Снижение ставок по действующей ипотеке в 2020 г: порядок действий

Падение ставки ЦБ и рефинансирование

За последние пять лет квартирный вопрос смогли решить порядка 30 млн. соотечественников, а порядка 20 млн. продолжают рассматривать единственно возможным вариантом для приобретения жилья – ипотечное кредитование. Снижение процентной ставки по ипотеке приобрело массовый характер с лета текущего 2019 года, о чём объявили поочерёдно 20 крупнейших финансовых организаций. Понижение ипотечной ставки стало возможным благодаря помощи со стороны Центробанка, активно смягчающим кредитно-денежную политику.

Так с начала года ключевая ставка с 7,75% постепенно снижалась по периодам:

• с 17.06.2019г. – 7,5%;
• с 29.07.2019г. – 7,25%;
• с 06.09.2019г. – 7%.

В перспективе ожидается дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ до конца текущего года, что отразится снижением процента по ипотеке. У граждан возникает вопрос, стоит ли приобретать жилищный кредит или существует смысл подождать дальнейшего падения? По мнению финансистов, привязываться следует к событию, послужившему объективной необходимостью приобретения индивидуального жилья, а не к ставке, достигшей минимального показателя, за последние пять лет. Спрогнозировать дальнейшее падение или повышение невозможно.

Финансовые учреждения предлагают рефинансирование – переоформление кредита по более выгодным условиям для заёмщика. Сколько раз можно делать рефинансирование по ипотеке, законодательство не содержит ограничений, поэтому вопрос решается в индивидуальном порядке заёмщиком и банком.

Процедура доступна клиентам:

• обладающим высокой платежеспособностью и устойчивым финансовым положением;
• имеющим чистую кредитную историю с отсутствием просрочек по погашению платежей в соответствии с графиком;
• не меняющим последнего работодателя на протяжении полугода;
• находящимся в возрастном интервале на момент последнего перед рефинансированием взноса от 21-ого до 65-ти лет.

Прибегнуть к оформлению процедуры выгодно, когда будет снижена процентная ставка по ипотеке не менее, чем на 2-4% годовых. Иначе вместо выигрыша рефинансирование приведёт к дополнительным расходам.

Как получить самую низкую ставку при подаче заявки

Уже на этапе получения ипотечного кредита заемщик может добиться более низкой ставки. Просто предоставив банку полный комплект документов, с подтверждением источников дохода, ликвидного залога. Банк оценивает платежеспособность и надежность потенциального заемщика, и чем меньше риски невозврата займа, тем привлекательнее будут для клиента условия.

Критерии оценки кредитоспособности заемщика:

1. Высокий и стабильный заработок. У потенциального заемщика должен быть постоянный и подтвержденный источник дохода. Наемные работники предпочтительнее индивидуальных предпринимателей. У последних высокие риски возникновения финансовых проблем из-за ведения бизнеса.
2. Достаточное залоговое обеспечение. И в расчет идет не только приобретаемая по ипотеке квартира, но и любая другая недвижимость. Дополнительные гарантии для банка — залог более низкой ставки.
3. Хорошая кредитная история. Будет учитываться не только, как заемщик погашал кредиты ранее, но и есть ли у него долги по кварплате, госпошлинам или штрафам ГИБДД.
4. Попадание в льготную категорию. Государство дотирует банкам низкую ставку по ипотеке для бюджетников, военных, молодых семей. Соответствующие госпрограммы есть во многих банках.
5. Высокий первоначальный платеж также гарантирует банку серьезность заемщика. Если он смог накопить крупную сумму, то и риски возникновения проблем с погашением займа будут ниже.

Также банки отдают предпочтение проверенным клиентам. На более низкие ставки могут рассчитывать участники зарплатных проектов, а также заемщики, которые успешно погасили в этом банке кредит.

Причины снижения и ставки

Понижение ставки по выданному ипотечному кредиту не закреплено ни одним действующим нормативным документом, сводя рассмотрение вопроса на усмотрение финансовой организации совместно с клиентом.

В кредитном договоре могут быть зафиксированы условия внесения изменений. Повышать действующую ставку банк в одностороннем порядке не вправе при отсутствии прямой привязки к условиям (например, ключевой ставке Центробанка), а понижать – право кредитной организации, но не обязанность. В то же время для клиента несущественное колебание способно привести к значительному снижению переплаты, поскольку и сумма кредита и срок кредитования внушительны. Потому вопрос: как снизить ставку по действующей ипотеке, остаётся актуальным для заёмщиков.

