Порядок (алгоритм) оформления военной ипотеки

Требуется ли помощь специалиста или все можно сделать самостоятельно?

Первая мысль: “Сделаю все сам!” На первый взгляд, обычная покупка. Банк и Росвоенипотека помогут все оформить Но на практике не все так просто Много “пустых” вариантов жилья, обилие рекламы, недобросовестные продавцы, сложная цепочка сделки, квартира с “историей”, горят сроки Помощь специалиста может и не оплачиваться отдельно При покупке новостройки наша помощь не стоит ничего, более того, возможны дополнительные скидки на ряд объектов. Услуги на вторичке могут быть оплачены продавцом (включены в стоимость приобретаемого жилья).

Порядок оформления документов самостоятельно при покупке жилья в старом фонде

Если участник НИС приобретает жильё по Военной ипотеке в старом фонде («вторичка»), то от прежних владельцев квартиры или дома, понадобятся следующие документы:

• копия паспорта собственника-продавца недвижимости;
• копия свидетельства о браке/расторжении брака продавца;
• свидетельство о праве собственности на объект;
• разрешение супруги/супруга продавца;
• разрешение органов опеки на продажу объект сделки (в случаях, когда несовершеннолетние члены семьи, недееспособные граждане или ограниченно дееспособные, являются владельцами/совладельцами объекта сделки);
• справка из БТИ;
• выписка из ЕГРП, об отсутствии обременений, арестов, запретов, на объекте сделки;
• справки (оригинал) об отсутствии долгов по услугам ЖКХ, квитанций по коммунальным платежам;
• предварительный договор купли-продажи, заключенный между собственником-продавцом и военнослужащим.

После проверки и анализа, всех предоставленных документов по объекту сделки, между собственником-продавцом и военнослужащим заключается основной договор купли-продажи. Банк подписывает с участником НИС кредитный договор и закладная, а также предоставляет ему на подпись договор ЦЖЗ.  
Указанный выше перечень – является основным, но в каждом банке – свои требования. Поэтому нужно ориентироваться на конкретный банк, его условия и требования.
Так, например, основная масса кредитных организаций, занимающихся Военной ипотекой, при обращении военнослужащего, сначала проводит анализ данных и документов, именного самого потенциального заемщика, а уже после одобрения, просят предоставить документы по объекту сделки.
Но есть банки, которые при первичном обращении, осуществляют анализ данных не только самого военнослужащего, но и покупаемой недвижимости. В перечень документов необходимых для проверки, в таких банках, сразу входят документы и справки на объект, отчет об оценке покупаемой недвижимости.  Перед оформлением ипотечного кредита, всегда лучше проконсультироваться со специалистами владеющими знаниями по Военной ипотеке, которые дадут четкие разъяснения по поводу будущего займа от государства и банковского кредита. Кроме того, специалист объяснит, исходя из индивидуальных условий – какие дополнительные бумаги могут потребоваться участнику НИС, конкретно в его случае.  После того, как все документы подписаны, они отправляются в Росвоенипотеку, для проверки и подписания договора ЦЖЗ. При соблюдении всех требований, при составлении договоров, Росвоенипотека осуществляет перечисление средств ЦЖЗ на спецсчет военнослужащего-участника НИС, открытый для Военной ипотеки, и возвращает участнику НИС подписанный договор ЦЖЗ. 

Утрата права на квартиру

Самый серьезный подводный камень ипотеки для военнослужащего – возможность потерять жилье в связи с увольнением. Причем увольнение может произойти не по воле военного, а по не зависящим от него причинам.

Последствия для контрактника зависят и от срока выслуги:

• меньше 10 лет;
• от 10 до 20 лет;
• больше 20 лет.

Если поводы прекращения службы допустимые, то контрактник теряет меньше, чем в той ситуации, когда он покидает ряды военнослужащий по неуважительным причинам.

Меньше 10 лет

Если военного увольняют, а выслуга не дошла до 10 лет, то ему приходится возвращать все выделенные по ипотечной программе деньги. А оставшуюся ипотеку бывший военный должен будет погашать из собственных средств.
Никакие льготы в таком случае не играют роли. Срок возврата денег по целевому жилищному займу составляет 10 лет с момента увольнения. Причем учитывают не только сумму основного займа, но и начисленные проценты, которые пересчитывают по ставке рефинансирования.

Если за 10 лет гражданин не сможет вернуть деньги, банк и Росвоенипотека обратятся за возмещением задолженности через суд. Если окажется, что бывший контрактник не в состоянии погасить долг, недвижимость заберут. И даже если при совершении сделки военный вносил часть денег из собственного кармана, при расторжении договора эти затраты не компенсируют.

