Как досрочно погасить ипотеку и стоит ли это делать?

Зачем досрочно закрывать ипотеку?

При досрочном погашении вы быстрее снимете с себя финансовое бремя. Кроме того, стимулом для закрытия долга будет стремление быстрее стать полноправным хозяином, ведь, пока вы не выплатите кредит, ваша квартира или дом будет в залоге у банка.

Досрочно можно выплатить всю сумму ипотечного кредита вместе с процентами или погасить его частично, сократив срок кредита или сумму ежемесячного платежа.

Дифференцированные или аннуитетные платежи?

Есть еще одна загвоздка. Банки выдают кредиты на разных условиях. И в зависимости от этих условий заемщику назначаются ежемесячные платежи: аннуитетные или дифференцированные. Это принципиально разные виды начисления процентов, и соответственно, досрочное погашение каждого из них влечет за собой разную выгоду. Чтобы картина была полной, определим матчасть.

Аннуитетные – такие платежи, при которых вся сумма кредита складывается с суммой процентов, и полученное значение равномерно распределяется на весь кредитный период. Это и будет ваш ежемесячный аннуитетный платеж.

Дифференцированные (как становится понятно уже из названия) – платежи, изменяемые с течением времени. То есть процент по кредиту после каждого платежа пересчитывается исходя из того, сколько вы теперь должны банку. Гипотетически. Переплата по таким видам кредита меньше, поэтому данный банковский продукт не получил широкого распространения у финансовых организаций.

Мы не будем утомлять вас долгими расчетами гипотетических сумм с придуманными процентами и нафантазированными объемами досрочного погашения – этого добра в сети валом. Мы сразу резюмируем то, к чему наши коллеги шли сквозь страницы с подсчетами: аннуитетный платеж погашать досрочно выгоднее, чем дифференцированный.

Как происходит досрочное погашение ипотеки

Выше уже упоминалось, что процесс досрочного погашения предельно прост, а главной его особенностью станет необходимость своевременно предупреждать банк о собственных намерениях.

А потому от должников потребуется:

1. подать заявление с сообщением о желании сделать выплату;
2. в назначенный срок внести указанную сумму;
3. попросить менеджера сделать перерасчёт для улучшения условий погашения.

Важно подчеркнуть, что поданное заявление не обязывает заёмщика вносить большую сумму, если планы внезапно изменятся. Главное, успеть вовремя подать повторное заявление с сообщением об отзыве первой заявки.

Отдельного внимания заслуживает срок подачи заявки. Он зависит от банка и указан в кредитном договоре. Обычно данный период длится от 15 дней до месяца, но иногда оказывается чуть длинней.

Погашение при аннуитетных платежах

При частичном досрочном погашении ипотеки с аннуитетными платежами заёмщики способны выбирать, что для них выгоднее:

• снизить размер ежемесячных платежей;
• сократить срок погашения.

В первом случае снижается нагрузка на семейный бюджет, поскольку ежемесячные расходы становятся меньше, а во втором можно снизить размер переплаты по займу, поскольку общий срок кредитования становится меньше. При этом важно помнить, что в заключенном заёмщиком договоре способны иметься ограничения на сокращения срока. Стоит заранее проконтролировать данный нюанс, чтобы позднее не возникало сложностей.

Погашение при дифференцированном способе оплаты

При дифференцированном способе оплаты всё гораздо проще, поскольку в данном случае проценты рассчитываются отдельно при каждом платеже. То есть, всё, что должник внесёт сверх запланированной суммы, пойдёт в счёт погашения основной части долга и просто снизит размер переплаты при следующем взносе. А что при этом сократится – срок или сумма ежемесячных платежей – зависит от желаний клиента. Поскольку на текущий размер переплаты это никак не влияет. Но важно подчеркнуть, что дифференцированная форма платежей мотивирует должника на быстрое закрытие долга, поскольку это выгоднее.

Условия досрочного погашения

Условия досрочной выплаты кредитов прописаны в  284-ФЗ . Согласно закону, о досрочном погашении ипотеки нужно предупредить банк минимум за 30 дней. Однако в ипотечном договоре банк может указать более короткий период. Уточняйте этот момент при оформлении ипотеки.

Когда выгодно досрочное погашение

При частичном досрочном погашении в первые годы выплаты ипотеки вы меньше заплатите процентов.