Среди причин для снижения процентной ставки по ипотеке выделяют:

1. Участие клиента в государственных социальных программах, предполагающих кредитование на льготных условиях для социально незащищённых слоёв и определённых регионов:
   • молодых семей;
   • военнослужащих;
   • молодых учёных;
   • жителей Дальнего Востока.

1. Падение ставок на финансовом рынке вследствие снижения ключевой ставки Центробанка, послужившего основанием пересмотра кредитных ставок ведущих банков при покупке строящегося и вторичного жилья представлены в таблице:

1. Перекредитование, связанное с рефинансированием или пересмотром договорных условий вследствие документально подтверждённого ухудшения материального положения в результате действия обстоятельств, не связанных с личностью заёмщика:
   • потерей работы по причинам, исключающим нарушение норм трудового законодательства и проявленную инициативу клиента;
   • физической смертью единственного кормильца;
   • снижению уровня среднедушевого дохода более, чем на 20 %;
   • длительному пребыванию на листках по временной нетрудоспособности сроком свыше двух месяцев подряд;
   • получения инвалидности 1-ой или 2-ой группы.

На текущий момент снижение ставки по действующей ипотеке осуществляют банки вследствие падения ставки Центробанка, произошедшей 3 раза в текущем году и имеющей тенденцию к дальнейшему уменьшению.

Заявление и документы на уменьшение ставки

У плательщика кредита с хорошей финансовой репутацией есть 2 варианта подать заявку на пересмотр процентов. Наиболее простой – найти бланк заявления на официальном сайте, заполнить его и отправить его онлайн. Такая возможность была плательщиков кредита в Сбербанке. Рассмотрение займет около месяца.

Если подобная опция недоступна или вы опасаетесь, что электронное заявление в банке затеряется, можно посетить офис, где оформлялась ссуда. Менеджер ипотечного отдела распечатает бланк на бумаге, примет его и завизирует дату на копии.

Чтобы подтвердить основания для снижения ставки, заемщику потребуется:

• заполненное заявление с обоснованием причины;
• ипотечный договор кредитования;
• общегражданский паспорт заемщика;
• документы на ипотечную недвижимость.

Когда заемщик хочет добиться снижения процента по действующей ипотеке, ему необходимо обосновать свои требования. Можно делать акцент на снижение ставки ЦБ, рекламу банка о минимальных тарифах, продемонстрировать предложения от конкурентов или ухудшение благосостояния. При подаче заявки клиент ничего не теряет: если банк откажет в перерасчете, можно продолжить платить кредит на тех же условиях или переоформить ссуду в другом учреждении.

Чем выгодно снижение ставки в пределах одного банка?

Намного проще и выгодней для заемщика получить снижение ставки по уже действующей ипотеке в своем же банке. Рефинансирование кредита в другом коммерческом банке является по факту новой ипотекой, которая долго оформляется и сопряжена с большими бюрократическими сложностями.

Совершая эту процедуру в своем банке, уменьшается необходимый пакет документов для одобрения заявления и снижается срок их проверки.

Выгода снижения ставки без изменения банка заключается в следующем:

• Не нужно переоформление залога в пользу другого коммерческого банка;
• Не нужно тратить деньги на переоформление обременения, оценку недвижимости, нотариальные расходы.

Вы продолжаете платить по тем же реквизитам, контактировать с уже знакомыми менеджерами банка. Такой вариант наиболее привлекателен для заемщика, но банки, к сожалению, довольно часто отказывают своим плательщикам в снижении процентных ипотечных ставок.

Процентная ставка по ипотеке не является чем-то неизменным и непоколебимым. Ее уровень задается прежде всего конъюнктурой рынка и нормативами Банка России.

Коммерческие банки не могут устанавливать ее в тех значениях, в каких бы им хотелось. Они ограничены четкими и строгими рамками.

Каждый заемщик имеет право просить банк о снижении ставки при сокращении ставки рефинансирования или при изменении условий своей жизни.

И даже в случае получения отказа от своего банка, плательщик всегда может переоформить рефинансирование в другом кредитном учреждении, отчего банк потеряет клиента и потенциальную прибыль.

№2 Страховка

В этой сфере множество заблуждений. И для начала нужно подчеркнуть, что страхование ипотечной недвижимости является обязательным по закону. А вот все прочие виды полисов абсолютно добровольны и опциональны. Более того, банк не имеет права навязывать их заемщику или отказывать в одобрении кредита при отсутствии дополнительных полисов.