Больше 10 лет

Если военного с выслугой от 10 лет уволили на льготных основаниях, то никаких финансовых обязательств у него не возникнет. Ипотеку до конца погасит государство. Уважительными считают основания при сокращении воинской части, переводе второго военного супруга в другу часть, достижении возраста 45 лет или при проблемах со здоровьем.

При выслуге от 10 до 20 лет возвращать ранее выделенные по ЦЖЗ деньги не нужно, но оставшуюся часть ипотеки придется выплачивать самостоятельно без помощи от государства.

При увольнении военного с выслугой более 20 лет выделенные средства возвращать не нужно. Но если на момент оформления военной ипотеки военнослужащему оставалось 10 лет до пенсии, а ипотеку оформили на 12 лет, ему придется проработать еще 2 года сверх срока, чтобы бюджетные средства полностью покрыли ипотеку.

Если военный с выслугой 20 лет не потратил выделенные средства, он может использовать деньги по собственному усмотрению.

Двойное обременение

Жилье, купленное в ипотеку, становится собственностью военнослужащего. Но при этом имущество находится в залоге у банка и государства. Его нельзя продать или подарить до тех пор, пока не будут сняты оба обременения.

Военнослужащий сможет полностью распоряжаться своим имуществом, как только снимет обременения:

1. У государства. Это случится, если контрактник израсходовал свои накоплений с НИС. Или в том случае, когда он уволился со службы по неуважительной причине и при этом возместил государству деньги.
2. В банке, когда полностью закрыл ипотечный кредит.

После этого в Росреестре сделают отметку о снятии обоих обременений.

Ограничение по выбору недвижимости

Военнослужащие чаще всего приобретают по военной ипотеке жилье эконом-класса. Так происходит потому, что фактически сумма, на которую военный может рассчитывать по программе, складывается из нескольких частей:

1. Накопительная часть. Она поступает ежегодно на персональный счет каждого участника НИС.
2. Военная ипотека. Деньги, которые выделяет банк в долг контрактнику.
3. Собственные накопления военнослужащего, которые учитывают при оформлении ипотечного кредита.

Для того чтобы получить доступ к накопительной части денег, военному нужно оформить свидетельство о праве на жилищное кредитование. Такая возможность появляется у всех участников НИС спустя 3 года, после вступления в программу. За этот срок на лицевом счете военного успевает накопиться не очень большая сумма.

Программа начала работать в 2005 году. В нее автоматически включают всех у кого возникли для этого законные основания. В 2020 размер ежегодного накопительного взноса дошел до размера 288 410 рублей. Рассчитывать с такими деньгами на дорогостоящее жилье не приходится. Проверить свои накопления каждый участники программ может на сайте Росвоенипотеки в личном кабинете.

Банки выдают кредиты в несколько миллионов рублей, но ее хватает не всем для покупки жилья. Получается, что большинство военных может рассчитывать только на однокомнатную квартиру в новостройке в Москве или пригороде. Если город не такой большой, можно ориентироваться на вариант получше. Но чтобы военнослужащий смог рассчитывать на более подходящую жилплощадь, особенно, если в семье подрастают дети, ему придется подождать, пока на счету накопится больше денег.

С 2016 года положение военных немного улучшилось. Вступили в силу изменения, что военнослужащие супруги могут объединить свои накопления и приобрести жилье совместными усилиями.

Индексация отчислений по счетам участников НИС

При заключении договора кредитования банки предусматривают повышение ежегодных платежей по военной ипотеке. Но неизвестно, будет ли это увеличение соответствовать ежегодной индексации отчислений на НИС контрактника. Может произойти такая ситуация, при которой военному придется компенсировать разницу, которая возникнет между суммой платежа и размером отчислений на счет.

Росвоенипотека поясняет, что такая ситуация возникает крайне редко. Платежи по ипотеке производят в соответствии с графиком, который утверждают при оформлении кредита на жилье. Государство ежегодно обязано выплачивать определенную утвержденную сумму. Ежемесячно из бюджета направляют по 1/12. А банки разрабатывают график и утверждают платежи, исходя из выделенной государством суммы.

Однако пользователи программы вопреки заявлениям Росвоенипотеки поясняют, что бывают периоды, когда индексация происходит не синхронно. В этом случае все возникающие разницы военные гасят за свой счет.

Приобретение квартиры на вторичном рынке или дома с участком

Порядок отличается от новостроек лишь этапом взаимодействия с продавцом, оформлением ДКП вместо ДДУ и сокращенными сроками рассмотрения документов в ФГКУ “Росвоенипотека”.