Ежемесячный платёж по ипотеке состоит из двух частей: выплаты основного долга и процентов. Если у вас аннуитетная схема платежей, вы будете ежемесячно платить фиксированную сумму, которую рассчитает банк. Первые годы большую часть этой суммы составляют проценты, меньшую — основной долг.

Существует ещё дифференцированная схема платежей — ежемесячно вы выплачиваете сумму основного долга, на которую начисляются проценты. Постепенно проценты будут уменьшаться и ежемесячный платёж тоже.

Дело в том, что инфляция постепенно «съедает» ваш долг. За последние 20 лет её уровень составил 500%. При таких темпах ещё через 20 лет 50 000 рублей будет восприниматься как 10 000, а значит, меньше давить на бюджет.

Если в начале срока вы внесёте большую сумму, то уменьшите основной долг, а соответственно, и начисляемые на него проценты. Если же осталось платить пару лет и ежемесячный платёж не сильно вас тяготит — можете не спешить с погашением, большой выгоды не будет.

Теперь сравним два варианта частичного досрочного погашения ипотеки.

Досрочные платежи можно вносить в приложении

Вносить платежи можно через личный кабинет банка или мобильное приложение. Возможно, в каком-то региональном банке всё еще нужно ходить в отделение лично и писать заявление, но крупных банках, например, Сбербанке, ВТБ, Альфа-банке, Россельхозбанке, всё можно делать в приложении.

Покажем на примере Сбербанка. Нужно зайти в приложение и найти вкладку «Кредиты» и нажать на ипотеку, затем перейти в раздел «Операции» и «Погасить досрочно»:

Теперь нужно ввести сумму: под строкой будет указана минимальная и максимальная суммы погашения — меньше минимальной внести не получится. Затем в верхней части экрана выбрать тип досрочного погашения:

Готово. Чтобы увидеть новый срок или платеж по ипотеке, нужно перезайти в приложение.

Квартира не всегда дорогоГруппа «Самолет» строит квартиры, на которые реально накопить, а еще их можно покупать в рассрочку и в ипотеку. Так что ставим финансовую цель и берем курс на квартиру. Уи! Посмотреть, что там есть
 

Виды досрочного погашения ипотеки

И даже здесь, как и во всем остальном в банковской системе, есть некоторые нюансы. Досрочно вы можете погасить кредит двумя возможными вариантами: полное и частичное погашение ипотеки.

Полное погашение подразумевает, что заемщик каким-то образом заполучил большую сумму и решил с ее помощью полностью избавиться от долга. Частичное погашение предполагает, что заемщик в течение определенного периода времени может себе позволить выделить для оплаты ипотеки сумму больше той, которая предусмотрена кредитным договором. Именно в этом случае заемщик выбирает, каким способом он будет погашать долг: уменьшать сумму или срок выплат.

Кстати, небольшая ремарка. Разумеется, когда вы досрочно погашаете ипотеку, где-то в мире плачет один маленький банкир. Но несмотря на это, любые штрафы, санкции и запреты на досрочное погашение остались в далеком прошлом. Закон не дает разрешения банкам ограничивать заемщика в своем праве погасить кредит так, как ему нравится. Но чтобы сделать расстроенному банкиру хоть что-то приятное (впрочем, в разрезе условий кредитования это «хоть что-то» звучит фальшиво), закон обязывает кредитора предупредить банк о своем намерении не менее, чем за 30 дней до предполагаемого действия.

Некоторые банки, заинтересованные в своих клиентах, имеют право (и этим правом пользуются) разрабатывать свои собственные правила досрочного погашения, но в сторону соблюдения интересов заемщика. Например, у Сбербанка существуют дополнительные нормативы, в соответствии с которыми клиенту нет надобности ждать 30 дней для списания суммы. Погашение происходит в сжатые сроки по соглашению сторон.

Как быстро погасить ипотечный кредит с помощью маткапитала и детей

Обычно ипотеку берут молодые люди или семьи, поэтому практически всегда за срок действия кредита появляются дети. Начиная с 2020 года, материнский капитал полагается семьям, начиная уже с 1 ребенка (рожденного, после 1 января 2020 г.). Соответственно, полученную субсидию в размере 466 000 рублей можно направить на частичное досрочное погашение ипотеки.