Тем не менее, страхование жизни, здоровья, титула может серьезно снизить процентную ставку по ипотеке – на 0,5% — 2%.

Учитывая, что ипотечный кредит берется на большие суммы и на длительный период, в результате оформление со страховкой в 90% случаев оказывается дешевле.

Хитрый лайфхак для экономии

Оформление ипотечного страхования получится сильно дешевле, если вы самостоятельно выберите страховщика и заключите с ним договор. Сейчас можно найти программы со стоимостью от 150 рублей в год.

Способы снижения

Постоянное улучшение условий кредитования, имеющее массовый характер, даёт возможность клиенту осуществить пересмотр. Можно ли снизить процентную ставку по ипотеке, зависит от наличия или отсутствия задержек по платежам. Если клиент имеет просроченную задолженность, то кредитующие банки практически не идут на улучшение условий. В качестве альтернативы, как уменьшить процент по ипотеке, является выбор другого банка и заключение договора рефинансирования на более выгодных условиях, что практикуется в кредитных организациях в связи с желанием привлечения новых клиентов. Хотя вероятность потери заёмщиков зачастую служит основанием для пересмотра условий, оформляемом рядом способов.

Подача заявления

Оптимальный вариант для улучшения условий кредитования – рассмотрение и анализ обращения заёмщика кредитной организацией. Клиент составляет заявление на снижение ставки по ипотеке, что позволяет осуществить улучшение без негативного влияния на кредитную историю.

Как правило, для одобрения банками устанавливается ряд требований:

• отсутствие задержек по платежам;
• дата выдачи кредита не ранее года назад;
• остаток непогашенной суммы составляет не менее полумиллиона рублей;
• отсутствие реструктуризации по выданному кредиту.

Заявление принимается в отделениях банка, а срок рассмотрения и принятия положительного решения или мотивированного отказа составляет месяц с момента обращения.

Реструктуризация задолженности

• Банкротство физических лиц при ипотеке. Что будет с квартирой?

Оформление реструктуризации долга возможно при наличии объективных причин, подтверждённых документально:

• сокращение штатов или увольнение по причине ликвидации предприятия или прекращения деятельности индивидуального предпринимателя;
• призыв на прохождение срочной службы в Вооружённых силах;
• выход в декретный отпуск с сопутствующим уменьшением уровня среднего дохода в связи с увеличением количества иждивенцев;
• проблемы со здоровьем, ограничивающие возможность дальнейшей трудовой деятельности и приведшие к уменьшению дохода.

Пакет документов направляется в банк, в случае принятия решения о реструктуризации кредитная организация может сделать пролонгацию срока, автоматически приводящую к уменьшению ежемесячно вносимых платежей и составлением обновлённого графика.

Обращение в суд

Пересмотр кредитного договора и снижение процентов по ипотеке в судебном порядке возможно в двух случаях:

• незаконное увеличение процентных ставок, не предусмотренных на момент составления и подписания договора;
• наличие скрытых комиссий, незаконных с юридической точки зрения.

Несмотря на судебный иск, клиент обязан погашать ежемесячные платежи в соответствии с графиком, иначе ему будут начислены финансовые санкции за невыполнение договорных условий. При принятии положительного судебного решения излишне уплаченные денежные средства будут зачтены в досрочное погашение задолженности, а при закрытии считаться подлежащими возврату заёмщику.

Рефинансирование ипотеки

По желанию заёмщик может переоформить кредитный договор в этом же банке или рассмотреть другую кредитную организацию, предусматривающую снижение процентной ставки по ипотеке по сравнению с действующими условиями.

В выбранный банк необходимо предоставить пакет документов:

• общегражданский паспорт, удостоверяющий личность;
• первичный договор на ипотеку и последующие соглашения при наличии;
• справку из кредитующего банка об остатке суммы задолженности;
• график погашения ежемесячных платежей;
• справки о полученной заработной плате или приравненных доходах всех членов семьи за последний год;
• документ о праве собственности на недвижимость;
• договор купли-продажи и технический паспорт из БТИ.

• Как оформить ипотечные каникулы: кому можно и условия

Перед подачей заявки на повторное кредитование целесообразно изучить условия всех готовых к оформлению кредитных организаций и сравнить с существующими на текущий момент.

