Главная » Долги » Как досрочно погасить ипотеку, способы досрочного погашения ипотечного кредита

Как досрочно погасить ипотеку, способы досрочного погашения ипотечного кредита

В этой статье

Что вы узнаете из этой статьи

Что дает досрочное погашение

Как работает досрочное погашение

Какие есть способы досрочного погашения ипотеки

Когда начинать досрочно погашать ипотеку

Где найти деньги на досрочное погашение

Гасить досрочно небольшими суммами или копить

Когда досрочное погашение ипотеки невыгодно

Что дает досрочное погашение

Оно нужно, чтобы быстрее расплатиться с банком по кредиту и вывести квартиру из обременения. Это даст право в полной мере распоряжаться своей недвижимостью: ее можно будет легко продать без лишних бумаг, не потребуется согласие кредитора на перепланировку.

Есть и финансовая сторона вопроса – досрочно погашая ипотеку, мы сокращаем переплату по процентной ставке, которая нередко достигает 30-40% от стоимости квартиры.

Виды платежей: дифференциальный или аннуитетный

Вопрос относительно выгоды досрочного погашения кредита следует рассматривать с точки зрения типа ежемесячных платежей по ипотеке. При любом типе платежей сумма ежемесячной выплаты будет состоять из двух частей – суммы, погашающей основной долг (тело кредита), и суммы, которая начисляется в качестве процентов банка. В тот момент, когда заемщик заключает кредитный договор с банком, ему будет предложено два варианта выплаты ипотечного долга:

  • Дифференциальный вид платежей. Данная система погашения предполагает неравномерное распределение долга по месяцам. Состоит ежемесячная выплата также из двух частей – фиксированной суммы, погашающей тело долга, и постоянно уменьшающейся суммы процентов. Уменьшение процентной выплаты происходит из-за того, что проценты начисляются на остаток долга. Соответственно, с каждым месяцем общая сумма долга уменьшается, что и приводит к уменьшению процентов по нему. В первые годы выплаты ежемесячная сумма будет достаточно большая. Но с каждым месяцем она будет уменьшаться. Такой вид выплат оказывается достаточно выгодным именно для заемщика, в связи с чем банки редко одобряют данный вариант. Для оформления дифференциального графика к заемщику предъявляются более строгие требования. В частности, официальная зарплата должна быть на 20% выше, чем у кредитуемого лица, которому предлагается аннуитетная схема погашения займа.
  • Аннуитетный вид платежей. Данный вид погашения ипотеки предполагает простое суммирование общей суммы ипотечного займа и процентов по нему, с последующим разделением на равные части. Каждый месяц заемщик выплачивает четко определенную сумму, которая остается неизменной на протяжении всего срока погашения ипотеки. При этом, как и в случае с дифференциальной схемой, сумма ежемесячной выплаты состоит из двух частей – оплата тела кредита и проценты. Для того, чтобы максимально обезопасить себя и получить большую часть процентов на начальных этапах, банк формирует ежемесячный аннуитетный платеж таким образом, что большая его часть первые годы уходит на погашение процентов. Тело кредита при этом уменьшается медленно, что особенно выражено в первые несколько лет.

Каждый из видов погашения ипотеки имеет определенные преимущества. Дифференциальная система позволяет заемщику уменьшить сумму переплаты, даже при досрочном погашении небольшой части долга. Кроме того, с каждым месяцем кредитное обременение семейного бюджета уменьшается, что снижает риски для заемщика. Главное достоинство аннуитетной программы выплат – фиксированные платежи. Ведь точно зная, что каждый месяц придется платить по кредиту четко определенную сумму, значительно проще планировать расходы.

Также часто у заемщиков возникают вопросы относительно того, при каком виде ипотечных выплат досрочное погашение ипотеки более выгодно. Однозначный ответ дать сложно. Большинство ипотечных калькуляторов, представленных на официальных сайтах банков, рассчитывают одинаковую выгоду от досрочного погашения дифференциальной и аннуитетной программ. Очевидно, что при дифференциальной системе погашения ипотеки досрочное внесение средств будет приводить к уменьшению тела кредита, от которого рассчитывается сумма процентов. В результате и переплата по процентам уменьшается. При аннуитетной системе выгоды менее очевидны, особенно при досрочном погашении кредита на начальных этапах, когда большая часть ежемесячной выплаты уходит на уплату процентов банку. Тем не менее, досрочное погашение в этом случае также позволяет уменьшить срок выплаты ипотечного кредита либо снизить ежемесячную нагрузку на бюджет.

Снятие обременения

Каждый банк предлагает свой алгоритм снятия обременения. Например, если вы — клиент Сбербанка, то даже действий никаких предпринимать не нужно. Сбербанк сам снимает обременение с заложенной недвижимости.

Через 2 для после выполнения гашения по графику или досрочно банк присылает заемщику СМС-уведомление о начале процесса снятия ограничений, отслеживать процедуру можно в личном кабинете. Она длится около 30 дней, по ее окончании клиент также получает уведомление. Далее можно заказывать выписку из ЕГРН, там будет видно, что на недвижимости нет ограничений.

