- Договоры с поставщиками централизованных услуг.
- Проект строения.
- Разрешение на строительство.
- Паспорт жилого дома в БТИ и присвоение адреса.
- Кадастровый документ.
- Разрешение на введение жилой постройки в эксплуатацию.
- Получение выписки из Росреестра о праве собственности на дом.
Последствия незаконного строительства
При нарушении установленного порядка строительства дома на земельном участке владелец участка не сможет получить разрешение на строительство, подвести коммуникации и зарегистрировать право собственности.
Суд может обязать владельца снести самострой, если он нарушает нормы безопасности или права соседей.