Для принятия решения о рефинансировании важно обращаться в крупные, зарекомендовавшие себя положительно на финансовом рынке, организации. Обещания начинающих банков могут не обеспечить достойного соотношения результата и затрат. Также необходима объективная оценка текущего материального положения с прогнозом на перспективу и степени влияния рисков при возникновении непредвиденных ситуаций.

Снижение процентов при рождении ребенка

Правительство Российской Федерации старается всячески поддерживать молодые семьи. Это поддержка осуществляется для улучшения демографической ситуации в стране. Для этого банк предоставляет специальную программу под названием «Молодая семья», благодаря которой люди получают ощутимую помощь при покупке недвижимости. Если в период действия ипотечного кредитного договора в семье рождаются дети, можно рассчитывать на уменьшение процентов по действующей ипотеке.

Доступное жилье

Согласно условиям этой государственной программы, молодая семья имеет право на уменьшение процентной ставки и суммы ежемесячных платежей при рождении детей. Однако дебиторы должны соответствовать определенным требованиям:

• семья проживает в условиях, где на каждого прописанного жильца приходится не больше 15 м2 площади;
• хотя бы один из супругов должен быть не старше 35 лет.

Не так давно в подобных ситуациях граждане получили возможность использовать сертификат материнского капитала. С его помощью можно частично или полностью снизить финансовую нагрузку.

Семьи, имеющие детей, в любом случае получают преимущества. При рождении первого ребенка можно снизить не только проценты, но и сумму долговых обязательств. После рождения второго малыша семья получает сертификат МК. При появлении на свет третьего ребенка, есть возможность практически полностью уменьшить остаток по долговым обязательствам.

Помощь от Сбербанка

Далеко не каждый знает, что банковская организация предоставляет специальные предложения и особые условия для определенных категорий граждан. На сегодняшний день имеется несколько возможных способов уменьшения финансовой нагрузки при выплате ипотеки:

1. Отсрочка платежей. В случае появления второго ребенка кредитор предлагает беспроцентную отсрочку выплат сроком до 3 лет. Если в семье рождается третий малыш, срок действия отсрочки может быть продлен до 5 лет. Если третий ребенок появился во время действия отсрочки за предыдущего малыша, этот период автоматически продлевается на 5 лет.
2. Списание части долга. Появление в семье первого малыша дает возможность оформить льготу на стоимость 18 м2 жилой площади. Все расчеты проводятся с учетом рыночной стоимости недвижимости. Аналогичное списание осуществляется и при рождении второго малыша. Рождение третьего и последующих детей позволяет списать до 100% тела кредита.
3. Государственные субсидии. В каждом регионе страны для молодых семей действуют различные льготные проекты. Например, губернаторская помощь при рождении первого, второго и каждого последующего ребенка. Эти субсидии допустимо направить на оплату ипотечного займа. Семьи, имеющие ограниченный бюджет, за рождение ребенка после 1 января 2018 года имеют право на получение субсидии, размер которых составляет 15 тыс. руб. до достижения ребенком возраста полутора лет. Средства также можно направить на оплату ипотеки.

Кроме того, сертификат МК можно использовать для погашения долговых обязательств. При этом необязательно ждать, пока ребенку исполнится 3 года. Все льготы можно направить на оплату ипотеки независимо от того, по какой программе был получен жилищный кредит.

Необходимые документы

Следует отметить, что уменьшение процентной ставки по действующему ипотечному займу после рождения ребенка не осуществляется автоматически. Супруги должны собрать пакет документации и отправиться в банковскую организацию или органы местного самоуправления для подачи заявления на получение льгот или компенсации.

Только после того, как органы власти предоставят заемщиком льготу, кредитор будет рассматривать вопрос касательно реструктуризации, уменьшения ставки или других условий. Период рассмотрения заявления на изменение условий кредитного договора составляет один месяц. В течение этого срока банк должен принять решение.

При подаче заявления нужно предоставить:

• свидетельства о рождении всех детей;
• справку об отсутствии долга по кредиту;
• документацию, подтверждающую право собственности на недвижимость;
• паспорта обоих супругов;
• сертификат МК;
• договор кредитования.

Как показывает практика, снизить размер процентов по ипотечным займам довольно сложно, однако вполне возможно. Нужно понимать, что на официальном уровне в Сбербанке нет ни единой программы, условия которой предусматривают снижение процентов по текущим займам. Ввиду того что кредитор дорожит своими заемщиками и репутацией, он идет навстречу при соблюдении определенных условий.