Но далеко не все банки предлагают такой упрощенный процесс, как Сбербанк. В других организациях стандартно процедура выглядит так:

  1. После закрытия ипотечного кредита заемщик обращается в банк и получает там комплект документов для снятия обременения. Нужна справка о закрытии кредита и закладная. К ней гражданин прикладывает свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН, кредитный договор и свой паспорт.
  2. Все эти документы нужно отнести в МФЦ (любой), записываться на прием не нужно, просто приходите и ждете своей очереди.
  3. Специалист примет документы и укажет на сроки ожидания снятия обременения. Он выдаст бумагу, которая подтверждает принятие заявления.
  4. О выполнении операции снятия обременения гражданин получит уведомление. Далее можно ничего не делать либо заказать выписку из ЕГРН, там ограничения на недвижимость значиться не будет.

После письменного подтверждения снятия обременения можно свободно распоряжаться купленной недвижимостью

Это стандартный алгоритм, но он может быть и другим, все зависит от банка.

После снятия обременения можно свободно распоряжаться недвижимостью: продавать ее, дарить, прописывать туда кого угодно и прочее. Теперь жилье стало полноценной собственностью.

Можно уменьшать срок и платеж одновременно

Третий вариант досрочного погашения — вносить досрочные платежи, выбирать уменьшение платежа, но продолжать платить обязательный платеж как в первый месяц. Платеж снижается, но вместо того чтобы платить меньше, человек вносит ту же сумму. Тогда удастся получить сразу две выгоды:

  • уменьшение срока кредита;
  • снижение рисков за счет уменьшения ежемесячного платежа.

Например, ежемесячный платеж — 15 975 рублей, вносим каждый месяц на пять тысяч больше — 20 975 рублей, но выбираем погашение с уменьшением суммы, тогда:

  • срок кредита — 14 лет и 2 месяца;
  • ежемесячный платеж — 15 975 рублей;
  • дополнительный досрочный платеж — 5000 рублей;
  • всего заплатим банку — 3 545 720 рублей;
  • проценты — 1 505 720 рублей.

Расчет переплаты и срока получается таким же, как с погашением на уменьшение срока, но обязательный платеж постепенно уменьшается. Это значит, что если человек потеряет доход или заболеет, ему будет проще выплачивать ипотечный кредит — платеж меньше. А если всё будет в порядке, получится закрыть ипотеку за меньший срок, как при досрочном погашении с сокращением срока.

Калькулятор: досрочное погашение ипотеки
К седьмому году платеж снизится до 10 000 рублей, но нужно продолжать вносить первоначальный обязательный платеж и сумму досрочного погашения, если доход не упал

Главное преимущество этого способа — снижение рисков. Пока с доходами всё в порядке, стратегия работает точно так же, как с сокращением срока ипотеки, но в случае падения доходов защищает от просрочек по кредиту, комиссий и пеней.

Сравним четыре способа погашения по сроку ипотеки и переплате по процентам:

Способ Срок кредитаПроценты
Без досрочного погашения30 лет3 711 327 рублей
Сокращение срока14 лет и 2 месяца1 505 720 рублей
Уменьшение платежа25 лет и 3 месяца2 248 453 рубля
Уменьшение платежа и срока14 лет и 2 месяца1 505 720 рублей

Кроме процентов нужно учесть расходы на обслуживание кредита.

Как работает досрочное погашение

Полностью или частично погасить ипотеку раньше срока заемщик может в любое время. Такое право установлено законом №284-ФЗ «О внесении изменений в ст. 809 и 810 ч. 2 Гражданского кодекса РФ» от 19.10.2011 г.

Исключение составляют лишь случаи, когда в ипотечном договоре прямо прописаны какие-либо ограничения. Поэтому внимательно читайте условия кредита и уточняйте в банке правила досрочного погашения.

Минимальная сумма досрочного платежа тоже часто устанавливается кредитором. А вот когда платить, решает уже заемщик. Можно досрочно внести на ипотечный счет крупную сумму за раз или платить частями по мере появления свободных денег. Банк принимает досрочные погашения в любой рабочий день, в том числе в дату списания основного платежа.

Важный нюанс про оплату – в соответствии с п. 2 ст. 810 ГК РФ банк нужно уведомить о досрочном платеже не менее чем за 30 дней, иначе деньги не спишутся. Но кредитор может уменьшить этот срок и до 1 дня – нужно уточнять по договору.

Уведомить банк о досрочном погашении ипотеки можно двумя способами:

  • написать заявление в отделении банка;
  • через интернет-банк или приложение (уведомление происходит одновременно с платежом, поэтому ничего писать не нужно).

При погашении ипотеки (без учета досрочных взносов) есть два вида платежей – аннуитетные и дифференцированные. В дальнейшем мы будем опираться на досрочное погашение с аннуитетными платежами, так как в основном применяются они – но основные принципы работают и с дифференцированными.

