Главная » Долги » Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция в 2021 году

Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция в 2021 году

С чего начать процесс покупки квартиры по ипотечному договору?

Для начала нужно определиться с типом недвижимости. Необязательно знать конкретные размеры квартиры, ее особенности.

Главное, определиться, что вы хотите – жилплощадь в новостройке или на вторичном рынке недвижимости, а также, где ориентировочно планируете ее купить (в каком районе).

Ответив самому себе на эти вопросы, вы сможете ответить на вопросы банковского сотрудника, у которого будете оформлять ипотеку.

Получение документов после регистрации

Новый собственник получает зарегистрированный договор купли-продажи с печатями Росреестра на свое имя и выписку из регистрации прав недвижимости. Документы предоставляют в кредитующий банк для окончательного расчета с продавцом.

Документы для одобрения ипотеки

Изучив предложения по ипотечному кредитованию, остановите свой выбор на двух-трех банках. Далее приступайте к сбору документов для аккредитации в банке Вас как заемщика. В последнее время список из этих документов значительно сократился. Основные документы следующие:

  1. Паспорт заемщика, созаемщиков. Если Вы будете отправлять эти документы по электронной почте, потребуется цветной скан документов и обязательно ВСЕХ страниц паспорта, даже включая пустые.
  2. Заверенная работодателем копия Вашей трудовой книжки. Не все работодатели умеют правильно это делать. Заранее запросите в банке информацию о требованиях к этому документу.
  3. Справка, подтверждающая Ваш ежемесячный доход. Это может быть справка 2-НДФЛ или по форме банка. Обратите внимание, информация в справке должна быть полной: ИНН, рабочий телефон, актуальное место регистрации и так далее. По некоторым программам кредитования справка о доходах не требуется. Но это не означает, что у Вас нет дохода. Банк всегда обращает внимание на платежеспособность клиента, потенциального заемщика.
  4. Анкета. Грамотно заполненная анкета – это 50% успеха. Не оставляйте поля анкеты незаполненными. Если Вам что-то непонятно, переспросите в банке. Если что-то непонятно банку, дайте пояснения в письменном виде. Для некоторых банков критично, чтобы Вы указали все свои текущие кредиты, долговые обязательства. Сами по себе существующие кредиты – еще не повод для отказа, а вот скрывая их, вы рискуете не получить ипотеку. Не забывайте о кредитных картах, они тоже отражаются в Вашей кредитной истории.

Если вы привлекаете созаемщиков, то такой же пакет документов потребуется от них. Если Вы выбрали банк, в котором у Вас зарплатный проект, документов от Вас потребуется еще меньше, а условия кредитования будут лучше.

Новостройка в ипотеку — порядок действий!

  • Обращение к застройщику.

Вы встречаетесь, изучаете документацию – как техническую, так и разрешительную, определяетесь с квартирой – этаж, площадь, количество комнат, окна, выходящие на определенные стороны света и т.д. Застройщик предлагает вам подходящую квартиру. Вы бронируете ее и получаете соответствующий документ.

Вместо обращения к застройщику, Вы можете получить консультацию по сдающимся домам в нашем центре продаж. Мы подберем подходящее жилье от различных застройщиков нашего города бесплатно, а затем поможем заключить договор с застройщиком выбранного комплекса.

  • Сбор документов для банка.

Хорошо, если вашего дохода в справке с места работы или в налоговой декларации достаточно. Однако в большинстве случаев требуются справки всех членов семьи, иногда — поручительство третьих лиц. Будьте готовы к этому и сразу договоритесь, кто при необходимости выступит поручителем. Узнайте, какая у поручителя зарплата.

  • Выбор банковского учреждения.

Можно пойти по пути минимизации затрат и выбрать малознакомый банк с невысокими процентами. А можно повысить свои шансы на успех и обратиться в авторитетное финансовое учреждение, где ставки среднего размера, но кредитов выдается больше.

  • Обращение в банк.

Со всеми документами обращайтесь в банк. Будьте готовы к длительному рассмотрению вашего запроса. Попытки «повлиять» на кредитного менеджера в большинстве случаев приводят только к негативному результату. Решение принимает не один человек, а комитет. Ожидайте вердикта и будьте готовы оперативно предоставить дополнительные документы банку.