Почему банк отказывается снижать ставку?

К наиболее распространённым причинам относятся:

• просрочки по ежемесячным платежам;
• отказ от оформления страховки жизни, здоровья или предмета залога;
• плохая кредитная история;
• наличие крупных кредитов на момент подачи заявки.

Снятие обременения

И здесь начался ад Сбербанка. Я позвонил по какой-то специальной линии, чтобы записаться на снятие обременения в Сбербанке. Номер висел минут сорок. Я сидел с наушниками, параллельно работая: был 19-й в очереди, 18-й, потом мне надоело ждать, и я поехал в отделение на Кожуховскую.

Оказалось, что в этом отделении не принимают физлиц. По телефону не доберешься, физлиц не принимают. Я взял на ресепшене телефон для клиентов, позвонил по короткому номеру и дозвонился до нужной женщины минуты за три. Я записался на снятие обременения уже на январь. Мне назначили агента. 12 января я позвонил агенту на сотовый и быстро договорился о конкретной дате, когда мы должны встретиться в МФЦ. (Заявление на снятие обременения заемщик должен подавать совместно с представителем банка. – Прим. ред.)

Плюс Сбербанка в том, что у них один сотрудник работает в одних МФЦ, другой в других. Поэтому можно выбрать любое расположение, я поехал в район метро «Октябрьская». МФЦ все приятные, но этот был особо прикольный, и в нем было очень мало народу. Я подождал минут 15, и мы подали документы.

По регламенту обременение снимается в течение двух недель, но ждать пришлось дольше. По моему опыту, когда что-то идет в Росреестр через МФЦ, заявленные сроки надо умножать надвое, и тогда точно будет готово.

В середине этого срока мне позвонили из Росреестра по заявлению о наложении обременения «Примсоцбанком» и сказали, что приостановили процесс, так как обременение Сбербанка все еще не сняли. Когда это наконец произошло, пришлось снова пойти в МФЦ написать заявление о возобновлении процесса постановки обременения. Здесь уже присутствие работников банка не нужно, я сделал это сам.

Все способы, как снизить процент по ипотеке в 2018 году

Все способы, как снизить процент по ипотеке в 2018 году

Рефинансирование, отдельные предложения банков по снижению процентной ставки, реструктуризация, государственные программы — это далеко не все способы того, как снизить процент или же долг по ипотеке. В 2018 году, благодаря перечисленным вариант, заемщики могут меньше платить ил же сразу понизить ставку при оформлении договора.

Рефинансирование ипотеки, чтобы снизить процент

Рефинансирование ипотеки, чтобы снизить процент

Перекредитование — так простыми словами называется процедура рефинансирования. Она помогает уменьшить ставку по ипотечному кредиту. Как же все происходит? Заемщик обращается в другой банк, чтобы тот его перекредитовал, то есть перевел выплату ипотеки уже к себе. По сути, клиент изначально оформил ипотеку в одном банке, а потом за счет рефинансирования, погашает ее в другом.

После перевода кредита в другой банк с первым его уже ничего не связывает. Там полностью погашается займ. Далее заемщик уже становится клиентом второго банка и выплачивает там новый кредит по совершенно новой ставке. Конечно же, она является меньше, иначе не было бы никакого смысла в процедуре рафинирования. Разница составляет около 2 %, иногда она выше, но очень ощутима.

Что нужно для рефинансирования кредита и как снизить процент по ипотеке:

• Следует подать документы во второй банк. Их перечень можно узнать там же, но важно собрать их сразу же. Обязательно наличие кредитного договора из первого банка, ведь он детально рассматривается специалистами.
• При первом помещении клиент пишет заявление. В нем он указывает все причины и обстоятельства, почему хочет понизить свой процент по ипотеке.
• Заявление и пакет документов рассматривается в течение определенного срока. Обычно он составляет около 1 месяца, иногда — 10 дней.

Рефинансирование ипотеки в другом банке

Некоторые банки предлагают рефинансировать не только ипотечный кредит, но и другие, причем одновременно. Заемщику оформляется новый кредит по общей ставке. Он выплачивает все сразу ранее взятые займы по одному договору в новом банке. При этом новый ежемесячный платеж ниже, чем сумма тех, что были раньше.
Охотно ли соглашаются кредиторы на процедуру рефинансирования. Скорее да, чем нет. Всем важно получить свои деньги и прибыль в виде процентов, прочих платеже обратно. Если заемщик хочет погасить ипотеку за счет рефинансирования, то почему бы и нет.