Досрочное погашение и при аннуитетных, и при дифференцированных платежах идет на погашение основного долга. Узнать об изменениях в выплате процентов и графике можно и самостоятельно через любой онлайн-калькулятор досрочного погашения ипотеки.

Ошибка №2 — не следить за своими платежами банку

Сейчас можно погасить досрочно 2мя способами — походом в банк и написанием заявления или через интернет банк.
Многие совершают ошибку и не учитывают, что им нужно каждый месяц оплатить платеж
Возьмем пример.

  1. У вас есть кредит с ежемесячным платежом 15 тыс. рублей 15 числа каждого месяца
  2. У вас есть свободная сумма 50 тыс. рублей.

Вы решили погасить досрочно и пошли банк. Там вы написали заявление, что в ближайшую дату 15 числа нужно погасить ваш кредит досрочно в сумме 50 тыс. рублей. Вы внесли деньги через кассу и ждете осуществления досрочки.

Но вы забыли, что на вашем счету должно быть еще 15 тыс. рублей. В результате банк сначала списал 15 тыс. рублей в счет ежемесячного платежа, а потом попытался сделать досрочное погашение на 50 тыс.

Для справки: досрочное погашение делает программа, которая пытается уменьшить остаток на вашем счете на 50 тыс. Она это не может сделать, т.к. на вашем счете осталось 50 — 15 = 35 тыс.

Суммы 35 тыс. явно не достаточно для осуществления досрочного погашения на указанную в заявлении сумму. Ваши деньги в размере 35 тыс. остаются лежать на счете и вы узнаете о проблемах с досрочкой только при следующем походе в банк.

Важный совет: всегда проверяйте наличие средств для ежемесячного платежа и следите за тем, чтобы после даты досрочки деньги ушли в досрочку(списались со счета)

Алгоритм действий при досрочном погашении кредита

Здесь нет ничего сложного, и фактически этот алгоритм мы представили в предыдущем пункте. Разумеется, многое зависит от банка, который выдал вам кредит. В большинстве случаев вам нужно будет обратиться в территориальный офис вашего банка с заявлением о досрочном погашении кредита. В заявлении должны быть указаны дата очередного платежа, в котором вы увеличите оговоренную сумму взноса, и собственно сумма, которую вы хотите списать в пользу закрытия долга. Этот момент очень важен, поскольку на карточке, с которой идет списание платежей, могут находиться другие средства человека, и система не может (да и не должна) автоматически списывать в пользу кредита все, что «видит» на карте. Указанная сумма внесет ясность в процесс возврата заемных средств.

После рассмотрения заявления (от нескольких часов до 30 дней) банк в день Икс обязан перечислить со счета кредитора на свой счет указанную в заявлении сумму. Вся соль в том, что заявлением вы не спрашиваете у банка разрешения на досрочное погашение, нет. Заявление носит уведомительный характер, поэтому списание произойдет в любом случае. Чтобы заявление не терялось в коридорах банка, составляйте его в двух экземплярах. Один экземпляр оставляйте в канцелярии банка, а на втором уполномоченный специалист поставит вам отметку о получении с регистрационным номером и датой принятия заявления.

На этом все. Повторяйте это действие каждый месяц столько раз, сколько сочтете возможным. При этом частичное досрочное погашение может осуществляться не ежемесячно, а по мере того, как кредитор имеет возможность увеличить сумму взноса.

Условия досрочного погашения ипотеки в различных банках

Сбербанк

Частичное досрочное погашение ипотеки

Полностью погасить ипотеку в Сбербанке без переплат и сложностей очень просто. Достаточно лишь прийти с необходимой суммой в отделение банка в любой рабочий день. Банк никак не ограничивает данную область возможностей клиента. Что касается частичного погашения, здесь имеются некоторые особенности. Важно понимать, что Сбербанк не готов сокращать срок ипотеки при досрочном погашении. Единственным вариантом досрочного погашения является уменьшение ежемесячных платежей. В целом, это довольно удобно для клиента, поскольку существенно облегчает дальнейшее планирование семейного бюджета.

ВТБ 24

Частичное досрочное погашение ипотеки

В отличие от Сбербанка, это банковское учреждение предлагает выбор при частичном досрочном погашении ипотеки. Заемщик может выбрать как перерасчет графика выплат с уменьшением ежемесячного платежа, так и сократить срок ипотеки на несколько лет. При этом, если платеж производится в оговоренный кредитным договором срок, заявку на досрочное погашение достаточно подать за сутки до внесения средств. Если же оплата производится в неплатежный период, уведомить банк ВТБ 24 о своем намерении следует за 30 календарных дней. Что же касается полного погашения – здесь клиент также не имеет ограничений и может закрыть ипотеку в любой рабочий день.