Берем все тот же пример. Пусть по завершению второго года выплаты ипотечного кредита у нашего заемщика рождается ребенок, семья получает право на материнский капитал. Что получаем в итоге:

• первые два года семья отдает по 34 097 рублей в месяц;
• начиная с третьего года, за счет частичного гашения ссуды маткапиталом платеж сократится до 28 474, то есть на существенные 5600 рублей. Если использовать этот излишек для периодического частичного гашения, срок выплаты можно сократить примерно на 2 года;
• пусть семья не делает больше частичных гашений, но в ней через 3 года (по итогу пятого года срока жизни ипотеки) появляется еще один ребенок, который дает право на получение дополнительного маткапитала в 150 000 рублей. Платеж сокращается до 26 420;
• семья решается на третьего ребенка, а по новому закону в этом случае ей будет полагаться 450 000 рублей, которые можно потратить на досрочное гашение ипотеки. Допустим, третий ребенок родился по итогу 10-го года выплаты ссуды. Ежемесячный платеж сократится до 16 634 рубля.

Если при этом делать частичные досрочные гашения хотя бы в невысоком темпе за счет уменьшения ежемесячных оплат, срок выплаты можно существенно сократить.

Пошаговая инструкция полного досрочного погашения ипотеки

Чтобы полностью погасить ипотеку досрочно, понадобится:

1. написать заявление на внесение платежа;
2. в назначенный срок внести платёж и полностью закрыть кредит (стоит отметить, что под назначенным временем банки обычно понимают дату следующего платежа по графику);
3. получить справку об отсутствии долгов и полном закрытии займа;
4. посетить Росреестр или МФЦ для снятия обременения с недвижимости (отмены залога).

Ничего дополнительного не требуется.

Важно подчеркнуть, что большинство финансовых организаций не устанавливает специальных требований к заявлению, поэтому разрешается подача заявки:

• при личном визите в банковское отделение;
• звонок в контактный центр;
• отправка заказного письма;
• использование личного кабинета на сайте.

Но из всех перечисленных подходов предпочтительнее всего первый вариант, поскольку он позволяет убедиться в получении банком заявления. Более того, рекомендуется составлять заявку в двух экземплярах, чтобы иметь возможность один из них сохранить у себя. При этом нужно поставить на него штамп в банке, чтобы иметь доказательство того, что кредитор был предупреждён о намерениях.

Всё сказанное касается и отзыва заявки. Теоретически, отозвать её удастся одним телефонным звонком, но разумнее и надёжнее письменное оформление.

К сказанному требуется добавить, что точное описание процедуры должно содержаться в кредитном договоре, поэтому стоит прочесть его перед оформлением займа. Это не только позволит избежать неприятных сюрпризов, но и поможет не совершать ошибки в формальностях. Важно помнить, что прочтение документов – гарантия того, что подбор кредитора пройдёт максимально гладко, а долг не увеличится из-за скрытых сборов.

Досрочное погашение ипотеки материнским капиталом

При желании должники способны покрыть часть задолженности материнским капиталом.

Для этого потребуется:

1. сообщить о появившемся желании сотрудникам банка;
2. получить справку об оставшемся долге и посетить органы опеки и социальной защиты;
3. написать заявление на использование материнского капитала в счёт погашения задолженности;
4. дождаться ответа от муниципальных органов;
5. подождать, пока деньги будут переведены по указанным заёмщиком реквизитам для сокращения общей суммы долга.

Ничего дополнительного не понадобится.

Алгоритм действий при досрочном погашении кредита

Здесь нет ничего сложного, и фактически этот алгоритм мы представили в предыдущем пункте. Разумеется, многое зависит от банка, который выдал вам кредит. В большинстве случаев вам нужно будет обратиться в территориальный офис вашего банка с заявлением о досрочном погашении кредита. В заявлении должны быть указаны дата очередного платежа, в котором вы увеличите оговоренную сумму взноса, и собственно сумма, которую вы хотите списать в пользу закрытия долга. Этот момент очень важен, поскольку на карточке, с которой идет списание платежей, могут находиться другие средства человека, и система не может (да и не должна) автоматически списывать в пользу кредита все, что «видит» на карте. Указанная сумма внесет ясность в процесс возврата заемных средств.

После рассмотрения заявления (от нескольких часов до 30 дней) банк в день Икс обязан перечислить со счета кредитора на свой счет указанную в заявлении сумму. Вся соль в том, что заявлением вы не спрашиваете у банка разрешения на досрочное погашение, нет. Заявление носит уведомительный характер, поэтому списание произойдет в любом случае. Чтобы заявление не терялось в коридорах банка, составляйте его в двух экземплярах. Один экземпляр оставляйте в канцелярии банка, а на втором уполномоченный специалист поставит вам отметку о получении с регистрационным номером и датой принятия заявления.