Другой банк погашает долг. Второму кредитору также выгодно предложить рефинансирования и оформить ипотеку по боле выгодной для заемщика ставке. Почему же? Он все равно получит свою прибыль и нового клиента. Тот в будущем может оформить новые займы, страховку, карты или другие продукты. В общем, все три стороны остаются довольны результатом процедуры, поэтому она так популярна в России.

Реструктуризация

Под реструктуризацией понимают изменением сроков, графика и, иногда, суммы выплаты. Есть совершенно разные его виды, в том числе и при поддержке государства. Например, в том же Сбербанке и вовсе предлагает сократить суммы долга по ипотеке. Но, как правило, речь идет все же об изменения сроков и графика погашения. Например:

• Увеличение срока погашения. Как снизить процент по ипотеке в этом случае, если меняется только график? На самом деле, он и не меняется, остается прежним. Но для самого заемщика появляется возможность платить меньше. Если долг распределяется на большее количество времени, то и суммы ежемесячного взноса становится меньше. Иными словами, платить требуется меньше, но дольше. Для тех, у кого доход снизился, нет возможности платить тут же сумму, что и раньше, реструктуризация с увеличением срока является неплохим выходом.
• Сокращение сроков ипотеки. Иногда заемщик хочет быстрее выплатить кредит, а в договоре не предусмотрено досрочное погашение. Более того, некоторые банки даже вводят дополнительную комиссию или штраф за преждевременное внесение оставшейся суммы. Благодаря реструктуризации можно быстро погасить ипотеку по новому графику. Но его также составляют только после подачи заявления от клиента.

Кроме того, благодаря реструктуризации заемщики получают отсрочку на несколько месяцев. Случается, что невозможно в следующем месяце внести очередной взнос. Денег или возможностей попросту нет. Тогда следует попросить реструктуризировать свой долг и дать небольшую отсрочку. Банки охотно идут на нее, так как заинтересованы в восстановлении платежеспособности клиента.

Помимо отсрочки, реструктуризация предполагает и получение кредитных каникул. Здесь действительно можно снизить действующую ставку, например, в Сбербанке. Клиенту предлагается более низкий процент, но не все время, а на определенный период. Некоторое время он платит меньше. В итоге, сумма долга сокращается.

Внесение платежей каждый месяц — типичный график погашения долга по ипотеке. Иногда он становится тяжелым и даже непосильным, хотя при оформлении кредита казался возможным. Деньги, то есть доход становится нерегулярным и появляется время от времени. В этом случае следует даже обратиться за реструктуризацией и пролонгацией срока. Тогда долг погашается не ежемесячно, а в течение более длительного периода. Например, деньги вносятся один раз в 3 месяца, полгода или даже год.

Все перечисленные виды реструктуризацией в большинстве случаев не позволяют снизить процент по ипотеке, но зато дают ряд преимуществ. Клиент получает боле удобный график выплат, кредитные каникулы или другие льготы от банка. Конечно же, в том же Сбербанке есть программа со снижением ставки по действующей ипотеке, но она пока является единственной на рынке.

Программы от правительства – перейти на «семейную»

С 2018 года в России существует программа «семейной ипотеки». По ней семья может получить ипотечный кредит по ставке 6% годовых и менее, если в ней после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок. По программе доступны покупка квартиры в новостройке или рефинансирование ранее оформленного кредита (а недавно добавились и кредиты на ИЖС).

Но что делать, если на момент оформления кредита у семьи не было права на ипотеку, а после – родился ребенок? С одной стороны, по программе можно рефинансировать старый кредит, но для этого придется переходить в другой банк, что дорого и сложно.

Поэтому со временем банкам разрешили переводить таких клиентов на льготные условия с уже оформленными кредитами. Работает это так (на примере Сбербанка):

• если семья заемщика стала соответствовать условиям «семейной» ипотеки, она может перейти на эту программу;
• сумма остатка долга должна быть не более 85% от стоимости жилья (а также проходить по сумме – до 6 миллионов в регионах, до 12 миллионах в столицах);
• недвижимость должна быть изначально куплена на первичном рынке;
• по кредиту должен быть оформлен полис добровольного страхования жизни заемщика;
• по кредиту не должно быть просрочек.

Если семья соответствует всем этим требованиям, она получит процентную ставку в размере 5% годовых или даже ниже (банк пишет о 4,7% годовых).