РоссельхозБанк

Частичное досрочное погашение ипотеки

В этом банке условия досрочного погашения схожи с условиями ВТБ 24. При частичном погашении клиент также имеет право выбрать вариант перерасчета графика ежемесячных платежей на свое усмотрение. Если заемщик решил погасить ипотеку досрочно, заявление в отделение РоссельхозБанка следует подать за 30 календарных дней до предполагаемой даты внесения досрочного платежа. Важно отметить, что в этом банке для досрочного погашения, кроме соответствующего заявления потребуется предоставить целый пакет документов, включающий кредитный договор, документы на приобретаемое жилье, удостоверения личности заемщика и составленный ранее график ежемесячных выплат.

Абсолютное большинство российских банков, работающих в области ипотечного кредитования, предлагают схожие условия досрочного погашения ипотеки. Важно помнить, что, согласно действующему законодательству, ни один банк не имеет права ограничивать клиента в возможностях досрочного погашения ипотечного кредита.

Какие есть способы досрочного погашения ипотеки

Предусмотрено два основных способа частичного досрочного погашения ипотеки:

  • сокращение срока кредита;
  • уменьшение ежемесячного платежа.

Можно выбрать какой-то один или чередовать. Разберемся, какие у перечисленных способов погашения есть плюсы и минусы.

Сокращение срока кредита

В этом случае ежемесячные платежи останутся исходного размера, а срок ипотеки сократится. Так получится расплатиться по кредиту раньше, чем изначально заявлено в договоре.

Выбирайте погашение с сокращением срока, если вас устраивает нынешний размер платежей, и вы уверены, что сможете без проблем вносить эти суммы по графику и дальше.

Уменьшение ежемесячного платежа

При таком досрочном погашении срок ипотеки остается неизменным, а дополнительно внесенная сумма идет только на снижение будущих платежей. Так можно продолжать выплачивать кредит на более мягких условиях.

Важно – закрыть ипотеку досрочно, только уменьшая платеж, не получится. Экономия на переплате по процентам при этом будет намного меньше, чем при сокращении срока ипотеки.

Пример. Имеем ипотеку 4 млн руб. под 6,5% на 12 лет. Внесем досрочный платеж 180 000 руб. в первый месяц кредита. Поочередно используем оба способа (уменьшим сначала срок, потом платеж) и сравним:

Способ досрочного погашения

Экономия на процентах за весь срок

Срок ипотеки

Сокращение срока

200 811,46 руб.

11 лет 3 месяца (минус 9 месяцев)

Сокращение ежемесячного платежа

79 087,47 руб.

12 лет (не изменился)

С финансовой точки зрения сокращение срока кредита намного выгоднее. Однако от снижения ежемесячного платежа тоже есть польза – это своеобразная подстраховка для заемщика на случай потери работы и других непредвиденных обстоятельств. При этом вам ничто не мешает досрочно вносить сэкономленную разницу с сокращением срока.

Например, вы снизили платеж с 30 000 до 25 000 руб. Если ваше финансовое положение позволяет, можно продолжать досрочно вносить те же 30 000 руб. (25 000 руб. по графику + 5 000 руб. как досрочный платеж с сокращением срока, обязательно с уведомлением).

Так вы закроете ипотеку раньше и не упустите экономию. А если вдруг станет сложно выплачивать кредит, можно вернуться к «сниженному» графику – и никакой просрочки не будет. Это и есть та самая подстраховка, ради которой стоит сокращать ежемесячный платеж.

Когда начинать досрочно гасить ипотеку

Начинайте досрочно погашать ипотеку как можно раньше – лучше сразу с первых лет кредита. Так вы сможете быстрее рассчитаться с банком и намного больше сэкономить при выплате процентов.

Существует миф, что проценты рассчитываются изначально и переплату по ним никак не сократить, но это не так. Они начисляются каждый месяц на остаток основного долга и при аннуитетных платежах рассчитываются банками по формуле:

П – сумма начисленных процентов;

ООД – остаток основного долга;

r – процентная ставка по кредиту;

КДМ – количество дней в месяце;

КДГ – количество дней в году.

В первый год ипотеки переплата по процентам будет самой высокой из-за большого размера основного долга. Чем ближе окончание выплат по ипотеке, тем меньше долг и проценты – а значит, выгода от досрочного погашения тоже уменьшается. Получается, чем раньше мы начнем сокращать основной долг, тем больше сэкономим.

Все это легко доказать на примере – рассчитаем кредит размером 4 млн рублей на квартиру в новостройке. Предположим, мы оформили льготную ипотеку под 6,5% годовых на 12 лет с аннуитетными платежами.

Вариант 1. Досрочно внесем 400 000 руб. в первый год ипотеки

Срок кредита в этом случае сократился на 1 год 8 месяцев. Экономия на переплате по процентам банку составила 417 013,71 руб.

Теперь представим, что в начале ипотеки мы не стали вносить 400 000 руб., а положили их на вклад под 4,5% годовых (средняя ставка в 2020 году). За 10 лет с учетом капитализации сумма должна вырасти до 611 313 руб.