Дополнительные траты при сделках на вторичном рынке

Если решено купить квартиру по военной ипотеке на вторичном рынке, возникают дополнительные траты. В первую очередь на услуги риэлтора. Специалист понадобится обязательно, так как выбирать жилье самостоятельно, особенно в крупном городе, может быть рискованно. Велика вероятность столкнуться с мошенниками.

Кроме того придется оплачивать другие сопутствующие услуги:

• отчет об оценке недвижимости, который проводит независимый оценщик;
• нотариально заверенное согласие супруги на приобретение недвижимости;
• справку об отсутствии планов на снос, если покупка жилья проходит на вторичном рынке и дому больше 20 лет;
• нотариальные заверения документов;
• аренду сейфовой ячейки для расчетов с продавцом;
• оформление договоров на куплю-продажу и целевого жилищного займа.

По отзывам некоторых военнослужащих, только для оформления документов нужно около 100 тысяч рублей. Изначально граждане собирались вложить эти деньги в оплату недвижимости, но дополнительные услуги оказались недешевыми. Но, как объяснили в «Росвоенипотеке», все перечисленные договоры можно заполнять и оформлять бесплатно. Договор целевого жилищного займа можно скачать с официального сайта Росвоенипотеки и заполнить самостоятельно.

Перечень документов, необходимых для приобретения квартиры по военной ипотеке

• заявление-анкета на получение кредита;
• паспорт военнослужащего-заемщика или доверенность (нотариально заверенная копия доверенности) на представителя военнослужащего-заемщика и паспорт представителя;
• свидетельство участника НИС (электронный дубликат свидетельства);
• копии документов о семейном положении (свидетельство о заключении или расторжении брака, для холостых – нотариально заверенное заявление о семейном статусе);
• копия брачного контракта или иного соглашения, изменяющего законный режим собственности супругов или нотариально удостоверенное согласие второго супруга на приобретение жилого помещения и передачу его в залог

Документы на приобретаемое жилое помещение

• свидетельство о праве собственности (выдавалось до 15 июля 2016 года);
• правоустанавливающие документы (ДКП или ДДУ, договор дарения, наследования и пр.);
• кадастровый паспорт;
• техпаспорт, технический план или иной заменяющий документ, содержащий сведения о годе постройки дома, материале стен, степени износа и этажности дома, в т.ч. поэтажный план и экспликация;
• выписка из домовой книги или справка о зарегистрированных лицах (не старше 30 дней);
• финансово-лицевой счет или справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (не старше 30 дней);
• отчет об оценке (заказывается у аккредитованных банком оценщиков);
• копии паспортов продавцов, являющихся участниками сделки;
• согласие супруга (супруги) продавца на продажу жилья или нотариально заверенное заявление продавца об отсутствии зарегистрированного брака;
• копия согласия органов опеки (в случаях, предусмотренных законодательством);
• справка по отсутствию долгов по налогу на имущество;
• документ, подтверждающий, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.

если продавец – юридическое лицо (ЮЛ):

• копия паспорта представителя, подписывающего договор купли-продажи, а также соответствующая доверенность (при необходимости);
• устав ЮЛ с отметками налогового органа и со всеми изменениями;
• свидетельство о государственной регистрации ЮЛ;
• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
• выписка из ЕГРЮЛ (не старше 30 дней);
• решение о назначении и приказ о назначении на должность генерального директора;
• протокол ЮЛ о решении продать жилое помещение, если сделка является крупной, или справка ЮЛ о том, что сделка крупной не является.

Приведенный выше перечень желательно уточнить непосредственно в банке, куда военнослужащий обращается за кредитом.

Приобретение новостройки

1. Обращение в Молодострой, оформление заявки на скидку в понравившихся жилых комплексах (можно подавать сразу несколько заявок по различным ЖК и застройщикам).
2. Бронирование квартиры у застройщика, заключение агентского договора на оформление и регистрацию сделки (при необходимости).
   Документы:
• паспорт;
• свидетельство участника НИС;
• СНИЛС.
3. Оформление заявки на ипотечный кредит.
4. Получение одобрения кредитной заявки.
5. Открытие в банке личного счета для перечисления средств целевого жилищного займа (ЦЖЗ).
6. Заключение договоров:
• кредитный договор;
• договор ЦЖЗ;
• предварительный договор долевого участия в строительстве (предДДУ).

Пакет документов и договоров отправляется в ФГКУ “Росвоенипотека” для проверки и принятия решения о выдаче ЦЖЗ. 
Цена, указанная в ДДУ, является окончательной и изменению по результатам обмеров БТИ не подлежит, как в меньшую, так и в большую сторону.