На этом все. Повторяйте это действие каждый месяц столько раз, сколько сочтете возможным. При этом частичное досрочное погашение может осуществляться не ежемесячно, а по мере того, как кредитор имеет возможность увеличить сумму взноса.

Уменьшение срока кредита

Сокращая срок, вы уменьшаете процентную часть выплат и увеличиваете часть, идущую в счёт погашения основного долга в каждом последующем ежемесячном платеже. На меньшую сумму начисляется меньше процентов, и переплата банку снижается.

Допустим, вы взяли ипотеку на сумму три миллиона рублей на 10 лет под 7,5%. Ежемесячный платёж 35 610 рублей. За весь срок кредита переплата банку составляет 1 274 525 рублей. Предположим, вы взяли ипотеку в 2020-м, а через год получили наследство и решили внести 300 000 рублей в счёт частичного погашения долга с сокращением срока кредита.

Обратившись к ипотечному менеджеру в своём банке или просчитав самостоятельно в ипотечном калькуляторе, вы увидите, что срок кредита уменьшился и последний платёж вы внесёте не в 2029, а в 2028 году. Переплата по кредиту составит 1 013 060 рублей, а общая экономия — 261 466 рублей. При этом ежемесячный платёж останется прежним.

Выгоднее вносить досрочно сколько есть, а не копить крупную сумму

Проценты по ипотечному кредиту начисляются не в конце месяца, а каждый день. Например, если ипотека по 8,7% годовых, то каждый день банк начисляет примерно по 0,024%. Это значит, что нет смысла копить, например, 300 000 рублей, чтобы внести их досрочно. Выгоднее вносить небольшие суммы, как только они появляются.

Посчитаем на примере. Допустим, семья год откладывает по 25 000 рублей, чтобы разом внести 300 000 рублей. И вносит их в январе 2021 года в счет сокращения срока кредита:

Семья внесла 300 000 рублей на 13‑й месяц ипотеки

Срок кредита сократится до 18 лет и 9 месяцев, а переплата по процентам до 1 839 690 рублей. Получится сэкономить 1 871 673 рубля на процентах.

Теперь сравним со вторым вариантом: семья не копит год, а сразу вносит по 25 000 рублей на досрочное погашение:

Семья не копит год, а вносит по 25 000 рублей в течение 12 месяцев

В случае с ежемесячными платежами семья внесла по итогу те же 300 000 рублей, но не через год, а постепенно. Срок кредита сократился до 18 лет и 4 месяцев, а переплата по процентам до 1 773 737 рублей, экономия на процентах 1 937 589 рублей.

В нашем примере получается так:

Во втором случае экономия на процентах на 65 916 рублей больше.

Нужно учесть страховку

Есть еще один расход, который зависит от срока ипотеки, — страховка. Банки требуют страховать квартиру, потому что она в залоге, и жизнь, чтобы страховая компания погасила кредит, если с человеком что-то случится.

Обе страховки нужно продлевать каждый год. Например, если страховка квартиры стоит 5000 рублей, а жизни и здоровья — 7000 рублей, каждый год дополнительно нужно тратить по 12 000 рублей. Посчитаем, сколько примерно получится.

Если гасить досрочно с сокращением срока или одновременно уменьшать платеж и срок, расходы на страховку сократятся в два раза.

Использование налогового вычета

Рассматривая, как погасить ипотеку быстрее и выгоднее, нельзя не указать и на возможность получения налогового вычета. Любой человек, купивший недвижимость, может по закону вернуть часть уплаченного налога НДФЛ. А если речь именно об ипотеке, то в расчет берется не только цена квартиры, но и уплаченные банку проценты. Более подробная информация о налоговых вычетах в материале — Имущественный налоговый вычет: как вернуть до 1 300 000 руб.

О цифрах:

• максимальная сумма налогового вычета при ипотеке — 260 000 за саму квартиру и 390 000 за проценты, уплаченные банку;
• вернуть можно 13% от цены квартиры и столько же от уплаченных процентов, но не больше установленного максимального предела;
• если наш заемщик купил квартиру ценой в 3 300 000 рублей и переплатил процентами 3 130 000, он может вернуть по 13% от этих сумм, то есть предельно допустимые 260 000 за саму квартиру тоже предельные 390 000 за проценты.