Вариант 2. Внесем накопленные 611 313 руб. с процентами в последний год ипотеки

Срок ипотеки сократился на 1 год 4 месяца. Экономия на выплате процентов банку практически обнулилась и составила всего 28 580,79 руб. Это произошло из-за того, что в конце выплат основной долг уже почти погашен.

Когда вносим досрочный платеж

На сколько сократился срок ипотеки

Экономия на переплате (проценты банку)

В первый год ипотеки (400 000 руб.)

на 1 год 8 месяцев

417 013,71 руб.

В последний год ипотеки (611 313 руб. с процентами)

на 1 год 4 месяца

28 580,79 руб.

Досрочно заплатив 400 000 руб. в начале выплаты ипотеки, мы бы рассчитались с банком на 4 месяца раньше и сэкономили бы на 417 013,71 – 28 580,79 = 388 432,92 руб. больше. Даже с учетом накопленных за счет вклада процентов досрочное погашение в последний год оказалось менее выгодно.

Надеяться на прибыль от депозитов при досрочном погашении кредитов не стоит. Исторически сложилось, что ипотечные проценты в нашей стране выше, чем ставки по вкладам. Даже самый выгодный депозит оставит заемщика «в минусе».

Где найти деньги на досрочное погашение

Налоговый вычет. Все, кто работают официально и платят НДФЛ, могут вернуть 13% от денег, потраченных на покупку квартиры и оплату процентов по ипотеке. За счет налогового вычета можно частями получить 260-650 тыс. рублей на одного человека.

Материнский капитал. С 1 января 2020 года за первого ребенка положен материнский капитал 466 617 руб., за второго – 616 617 руб. Эту выплату можно направить на досрочное погашение ипотеки, если банк не запретил это в договоре.

Дополнительные источники дохода. Найдите вторую работу или подработку, займитесь фрилансом, заведите и монетизируйте блог, начните писать и продавать картины – найдите применение своим умениям и свободному времени. Не обязательно заставлять себя «работать на ипотеку» все время. Если вы нацелены погасить кредит досрочно – определите период, в течение которого готовы взять дополнительную нагрузку. Работа не должна превращаться в бесконечную каторгу.

«Случайные деньги». Это могут быть бонусы и премии на работе, денежные подарки – даже выигрыш в лотерею. Здесь главное умеренность – если начать вносить все «случайные деньги» как досрочные платежи, со временем может появиться ощущение ипотечного рабства. Часть таких доходов надо обязательно тратить на себя и «подушку безопасности» из шести ипотечных платежей, если ее еще нет.

Доходы от экономии. Если вы еще не слышали о пресловутом «эффекте латте», самое время научиться применять его на практике – даже мелкая экономия в долгосрочной перспективе помогает накопить большие суммы. Откажитесь от вредных привычек – бросив курить, можно сэкономить в год на средний месячный платеж. Узнайте, как можно экономить на услугах ЖКХ. Если вы привыкли тратить большие суммы на отпуск, попробуйте сократить бюджет – но без ущерба для качества отдыха.

Как провести погашение ипотеки раньше срока

Все делается только через подачу заявления. Просто положить деньги на счет в нужной сумме недостаточно, нужно уведомить банк о своем намерении. Банк сделает перерасчет, после которого к выплате будет полагаться только оставшаяся сумма долга, все проценты, которые могли бы набежать в дальнейшем, сгорят.

Уведомлять банк о своем намерении нужно заранее, обычно за 30 дней до даты гашения. Например, если вы подадите заявление сегодня, счет будет закрыт только через 30 дней.

В целом, стандартно процедура досрочного гашения ипотечного кредита выглядит так:

  1. Нужно узнать сумму, нужную для выполнения операции. Самый простой вариант — позвонить по телефону горячей линии финансовой организации, выразить свое желание и попросить сделать расчет. Если этой суммы нет на счету, можно сразу ее положить. Но можно это сделать и после подачи заявления. Если требуемой суммы вы располагаете, действуйте дальше.
  2. Подать заявление в банк. Некоторые банки, например, Сбербанк допускают подачу заявления через интернет-банкинг — это удобно. Стандартно же клиент посещает отделение банка, там ему помогают составить заявление. В нем прописываются все условия процесса: сумма и дата, когда эти деньги будут списаны в счет досрочного гашения ссуды.
  3. Так как платеж с момента подачи заявления до момента досрочного гашения проходит 30 дней, появляется необходимость внесения ежемесячного платежа. При проведении расчетов сразу учитывается и этот платеж, который спишется в положенный день, и итоговая сумма для досрочного гашения. К запланированной дате заемщик должен обеспечить на счету всю сумму.
  4. В назначенный день сумма для досрочного закрытия ссуды списывается со счета. Через 2-3 дня, когда счет уже точно будет закрыт, нужно обратиться в банк для получения справки о закрытии и ипотеки. Также клиент получит консультацию по процессу снятия обременения, ему выдадут для этого пакет необходимых документов.