7. По результатам успешной проверки документов ФГКУ перечисляет средства ЦЖЗ на личный счет участника НИС, открытый в банке.
8. Заключение основного ДДУ.
9. Внесение военнослужащим недостающих для приобретения жилья личных средств (при необходимости).
10. Государственная регистрация ДДУ.
11. Получение зарегистрированного ДДУ, передача копии договора в банк.
12. Перевод банком денежных средств застройщику.
13. Передача документов по сделке в ФГКУ “Росвоенипотека”:
• выписка из ЕГРН;
• копия зарегистрированного ДДУ;
• документ, подтверждающий факт и дату предоставления кредита, график платежей.
14. Получение свидетельства о праве собственности после ввода дома в эксплуатацию.
15. Заключение договора ипотечного страхования.
16. Передача в ФГКУ “Росвоенипотека” новой выписки из ЕГРН.

Схема на первый взгляд выглядит непонятной и сложной, но не забывайте, что на каждом этапе военнослужащего консультирует и сопровождает сотрудники банка и застройщика, оформляющие военную ипотеку. Благодаря их содействию приобретение жилья участником НИС сводится к прибытию в назначенное время с личными документами и денежными средствами (при необходимости) для заключения договоров.

Обращаем внимание, что осуществление сделки военнослужащий может поручить доверенному лицу и при этом сам на ней не присутствовать. Такая удаленная сделка удобна участникам НИС, приобретающим жилое помещение не по месту службы или имеющим плотный служебный график.

Условия к покупаемому жилью

Военнослужащие не могут приобрести в ипотеку любую квартиру, которая им понравится. Для получения аккредитации жилье подходить под определенные параметры. Причем условия достаточно жесткие как по отношению к квартирам в новостройках, так и по отношению к жилью на вторичном рынке.

Для квартир на первичном рынке готовность жилья должна составлять не менее 70%. При этом реализация жилых помещений должна идти по договорам долевого участия. На вторичном рынке к жилью такие требования:

• оно не должно находиться в аварийном состоянии;
• должно быть без деревянных перекрытий;
• все перестройки и перепланировки, которые имеются, должны быть узаконены.

Для подборы жилья военные могут пользоваться специальными реестрами недвижимости, которые удовлетворяют условиям для покупки по военной ипотеке.

Ограничение сертификата по сроку

При оформлении недвижимости в ипотеку военнослужащему следует учесть срок действия сертификата НИС. Чтобы получить свидетельство, контрактник подает рапорт на имя командира той воинской части, в которой проходит службу. После этого документ попадает в ФГКУ «Росвоенипотека», там и начинается оформление сертификата.

От подачи рапорта до получения документа уходит до 3 месяцев. При этом сертификат действителен только на протяжении полугода с момента подписания. Бывает так, что документ доходит до владельца спустя 3-4 недели после его подписания, что еще сильнее сокращает время для сделки. Если срок истек, а квартиру купить не успели, сертификат придется оформлять повторно. На это может уйти несколько месяцев.

Срок подготовки свидетельства может затянуться еще больше, если в документы вносят изменения или корректировки. Например, при смене личных данных военным понадобится ждать готовый сертификат около 6 месяцев.

Расходы на страховые взносы

Независимо от того, сколько денег потрачено на оформление документов, еще одна статья расходов – оплата страхового взноса. Участники НИС обязательно платят за страховку около 5 тысяч рублей ежегодно.

Страхование недвижимости, купленной в ипотеку, необходимо не только для участников НИС. Это главное условие при оформлении жилья в залог по законодательству РФ, которое обязательно для всех заемщиков. Оплата страховых взносов идет из собственных средств военнослужащего. Отказаться от этого вида страхования невозможно.

От страхования других рисков, например, утраты титульного права или страхования жизни и здоровья, военнослужащий может отказаться. Такие страховки относятся к добровольным. Поэтому следует заранее оценить их плюсы и минусы.

Риски для супруги контрактника

Если супруга тоже военнослужащая и участвует в программе НИС, она может добавить средства, накопленные на своем счете, при оформлении недвижимости в ипотеку. При этом понадобится заявление, заверенное у нотариуса, о том, что дополнительные средства не относятся к совместно нажитому имуществу семьи.

Бывают ситуации, когда при разводе бывшие супруги подают в суд, чтобы получить часть приобретенной совместно квартиры. И, несмотря на то, что заявление подчеркивает, что деньги по программе НИС не считаются совместно нажитым имуществом, суды часто удовлетворяют требование женщины. Хотя по правилам Росвоенипотеки бывшая супруга не может претендовать на жилье.