При необходимости, мы помогаем клиентам с обращением в банк. 95% обращений с нашим участием заканчивается одобрением выдачи ипотеки.

  • Оформление договора ипотеки.

Один из самых приятных и ответственных этапов покупки квартиры в новостройке в ипотеку. Внимательно изучайте условия ипотечного договора, будьте собраны и рассудительны. Заранее уточните скользкие моменты – сколько стоит страховка, как часто ее нужно оформлять, есть ли штрафная санкция за досрочное погашение и т.д.

  • Регистрация сделки в Росреестре.

Ее можно пройти самостоятельно или заручиться поддержкой юриста.

Рассмотрение квартиры банком

Следующий шаг — одобрение покупаемой квартиры кредитором. Для этого предоставляют:

  • правоустанавливающий документ;
  • подтверждение прав собственности;
  • так же нужно составить и подписать договор купли-продажи квартиры с ипотекой в одной из форм — предварительный или проект;
  • для квартир, нажитых в браке — согласие на продажу от супруга;
  • если квартира приобретена до брака, то необходимо заявление продавца об этом (образец можно скачать ниже)
  • справку о составе прописанных в жилье;
  • техпаспорт БТИ на квартиру;
  • данные информцентра о задолженности по коммунальным услугам;
  • если продажа проводится иным лицом от имени собственника — доверенность;
  • отчет об оценке с альбомом данных фотофиксации объекта недвижимости.

Банк проверяет принадлежность квартиры продавцу и соответствие правоустанавливающих документов паспортным данным. При продаже по доверенности — правильность составления документа, срок действия, полномочия доверенного лица и его паспорт. Прочие документы проверяются на актуальность. После одобрения квартиры банком, можно приступать к следующему шагу.

Сделка

Зарегистрировать передачу прав собственности можно двумя способами.

Электронная регистрация

Предложена Сбербанком электронная регистрация сделки для экономии времени. Операция распространяется на покупку в кредит готового жилья, договоров долевого участия, жилья вторичного рынка, участков без застройки. Соблюдают требования:

  • регистрируются транзакции исключительно между физ. лицами и исключительно прямые транзакции;
  • число участников сделки ограничено — до 2-х чел. продавцов, 2-х чел. покупателей и не более 5-ти созаемщиков;
  • долевая собственность не регистрируется;
  • не регистрируются сделки, где стороной являются не достигшие совершеннолетия, недееспособные или лица под попечительством;
  • не проводятся транзакции по доверенности.

Регистрация проводится в таком порядке:

  • сотрудник банка формирует электронные копии предоставленных документов;
  • отправляет документы защищенными каналами связи на регистрацию в Росреестр;
  • через некоторое время на электронную почту собственника приходит подтверждение с отметкой о регистрации сделки.

Передача данных по каналам связи защищена специальными усиленными паролями и электронно-цифровыми подписями. Процедура обслуживания через сервис Сбербанка платная, но позволяет сэкономить 0,1% кредитного процента.

Подача документов в МФЦ

Покупка вторичной квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция

Такую же регистрацию можно провести в Центре услуг. Перечислим пошагово:

  • проводится запись на прием одним из способов — через сайт Центра, портал госуслуг, по телефону или посетив офис;
  • собирают пакет документов на участников сделки и отчуждаемую квартиру;
  • покупатель — уплачивает госпошлину — 2000 рублей;
  • сотрудник МФЦ заполняет заявления, а покупатель и продавец проверят сведения в них;
  • далее сотрудник МФЦ забирает пакет всех оригиналов и копий документов вместе с заявлениями на государственную регистрацию, и выдает покупателю и продавцу Опись документов;
  • покупатель — по истечении времени получает по описи документы по сделке с отметкой о регистрации.

По отдельным оценкам, вся процедура может затянуться до 30-ти календарных дней, что задерживает окончательный расчет между сторонами.