Недвижимость будет оставаться в залоге у банка вплоть до полного погашения ипотечного кредита

Купленная в ипотеку недвижимость находится в залоге у банка (залогом может выступать и другой собственный объект заемщика). До момента полной выплаты жилищного кредита заемщик не может продать недвижимость или выполнить смену собственника другим методом.

После досрочного гашения обязательства перед банком будут выполнены, поэтому следующий шаг — отзыв закладной и снятие обременения. Эти вопросы решаются в Росреестре.

В каких ситуациях целесообразно выбрать уменьшение ежемесячного платежа?

Уменьшать срок закрытия обязательств по ипотеке досрочно целесообразно в следующих ситуациях:

  • погашение кредита производится аннуитетными платежами;
  • с момента получения кредита прошло не более 3 – 5 лет;
  • доход заемщика позволяет закрывать обязательства перед финансовой организацией.

В течение первых 3 – 5 лет заемщик выплачивает только проценты. Объём основной задолженности при этом не меняется. Если процесс погашения осуществляется уже свыше 5 лет, больший объём в платеже будет занимать тело кредита. Поэтому снижать срок становится нецелесообразным.

Финансовые организации стремятся заработать на клиенте. Поэтому выбор заёмщика часто ограничивают. Нередко в условиях ипотечного договора говорится, что возможен лишь перерасчет суммы платежа при досрочном погашении ипотеки. При этом небольшой остаток задолженности будет сохраняться в течение всего срока действия договора.

Досрочное погашение с помощью материнского капитала

В свете последнего выступления Президента вырастет число семей, которые могут получить материнский капитал после рождения детей. По условиям предоставления семейного материнского капитала, его можно пустить для досрочного погашения ипотеки всей суммой сразу, так и погашать за счет этой суммы ежемесячные платежи по кредиту.

dosrochnoe_pogashenie_ipoteki_6.jpg

Для того, чтобы погасить материнским капиталом ипотеку, необходимы следующие действия:

  • получить в ПФР (или с помощью МФЦ) сертификат на выплату семейного материнского капитала;
  • взять в банке справку о наличии ипотечного кредита и условий его выплаты — общую сумму, график погашения, срок кредита;
  • предоставить эту справку в ПФР по месту жительства вместе с необходимым пакетом документов (заявление о распоряжении средствами материнского капитала на погашение ипотеки, паспорта членов семьи, кредитный договор, правоустанавливающие документы на приобретенное имущество, СНИЛСы и проч. по требованию).

На рассмотрение вашего заявления Пенсионному фонду России отведено 30 календарных дней. При принятии положительного решения (а вас обязательно письменно уведомят о своем решении), Пенсионный фонд в течение месяца переводит деньги на счет банка. Месяц – это предельный срок, по факту для перевода в среднем достаточно семи-десяти рабочих дней.

Недостатки

Условия и варианты частичного погашения ипотечного кредита разные в каждом банке. В нашей стране существуют банки, которые предполагают возможность заранее выплатить определенную сумму по кредиту, не переплачивая при этом за счет штрафов и комиссий. Пример — Сбербанк, который позволяет досрочно внести часть суммы без переплат с возможностью получить новый график выплат уже в день перевода денежных средств на счет банка. Однако это скорее исключение, чем правило, поскольку большинство банков уже на стадии заключения с клиентом кредитного договора указывают, что досрочная оплата сопровождается ужесточением условий кредитования.

Первое препятствие на пути к частичному погашению долга раньше срока – возможный мораторий, который устанавливается банком. Под этим термином понимают временную невозможность внесения денег досрочно. Мораторий часто составляет 5 лет и более. По истечении этого срока заемщик может частично погасить ипотеку досрочно.

Еще один нюанс – установление минимальной суммы досрочного погашения. Например, при общей сумме ипотечного кредита в 3 миллиона рублей минимальная сумма досрочного погашения может быть установлена на уровне 300 тысяч рублей. Меньше этой суммы вне графика выплат выплатить заемщик не сможет.

Следующим подводным камнем являются штрафы и комиссии, которые придется оплатить заемщику при принятии такого решения. Кредитуемое лицо решает раньше времени погасить часть ипотечного кредита, банк терпит убытки. Уменьшение суммы тела кредита приводит к уменьшению процентов по кредиту.

Т.о. для клиента досрочное погашение даже части долга может обернуться существенными расходами и переплатами. Эксперты рекомендуют хорошо продумать свое решение, рассчитать убытки и только после этого делать окончательный вывод.

Гасить досрочно небольшими суммами или копить

Предположим, вам нужно выбрать из двух вариантов досрочного погашения ипотеки. Первый – по мере возможности вносить относительно небольшие суммы. Второй – накопить побольше денег и уже потом досрочно погасить кредит разом.

За счет небольших регулярных выплат досрочно погашать ипотеку выгоднее, чем копить. Ждать не имеет смысла, каждый лишний месяц увеличивает переплату.