Возвращение подлежит уплаченный заемщиком подоходный налог. Например, если его зарплата — 80 000 ежемесячно до налогообложения, за год он получил 1 004 000 рублей. С этого дохода он уплатил налог НДФЛ 13% на сумму 135 200. Эти деньги и можно вернуть, обратившись в ФНС.

Возвраты можно оформлять каждый год, пока право не исчезнет, не будет достигнут максимальный предел. В нашем случае это 260 000 + 390 000, то есть 650 000 рублей. И каждый раз, получая вычет, нужно направлять его на частичное закрытие ссуды.

Если ипотеку получала семья, налоговый вычет могут оформлять оба заемщика.

Где найти деньги на досрочное погашение

Налоговый вычет. Все, кто работают официально и платят НДФЛ, могут вернуть 13% от денег, потраченных на покупку квартиры и оплату процентов по ипотеке. За счет налогового вычета можно частями получить 260-650 тыс. рублей на одного человека.

Материнский капитал. С 1 января 2020 года за первого ребенка положен материнский капитал 466 617 руб., за второго – 616 617 руб. Эту выплату можно направить на досрочное погашение ипотеки, если банк не запретил это в договоре.

Дополнительные источники дохода. Найдите вторую работу или подработку, займитесь фрилансом, заведите и монетизируйте блог, начните писать и продавать картины – найдите применение своим умениям и свободному времени. Не обязательно заставлять себя «работать на ипотеку» все время. Если вы нацелены погасить кредит досрочно – определите период, в течение которого готовы взять дополнительную нагрузку. Работа не должна превращаться в бесконечную каторгу.

«Случайные деньги». Это могут быть бонусы и премии на работе, денежные подарки – даже выигрыш в лотерею. Здесь главное умеренность – если начать вносить все «случайные деньги» как досрочные платежи, со временем может появиться ощущение ипотечного рабства. Часть таких доходов надо обязательно тратить на себя и «подушку безопасности» из шести ипотечных платежей, если ее еще нет.

Доходы от экономии. Если вы еще не слышали о пресловутом «эффекте латте», самое время научиться применять его на практике – даже мелкая экономия в долгосрочной перспективе помогает накопить большие суммы. Откажитесь от вредных привычек – бросив курить, можно сэкономить в год на средний месячный платеж. Узнайте, как можно экономить на услугах ЖКХ. Если вы привыкли тратить большие суммы на отпуск, попробуйте сократить бюджет – но без ущерба для качества отдыха.

Можно уменьшать срок и платеж одновременно

Третий вариант досрочного погашения — вносить досрочные платежи, выбирать уменьшение платежа, но продолжать платить обязательный платеж как в первый месяц. Платеж снижается, но вместо того чтобы платить меньше, человек вносит ту же сумму. Тогда удастся получить сразу две выгоды:

• уменьшение срока кредита;
• снижение рисков за счет уменьшения ежемесячного платежа.

Например, ежемесячный платеж — 15 975 рублей, вносим каждый месяц на пять тысяч больше — 20 975 рублей, но выбираем погашение с уменьшением суммы, тогда:

• срок кредита — 14 лет и 2 месяца;
• ежемесячный платеж — 15 975 рублей;
• дополнительный досрочный платеж — 5000 рублей;
• всего заплатим банку — 3 545 720 рублей;
• проценты — 1 505 720 рублей.

Расчет переплаты и срока получается таким же, как с погашением на уменьшение срока, но обязательный платеж постепенно уменьшается. Это значит, что если человек потеряет доход или заболеет, ему будет проще выплачивать ипотечный кредит — платеж меньше. А если всё будет в порядке, получится закрыть ипотеку за меньший срок, как при досрочном погашении с сокращением срока.

К седьмому году платеж снизится до 10 000 рублей, но нужно продолжать вносить первоначальный обязательный платеж и сумму досрочного погашения, если доход не упал

Главное преимущество этого способа — снижение рисков. Пока с доходами всё в порядке, стратегия работает точно так же, как с сокращением срока ипотеки, но в случае падения доходов защищает от просрочек по кредиту, комиссий и пеней.

Сравним четыре способа погашения по сроку ипотеки и переплате по процентам:

Кроме процентов нужно учесть расходы на обслуживание кредита.