Способы покупки квартиры в строящемся доме

Приобрести квартиру «без прошлого» – мечта многих новоселов. Оформить жилищный кредит можно разными способами:

  • Договор долевого участия (ДДУ). Этот вариант сейчас самый популярный. Сделку заключают застройщик и покупатель. Это официальный документ инвестора о том,что у вас есть доля в строящемся объекте и земельном участке под ним, на его основании выдается свидетельство на право владения имуществом. Его, как и регистрацию, можно оформить уже после сдачи объекта в эксплуатацию. ДДУ и отношения сторон регламентирует законодательство. Заключать предварительный договор долевого участия нельзя – можно никогда не увидеть свое жилье.
  • Договор цессии (переуступки прав). Заинтересованные стороны в сделке – инвестор и покупатель. Подписывают соглашения по переуступке прав по ДДУ только на стадии строительства. Главная проблема этого варианта – относительно высокая стоимость квадратных метров, так как есть свои риски из-за перехода прав. Способ абсолютно законный.
  • Дольщик в рамках договора ЖСК. С точки зрения безопасности этот вариант самый рискованный, так как на руках у вас только членская книжка. Сделка не регистрируется – просто приобретается пай в кооперативе. Учет квартир ведет застройщик. Есть риск двойных продаж. Схема популярна у застройщиков с проблемами по части разрешения на строительство. Поэтому они сначала строят дом, а потом занимаются документацией.

В этот перечень можно добавить еще способ, когда заемщик и застройщик заключают предварительный договор купли-продажи. Но такая сделка возможна лишь при условии сдачи дома в эксплуатацию, когда документы на собственность еще на стадии оформления.

Подписание кредитного договора и страхование

Далее необходимо:

  • внести продавцу задаток (первый взнос по ипотеке) и взять расписку, что сумма передана;
  • копии документов предоставляют кредитору.

Специалисты рекомендуют оформлять документы нотариально, что гарантирует правильность составления. В договоре обязательно указывается дата окончательного расчета за квартиру.

Далее покупатель в банке подписывает кредитный договор и оформляет страховку недвижимости— с этого момента он становится заемщиком.

Как купить квартиру в ипотеку в 2021 году?

Как купить квартиру в ипотеку в 2021 году?
Для людей, которые впервые сталкиваются с ипотечным кредитованием, сложно будет разобраться с процессом покупки желаемой недвижимости в ипотеку.

Для этого нужно пройти такие этапы:

  1. Выбрать банк, который согласится выдать ипотеку.
  2. Собрать документы для одобрения заявки.
  3. Подыскать подходящую квартиру.
  4. Заключить предварительный договор, заказать оценку квартиры.
  5. Оформить страховку на квартиру или другое залоговое имущество.
  6. Заключить договор купли-продажи и ипотеки, зарегистрировать договор.

Как обезопасить себя заемщику

Дать гарантию на своевременный ввод в эксплуатацию новостройки не сможет никто. Выбирая квартиру для ипотеки, поинтересуйтесь репутацией застройщика: вовремя ли сдавались другие объекты. Если он аккредитован в вашем банке или даже в нескольких, можно рассчитывать на то, что его не доведут до банкротства, и объект не будет заморожен на неопределенный срок. В идеале строительство должно быть застраховано.

Долгострой также опасен дополнительными затратами. Заселение дома откладывают на неопределенный срок, а переоформить ипотеку возможности нет, – приходится оплачивать ее по завышенным тарифам. Но у всякой проблемы есть свое решение.

В соответствии со ст.6 п.2 и ст.7 п.2 ФЗ РФ № 214 от 2004 г. застройщик должен покрыть все издержки, возникшие из-за нарушения условий соглашения о долевом строительстве.

Всегда есть риск втянуться в схемы мошенников, спекулирующих на двойных продажах. В Новосибирске одному из клиентов крупнейшего застройщика вместо обещанной квартиры пытались вручить ключи от технического помещения площадью 8 кв. м, так как менеджеры фирмы уже продали его квартиру повторно.

К чести застройщика, вопрос решили в пользу клиента и квартиру в другом доме он получил. Но впечатлений ему на всю жизнь хватит. Если вносить оплату после государственной регистрации договора о долевом строительстве (согласно ст.4 ФЗ РФ от 2004г.), вероятность заключения «левого» соглашения исключена.