Подобные программы есть и в других банках, которые работают с этой ипотечной госпрограммой. Фактически это возможность перейти на условия «семейной ипотеки», не уходя из своего банка и не тратя деньги на оплату документов и услуг при рефинансировании кредита.

Как уменьшить процент по уже оформленной ипотеке

Снижение ключевой процентной ставки ЦБ дает право гражданам, которые уже оформили ипотечный кредит, на уменьшение установленной ставки по ипотеке. Для этого достаточно обратиться в банк с соответствующим требованием. Главные условия для снижения процентной ставки – своевременное погашение предшествующих платежей и подтвержденная платежеспособность. Дополнительным требованием со стороны банка может стать – обязательное оформление страхования имущества, а также жизни заемщика.

Существует несколько основных способов снижения ставок по оформленной ипотеке:

• рефинансирование;
• реструктуризация;
• получение государственных дотаций.

Рассмотрим подробнее каждый из вариантов.

Факторы влияющие на снижение процентной ставки

Для одобрения уменьшения процента, нужно чтобы:

• действующие условия по ипотеке были выше предложений банка по рефинансированию;
• срок оформления кредита был не менее 1 года;
• погашение действующего займа производилось по графику в установленные даты, и отсутствовала задолженность;
• остаток долга был не менее 500 тыс. рублей.

Чтобы оформить ипотеку по низкому проценту, нужно соответствовать ряду требований:

• возраст от 18 лет;
• наличие постоянного стабильного места работы с достаточным заработком;
• наличие собственности в качестве залога;
• первоначальный взнос значительно снижает процент;
• положительная кредитная история;
• зарплатная карта в банке, в котором оформляется ипотека;
• участие в социальных программах: военная ипотека, программы для молодых семей, работники бюджетных организаций.

Обратиться за рефинансированием можно в отделение банка или на сайте.

Рефинансирование ипотечного кредита в АИЖК

В доме, где я живу сейчас, есть сообщество жильцов, и из разговоров я узнал, что в АИЖК ставка рефинансирования – 9%.

До этого я обзвонил банков десять, чтобы узнать, есть ли у них рефинансирование апартаментов и на каких условиях. Должен сказать, что работа по обзвону банков – мегаресурсоемкая штука.

Всё выглядит так. «Алло. Банк такой-то». Ты задаешь вопрос, они отвечают: «Я не знаю. Сейчас переведу», или «Я сейчас спрошу», или «Позвоните позже. Наш отдел не работает по выходным». Вот такая клиентоориентированность. «Не работаем по выходным, не сможем ответить по рефинансированию». Это не маленькие, а вполне звучные банки: «Уралсиб», «Юникредит» и так далее. Обзвонить в десять банков, если повезет, – это целый выходной день, часов восемь. Мозговыносящая работа.

В АИЖК в тот момент было две возможности: рефинансировать апартаменты по ДДУ и рефинансировать в собственности. Был август, а оформление в собственность у меня намечалось на октябрь.

Но мне сказали, что мой дом уже поставлен на кадастр, а в таком случае можно рефинансировать кредит только на недвижимость, которая оформлена в собственность. Насколько понимаю, дом, который не достроили, не имеет кадастрового номера. Если здание достроили и приняли, то он имеет кадастровый номер. Если у меня нет собственности, но дом поставлен на кадастр, я должен получить собственность, а потом только мой кредит рефинансируют.

Через пару месяцев я смог оформить апартаменты в собственность и после этого начал собирать документы на рефинансирование. Процесс подтверждения стандартный, как при обычном оформлении кредита. Нужны справки с работы, выписки, женат, не женат… С начала сбора документов и до одобрения прошло около полутора месяцев. После того как меня одобрили как кредитора, нужно было предоставить документы по объекту, то есть на сами апартаменты, в том числе оценочный альбом.

Его делает оценочная компания. АИЖК работает с тремя оценочными компаниями, и я мог выбрать одну из них. Я позвонил, они приехали, посмотрели недвижимость, сфотографировали… За это я заплатил около 3200 рублей.

Прошло еще две-три недели, и сотрудники АИЖК предложили назначить сделку, ближайший срок был еще через две недели, уже в декабре. Перед сделкой мне прислали договоры, чтобы я мог прочитать их заранее. Там целая кипа бумаг, страниц 30, и их желательно прочесть. Речь идет о двух договорах: кредитном договоре и договоре об ипотеке. Плюс договор о страховании недвижимости и жизни – еще страниц десять. Страховщика я выбрал из перечня, который мне предложили.