Убедимся на примере – рассчитаем досрочное погашение ипотеки суммой 7 млн руб. на готовое жилье под 8,3% годовых на 12 лет. Предположим, заемщик нашел подработку на год с ежемесячной оплатой 20 000 руб. – всего получается 240 000 руб.

Вариант 1. Досрочно вносим по 20 000 руб. в течение года

Срок ипотеки в итоге удалось сократить на 7 месяцев. Экономия на выплате процентов банку составила 364 781,76 руб.

Теперь представим, что все деньги с подработки в первый год ипотеки поступали не на оплату кредита, а хранились на вкладе с пополнением под 4,5% годовых. В итоге с накопилось 245 452,15 руб.

Вариант 2. Вносим накопленный досрочный платеж 245 452,15 руб. через год

Приблизить окончательную выплату ипотеки получилось на 7 месяцев – так же, как при ежемесячных досрочных выплатах. А вот экономия на переплате по процентам оказалась немного ниже – 346 127,39 руб.

Как вносим досрочный платеж

На сколько сократился срок ипотеки

Экономия на переплате (проценты банку)

Небольшими суммами в течение года (ежемесячно по 20 000 руб.)

на 7 месяцев

364 781,76 руб.

Собрав крупную сумму через год (245 452,15 руб. с процентами)

на 7 месяцев

346 127,39 руб.

Вывод такой – если есть лишние деньги, лучше не ждите и отправляйте их на досрочное погашение. Так вы сможете сэкономить на выплате процентов. Пусть это будут небольшие платежи (скажем, 5-10 тысяч рублей), за весь срок ипотеки может получиться приличная сумма.

Ошибка №1 — не заморачиваться досрочным погашением

Многие люди думают, что лучше держать деньги при себе и исправно платить кредит. Это с одной стороны правильно, а с другой стороны вы просто больше отдаете банку денег.
Рассмотрим пример

  1. Сумма кредита 1 млн. рублей под 12% на 24 месяца с датой первого платежа 9 сентября 2018 года
  2. Вы имеете лишние деньги в размере 200 тыс. рублей, они у вас будут 31 января 2019 года

Встает вопрос — стоит ли их вносить на досрочное погашение

Для ответа проще всего воспользоваться специальным калькулятором, который покажет вот такую картинку

Сравнение досрочного погашения и нет

Слева изображен кредит с досрочным погашением, справа — без досрочного. Из диаграммы видно, что вы заплатите проценты банку больше на 19470 в итоге, если не будете досрочно погашать. Сумму 1 млн. рублей вы заплатите все равно, даже без досрочного погашения. А вот на проценты по кредиту можно повлиять досрочным погашением.

Важно: Стоит помнить, что сумму 19470 вы сэкономите через 2 года, т.е. в конце выплат кредита.  Экономия будет идти постепенно за счет уменьшения суммы процентов, возвращаемых банку при каждом платеже по кредиту.

Механизм экономии следующий

  1. Досрочное погашение уменьшает ваш долг по кредиту(остаток долга)
  2. Проценты в банке начисляются на остаток долга, следовательно при его уменьшении проценты уменьшатся.

Это следует помнить и обязательно стараться досрочно погасить кредит. 

Когда досрочное погашение ипотеки невыгодно

Невыгодно в первую очередь тогда, когда досрочное погашение ипотеки становится для заемщика кредитной каббалой. Вкладывать все доходы исключительно на оплату долга – не лучшая инвестиция во всех смыслах. Но есть несколько ситуаций, когда досрочное погашение ипотеки на поздних сроках может быть экономически невыгодно.

Если досрочный платеж можно выгодно инвестировать

Досрочно погашать ипотеку на поздних сроках невыгодно, когда сумму досрочного платежа можно инвестировать с прибылью, которая значительно превышает экономию на переплате по кредиту. Такое, хоть и редко, но бывает.

На практике сравнить экономию от досрочного погашения с прибылью от других инвестиций достаточно просто:

  1. Посчитайте экономию от досрочного погашения через онлайн-калькулятор.
  2. Оцените прибыль от инвестиций досрочного платежа в какие-либо другие объекты (например, в бизнес, депозиты, ценные бумаги, недвижимость).
  3. Сравните, что больше – экономия на процентах по ипотеке или прибыль от инвестиций.

При досрочном погашении почаще задавайте себе вопрос: получится ли заработать больше, если вложить деньги не в ипотеку, а куда-то еще? Иначе можно упустить прибыль.

Убедимся на примере. Предположим, мы взяли квартиру по льготной ипотеке на 12 лет. В последний год у нас появились 500 000 руб., а вместе с ними и возможность почти полностью закрыть кредит раньше графика.

Вот что будет, если досрочно погасить ипотеку:

Заплатив 500 000 руб., мы сэкономили на переплате по процентам 21 939,29 руб. Если эти же 500 000 руб. получится инвестировать, к примеру, на фондовой бирже под 8% годовых, то прибыль составит уже 40 000 руб. Вложившись в ипотеку, мы потеряли разницу в 18 060,71 руб. – это и есть наша упущенная прибыль.