Сбор необходимых документов

Одновременно с рассмотрением вариантов будущего жилья желательно начать работу с банком. При покупке квартиры в кредит Сбербанка собирают два пакета документов: первый — касается потенциального заемщика, второй — объекта кредитования.

Заемщик предоставляет:

  • заявление-анкету, с указанием суммы кредита, на которую претендуют;
  • личные документы;
  • копии документов, подтверждающих стаж и занятость;
  • справки об источниках доходов.

О документах заемщика подробнее в другой статье: Требования к документам на ипотеку онлайн

В зависимости от программы, пакет может дополняться аналогичными документами супруга, созаемщика, а также детей, если выбран вариант семейного кредитования.

Если заемщик определился с квартирой, для предварительного ознакомления с инвестируемым объектом подают копии:

  • правоустанавливающего документа и подтверждающего регистрацию прав собственности;
  • технического (кадастрового) паспорта.

Сбербанк принимает решение о кредитовании в течение 3-7 дней.

Что касается покупаемой квартиры, стоит обратить внимание на юридическую «чистоту» документов. Кредиторы отрицательно относятся к жилой недвижимости, где право собственности оформлено решением суда, прописаны несовершеннолетние или жильцы преклонного возраста. Чтобы не терять время, заранее обсудите вопрос с продавцом или его представителем.

Этапы оформления ипотеки

Процедура оформления ипотеки при покупке жилья в строящемся доме занимает около месяца.

Шаг 1. Для начала надо определиться с выбором добросовестного застройщика и подходящей недвижимости. Если компания малоизвестная или на рынке недавно, проверьте ее данные:

  • Дату основания фирмы;
  • Организационно-правовую форму;
  • Информацию о владельцах компании;
  • Данные о строящихся и достроенных объектах;
  • Аккредитацию в банке (финансовые компании охотнее работают к партнерами, которые прошли у них аккредитацию).

Неплохо было бы проверить разрешительную документацию на участок и строительство, но физическому лицу такой аудит не всегда доступен. Если обратиться сразу в банк, у них наверняка есть своя база застройщиков.

Шаг 2. Если еще не определились с банком, можно уточнить информацию у застройщика – перечень банков, где он аккредитован, у него тоже есть. Готовьте документацию для банка. Подать ее можно лично или через ипотечного брокера застройщика. Услуга бесплатная, не стоит игнорировать. Брокер знает условия всех доступных застройщику банков и сможет правильно сориентировать заёмщика. Он поможет и заявку оформить.

Шаг 3. Теперь надо подготовить ДДУ. После выбора жилья и кредитора менеджер застройщика подготовит ДДУ. Шаблон его с банком уже согласован.

Шаг 4. В назначенный день необходимо явиться в банк с подписанным ДДУ и всей документацией. На этом этапе оплачиваете страховку, подписываете кредитное соглашение. Некоторые банки просят сделать первый платеж на аккредитивный счет (с комиссией).

Шаг 5. Регистрируете ипотеку в Росреестре. Вместе с представителем застройщика и всей подписанной документацией надо явиться в юстицию, чтобы оформить сделку.

Шаг 6. Осталось купить квартиру и перевести застройщику деньги. Регистрация занимает около 10 дней. После получения готовых документов можно идти в банк. Он выдаст кредит и перечислит застройщику оговоренную сумму.

Шаг 7. Теперь надо вовремя оплачивать ипотеку, а после окончания строительства оформить квартиру в собственность. Оформления ипотеки при покупке жилья в строящемся доме

Выдача кредита

Когда перерегистрация прав собственности на квартиру проведена, кредитный договор подписан, пришло время провести окончательный расчет с продавцом. Чаще всего банк на его имя открывает текущий счет, куда зачисляет оставшуюся сумму по договору. Возможен расчет через аккредитив или банковскую ячейку. Окончательный расчет желательно подтвердить распиской.

С момента подписания кредитного договора покупатель стал заемщиком, взявшим на себя обязательства по погашению займа.

Пошаговая инструкция для заемщиков

Шаг 1. Выбор банка

К этому вопросу нужно подойти ответственно, поскольку в разных банках различные и условия ипотечного кредитования. Так, в некоторых финансовых организациях есть индивидуальные предложения для молодых семей, военных, учителей, зарплатных клиентов и т. д.