Поскольку АИЖК – это агентство, оно не может само по себе работать с деньгами и поэтому работает через банк. Сначала мне открыли кредит в «Примсоцбанке», но предупредили, что в будущем переведут на «ВТБ».

Сама сделка у меня съела шесть-семь часов. Под Новый год, в декабре, сотрудники были загружены. Первые полтора часа я просто ждал, потому что кто-то опоздал. Кроме того, я очень скрупулезно подхожу к делу, задал кучу вопросов, и мне ответили по каждому пункту. В этот момент ставка по кредиту снизилась до промежуточных 11%.

Когда я подписал все бумаги, настал следующий этап. Было необходимо ехать в МФЦ, чтобы подать документы на постановку обременения «Примсоцбанком». Внимание, у меня обременение Сбера еще не снято, но нужно уже подавать в новое. Для заемщика это очень непонятная схема. Очевидно, что будет приостановка процесса, все это понимают, но «так надо».

Итак, я подал заявление на обременение в МФЦ, и «Примсоцбанк» перечислил мне деньги на счет в Сбербанке. Одновременно я пошел в Сбер и написал заявление на погашение. Получилось, что я этих денег не увидел: они пришли на счет и сразу зачислились в качестве досрочного погашения.

После этого я отправился в Сбербанк, взял справку о том, что задолженность погашена, и послал ее в «Примсоцбанк».

Что влияет на переплату?

В качестве идеального решения, задуматься о конечной переплате по займу стоит до его оформления. Существует несколько факторов, влияющих на размер итоговой суммы. 

Схема погашения

Выбирая аннуитетную систему платежей, заемщик сначала погашает размер накопленных процентов, а остаток распределяется на тело кредита. Соответственно большая часть платежа отводится на погашение процентов, а не основного долга. 

Дифференцированная система оказывается более выгодной в плане переплаты: вся сумма делится на равные части и из этой суммы вычисляется процент согласно установленной процентной ставке. Однако и здесь есть важный нюанс: первое время придется погашать большие суммы. Постепенно размер платежа будет уменьшаться. 

Ставка

Даже небольшое изменение процентной ставки в меньшую сторону дает положительный результат. 

Первый взнос

Чем выше первоначальный взнос, тем меньше размер переплаты. Поэтому рекомендуется вносить первоначально, как можно больше денежных средств. 

Чтo этo тaкoe?

Peфинaнcиpoвaниe кpeдитa — этo кoгдa вы пoлyчaeтe в бaнкe нoвый зaйм нa бoлee выгoдныx ycлoвияx, чтoбы пoлнocтью или чacтичнo пoгacить взятый paнee кpeдит.

Peфинaнcиpoвaниe мoжнo пoлyчить в cвoeм cтapoм бaнкe или в кaкoм-тo дpyгoм, ecли вac нe ycтpaивaют ycлoвия или вaм oткaзaли.

Нepeдки cлyчaи, кoгдa «cвoй» бaнк-кpeдитop oткaзывaeт в peфинaнcиpoвaнии, тoгдa кaк cтopoнний oxoтнo зaбиpaeт ceбe клиeнтa, кoтopый yжe пoдтвepдил cвoю плaтeжecпocoбнocть и oтвeтcтвeннocть. Инoгдa дaжe зaбиpaют клиeнтoв, кoтopыe дoвoдили дo пpocpoчeк, нo этo cкopee иcключитeльныe cлyчaи.

Пpoцecc oфopмлeния кpeдитa нa peфинaнcиpoвaниe oтнимaeт cтoлькo жe вpeмeни и pecypcoв, cкoлькo и oфopмлeниe oбычнoй ипoтeки — гдe-тo oкoлo 1,5 мecяцeв.

Peфинaнcиpoвaниe пoзвoляeт cнизить пpoцeнтнyю cтaвкy пo зaймy, yвeличить cpoки кpeдитa и измeнить cyммы eжeмecячныx выплaт, пoмeнять вaлютy кpeдитa, a тaкжe, ecли зaeмщик oфopмил нecкoлькo кpeдитoв в paзныx бaнкax, зaмeнить иx нa oдин. Инoгдa бaнки дaжe пoзвoляют зaeмщикy взять бoльшe дeнeг, чeм oн дoлжeн бaнкy-кpeдитopy, a paзницy пoтpaтить нa peмoнт, пoкyпкy мeбeли и дpyгиe нyжды.