Если ежегодный рост доходов заемщика покрывает инфляцию

Сокращая срок ипотеки, вы можете делать ее для себя дороже. Так бывает, когда при выплатах не учитывают эффект инфляции. Грубо говоря, 40 000 руб. в 2020 году стоят дороже, чем та же сумма – но уже в 2030 году. Но тут очень важно, чтобы доходы заемщика из года в год росли больше, чем инфляция.

Сейчас официальная инфляция в России в среднем составляет 4% в год. Если взять это за основу, то через 5 лет платеж официально «подешевеет» на 20%. Если зарплата в этот период будет расти даже минимально, чтобы покрывать инфляцию – на поздних сроках ипотеки логичнее продолжить выплаты по графику, оставив ежемесячный платеж обесцениваться и дальше. Но надо признать, что на практике обратить инфляцию в свою пользу очень трудно.

Досрочные платежи можно вносить в приложении

Вносить платежи можно через личный кабинет банка или мобильное приложение. Возможно, в каком-то региональном банке всё еще нужно ходить в отделение лично и писать заявление, но крупных банках, например, Сбербанке, ВТБ, Альфа-банке, Россельхозбанке, всё можно делать в приложении.

Покажем на примере Сбербанка. Нужно зайти в приложение и найти вкладку «Кредиты» и нажать на ипотеку, затем перейти в раздел «Операции» и «Погасить досрочно»:

Как погасить ипотеку досрочно в сбербанке

Теперь нужно ввести сумму: под строкой будет указана минимальная и максимальная суммы погашения — меньше минимальной внести не получится. Затем в верхней части экрана выбрать тип досрочного погашения:

Досрочное погашение ипотеки в приложении сбербанка

Готово. Чтобы увидеть новый срок или платеж по ипотеке, нужно перезайти в приложение.

Нужно учесть страховку

Есть еще один расход, который зависит от срока ипотеки, — страховка. Банки требуют страховать квартиру, потому что она в залоге, и жизнь, чтобы страховая компания погасила кредит, если с человеком что-то случится.

Обе страховки нужно продлевать каждый год. Например, если страховка квартиры стоит 5000 рублей, а жизни и здоровья — 7000 рублей, каждый год дополнительно нужно тратить по 12 000 рублей. Посчитаем, сколько примерно получится.

Способ досрочного погашенияСрок ипотекиРасходы на страховку
Не гасить досрочно30 лет360 000 рублей
С уменьшением платежа26 лет312 000 рублей
С сокращением срока15 лет180 000 рублей
С уменьшением платежа и сокращением срока15 лет180 000 рублей

Если гасить досрочно с сокращением срока или одновременно уменьшать платеж и срок, расходы на страховку сократятся в два раза.

Особенности погашения при аннуитетных или дифференцированных платежах

Принимая решение о досрочном погашении ипотечного кредита и оценивая выгодность осуществления действия, необходимо принимать во внимание разновидность платежей. Они бывают аннуитетные и дифференцированные. Особенности внесения денежных средств напрямую влияют на выгодность услуги.

Если выбран аннуитетный способ расчёта, каждый месяц заемщик вносит одинаковую сумму. В первом периоде закрытия обязательств большая часть суммы идет на погашение процентов. Оставшиеся средства направляются на закрытие долга.

Если выбран дифференцированный способ расчета, происходит закрытие основного долга. Только после этого осуществляется погашение процентов. Размер суммы во время закрытия обязательств также меняется. Изначально платежи очень большие. Постепенно их величина снижается. Дифференцированный способ расчета выгоден для заемщика. В этой ситуации переплата будет значительно меньше.

Что о досрочном погашении ипотеки говорит закон?

Возможность досрочного погашения ипотеки предусмотрена в пункте 2 статьи 810 ГК РФ. Здесь говорится, что лицо имеет право рассчитаться по обязательствам, если предупредит банк за 30 дней.

ВАЖНО

Дополнительно досрочный возврат кредита упоминается в пункте 6 статьи 809 ГК РФ. Здесь говорится, что в случае преждевременного внесения денежных средств переплата начисляется до дня полного возврата займа. Дополнительные средства за досрочное погашение вносить не нужно.

Источники

  • https://avaho.ru/ipoteka/kak-dosrochno-pogasit-ipoteku-i-ostatsya-v-vyigryshe.html
  • https://yurcentr.com/chastichnoe-dosrochnoe-pogashenie-ipoteki/
  • https://brobank.ru/dosrochnoe-pogashenie-ipoteki/
  • https://svoi.io/mortgage-end/
  • https://mobile-testing.ru/5_oshibok_dosrochnoe_pogashenie/
  • https://Novostroev.ru/articles/dosrochnoe-pogashenie-ipoteki-vse-chto-nuzhno-znat-summa-protsenty-protsedura/
  • https://v-ipoteke.ru/pogashenie-ipoteki/dosrochnoe/
[свернуть]
Решите Вашу проблему!


×
Adblock
detector