Выбирать банк лучше всего с точки зрения надежности – чем дольше банк находится на рынке финансовых услуг, тем больше он вызывает доверия.

Государственные банки предпочтительней коммерческих, хотя последние предлагают заемщикам более выгодные условия ипотечного кредитования.

Шаг 1. Выбор банка
Выбирая банк, обязательно следует изучить информацию, касающуюся:

  • процентных ставок по ипотеке;
  • срока кредитования;
  • размера первоначального платежа;
  • стоимости дополнительных услуг;
  • наличия льгот и акций.

Во многих банках сегодня есть услуга подачи ипотечной заявки в режиме онлайн.

Это очень удобно, так как экономит время клиента. Если заявка будет одобрена, тогда заемщику можно смело собирать документы.

Выбор банка

Первое, что нужно сделать, – изучить предложения банков по ипотечному кредитованию на текущий момент. Иногда самая низкая процентная ставка не означает лучшие условия кредитования. На что еще следует обратить внимание, выбирая банк для ипотеки:

  1. Размер первоначального взноса. Сколько потребуется собственных средств, в каком соотношении к заемным средствам? В некоторых банках процентная ставка по кредиту зависит от этого соотношения.
  2. Под какие объекты недвижимости банк готов выдавать кредит? Новостройка или квартира на вторичном рынке, индивидуальный дом или земельный участок, комната или доля в праве собственности? Ответы на эти вопросы нужно получить в первую очередь. Хорошо, если один и тот же банк предлагает оптимальные ставки по ипотечному кредиту на новостройку и вторичное жилье, потому что в процессе выбора квартиры Ваша потребность может трансформироваться.
  3. Есть ли какие-то особенные требования к объектам недвижимости, передаваемым в залог? Какое минимальное количество этажей должно быть у многоквартирного дома? Не старше какого года постройки может быть дом? Какие перекрытия? Зная эти требования, Вы экономите себе время и деньги при поиске недвижимости.
  4. Какие дополнительные расходы возникают у Вас при оформлении ипотеки? Например, АИЖК не имеет собственной кассы, и при покупке квартиры и расчетах с продавцом недвижимости у Вас возникнут дополнительные расходы.
  5. Какие риски банк требует застраховать? Какие страховые компании аккредитованы банком? На самом деле в разных страховых компаниях тарифы могут отличаться в два раза.
  6. Какое подтверждение дохода устроит банк: официальное, по форме 2-НДФЛ, или по форме банка?

Выгоды и проблемы приобретения в ипотеку строящегося жилья

Главный аргумент в пользу строящейся недвижимости – это стоимость будущего жилья и кредита соответственно. По сравнению с квартирой на вторичном рынке оно может быть дешевле на треть. Специалисты рекомендуют выбирать новостройки, где квартиры готовы хотя бы на 30%, а еще лучше – на 50%. Стоимость таких квадратных метров пока еще остается низкой, а вероятность сдачи объекта в срок повышается.

Смотрите на эту же тему:  Какие документы нужны для получения ипотеки на вторичное жилье? Перечень необходимых документов %%current_year%% года

Жилье в строящемся комплексе всегда юридически чистое: нет необходимости проверять его обременение, да и титульное страхование оформлять не надо. Следовательно, и шансы связаться с мошенниками ниже.

Планировка таких квартир самая современная, есть возможность изучить несколько проектов и выбрать оптимальный. Широкий выбор новостроек дает возможность клиенту купить квартиру в нужном районе. В новых микрорайонах предусмотрена и новая инфраструктура, много парковочных мест.

Рынок первичного жилья осваивают активно. Кроме дополнительных возможностей есть в такой ипотеке и немалые риски:

  • Если фирма разорится, стройку заморозят надолго – выбирайте жилье почти готовое;
  • Расходы в период строительства дома возрастут, особенно если придется оплачивать и ипотеку, и арендованное жилье;
  • Без первоначального взноса в таком виде кредитования не обойтись, так как завышение стоимости сделать сложно.

Не исключены задержки со сдачей жилья в эксплуатацию, и тогда нагрузка на заемщика увеличится. В этом случае свои интересы можно и нужно защищать в суде.

Оценка залога

Если банк дал согласие на кредит — пора к оценщику, который определит рыночную стоимость будущего залога. Здесь необходимо учесть, что многие банки, и Сбербанк в их числе, проводят аккредитацию оценочных компаний. Об аккредитованных оценщиках можно узнать на сайте банка или проконсультироваться у сотрудника.

Результат работы эксперта-оценщика — отчет, в котором обоснована рыночная стоимость квартиры. Показатель важен для расчета сумм первого взноса и ипотечного кредита, которые Сбербанк исчисляет соответственно 15% и 85% от стоимости, указанной экспертом. Кроме того, от рыночной стоимости проводится страхование объекта.

Банк не ограничивает заемщика в выборе оценочной компании. Но если оценщик не аккредитован, то рассмотрение отчета об оценке банком может затянуться до 30 дней.

Проверка застройщика и строящегося объекта

Прежде чем предоставить заёмщику ипотеку на покупку жилья в новостройке, банк обязан убедиться в надежности застройщика. Этим объясняется интерес кредитора к аудиторским оценкам крупных объектов, ведь мнение экспертов намного расширяет возможности ипотечного кредитования. Служба безопасности проверяет всю документацию, связанную со строящимся объектом:

  • Договор на долговременную аренду или право собственности на земельный участок;
  • Разрешение на застройку выбранного фирмой земельного участка;
  • Утвержденный проект застройки;
  • Документы для подтверждения целевого расходования средств.

Аккредитацию проводят в два этапа: в первую очередь проверяется репутация застройщика, а потом уже качество строящегося объекта. Если заключение экспертов положительное, разрабатывают условия программы кредитования по конкретному объекту.

Важно учитывать, что на нулевом цикле строительства, когда объект выглядит в виде вырытого котлована под фундамент, вряд ли найдется банк, готовый кредитовать на таких условиях. Новостройка должна быть готова хотя бы процентов на 20.

Подлежат аудиту и инвесторы застройщика. Хорошо, если инвестиции вкладывает сам банк, который выбрал клиент. Это дает возможность заёмщику оформить жилищный кредит по сниженной ставке, ведь кредитор нацелен на быструю продажу квартир в своей новостройке, чтобы вложения окупились быстрее.

Особенности выдачи ипотеки на квартиру в новостройке

  • Аккредитация банком.

На встрече с застройщиком необходимо узнать, в каком банке он аккредитован. Вы можете получить займ только в этих учреждениях.

  • Залог.

Перед тем, как купить квартиру в новостройке в ипотеку, необходимо определиться с объектом залога. В качестве залога может выступать сама квартира в новостройке или другое имущество заемщика.

  • Рефинансирование.

Будьте внимательны и рассудительны, выбирая условия ипотечного кредитования. Нередко оказывается так, что после начала выплат, заемщик находит более лояльные условия в другом банке. Рефинансирование – процедура возможная, но крайне сложная и затратная на первом этапе (скорее всего, потребуется оплатить заново страховку и т.д.).

Выбор формата ипотеки

Еще совсем недавно банки предпочитали кредитовать ипотеку для приобретения квартиры на вторичном рынке. Сегодня все ведущие финансовые компании налаживают сотрудничество со строительными организациями, предлагая заёмщикам дополнительные преимущества в виде акций и заниженных процентов.

В виде поощрительных мер для приобретения квартиры в новостройке по ипотеке используют кэшбэк. При высоких ценах на недвижимость можно вернуть достаточно солидную сумму (до 300 тыс. руб.).

Источники

  • https://ipoteka-expert.com/pokupka-kvartiry-v-ipoteku-poshagovaya-instrukciya/
  • https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/pokupka-vtorichnoj-kvartiry-v-ipoteku.html
  • https://www.domofond.ru/statya/likbez_pokupka_vtorichnoy_kvartiry_v_ipoteku/6786
  • https://www.novosel18.ru/info/articles/ipoteka-na-kvartiru-v-novostroyke-poshagovaya-instruktsiya/
  • https://Bizneslab.com/ipoteka-v-stroyaschemsya-dome/
[свернуть]
Решите Вашу проблему!


×
Adblock
detector