Снижение суммы ежемесячного платежа

Если вы уменьшаете платёж по ипотечному кредиту, оставшаяся после досрочного погашения сумма долга перераспределяется на тот же срок. При этом большая часть ежемесячного платежа направляется на уплату процентов, меньшая — на погашение основного долга.

Этот вариант изначально выглядит менее выгодным, но позволяет снизить ежемесячную финансовую нагрузку.

Вернёмся к истории с ипотекой в три миллиона рублей. Условия кредитования те же, но в этот раз вы вносите 300 000 рублей, чтобы снизить ежемесячную сумму выплаты. Срок кредита не меняется, а ежемесячный платёж сокращается на 3 822 рубля и составляет 31 788 рублей. Переплата банку — 1 160 764 рубля. Таким образом вы сэкономите 113 762 рубля.

Есть ещё один сценарий досрочного погашения — чередование двух описанных выше вариантов. Первую свободную сумму можно направить на уменьшение срока, вторую — на уменьшение платежа. Такой подход позволит выйти на необременительный для себя уровень ежемесячных трат и снизить переплату.

Периодическое частичное досрочное погашение

Тут все банально — если хочешь закрыть ипотеку быстрее, ищи дополнительные источники дохода, и все полученные “лишние” средства клади на кредитный счет. По закону заемщик может делать частичное досрочное погашение кредитов хоть каждый месяц.

То есть, если по графику вы должны вносить 34 097 рубля (как в расчетах выше), то можно класть больше, 40 000, и излишки будут направляться на уменьшение основного долга. А именно на него начисляются проценты: чем меньше основной долг, тем меньше переплата.

Минус — каждый раз, планируя совершить частичное закрытие, заемщик вынужден обращаться в банк и писать заявление, причем заранее. Это не совсем удобно. Упростил процедуру Сбербанк, он позволяет оформлять такую процедуру через Сбербанк Онлайн, что удобно. Возможно, и другие ипотечные банки последуют этому примеру для облегчения жизни заемщиков.

Большинство банков просят писать заявление на частичное досрочное гашение минимум за 14 дней до ближайшей даты списания платежа. В этот день операция и будет выполнена.

Расчеты выгоды от частичного гашения

Допустим, наш потенциальный заемщик решил выплатить ипотеку быстрее, используя вариант частичного гашения. Кроме основных ежемесячных платежей он каждый квартал кладет на счет дополнительные 20 000 рублей, которые удалось сэкономить или дополнительно заработать.

Обычно после частичного гашения раньше срока банки видоизменяют график, сокращая размер ежемесячного платежа, но оставляя при этом прежний срок гашения. Лишь малая часть компаний позволяет сделать наоборот — сократить срок и сохранить размер платежа.

В итоге будем рассматривать первый вариант — сохранение срока, так как он практически всегда и допускается банками.

Делать заемщик это начал сразу после того, как оформил ипотеку, то есть первое частичное досрочное гашение провел через 3 месяца после заключения с банком договора. Рассматриваем все тот же пример, приведенный выше, то есть ежемесячный платеж — 34 097, переплата — 3 137 000. Что получаем в итоге за год, как изменится график:

За год будет выполнено 4 частичных досрочных погашения, ежемесячный платеж сократится с 34 097 до 33 181 рублей, то есть почти на 1000 рублей.

Если сохранять эту схему по внесению дополнительных 20000 четыре раза в год, то получим следующее:

• по итогу второго года платеж сократится до 32 219;
• по итогу третьего — 31 213;
• к концу пятого — 29 129;
• к концу десятого — 22 322. Сэкономленные на ежемесячных платежах деньги заемщик решил класть на счет также для частичного гашения, то есть вносит ежеквартально дополнительно не 20 000, а 30 000 рублей;
• к концу 12 года таким образом ежемесячный платеж снизится до 15 726 руб;
• к концу 13-го — 10 704. Для досрочного погашения нужно 212 400 рублей. Эти деньги можно накопить за счет уменьшения ежемесячных платежей в течение последних лет.

В итоге выплата сократится на 2 года, человек уменьшит переплату примерно на 600 000 — 700 000 рублей. И в целом такая схема не будет особо обременительной для бюджета, дополнительные затраты составляют примерно 6500 в месяц. А если учесть инфляцию, то с каждым годом эта сумма будет казаться все более назначительной.

Как оформить досрочное погашение?

1. Уведомляете банк о своём желании внести досрочный платёж. Пишете заявление, в котором указываете сумму, которую хотите внести, и дату погашения.
   • при полном погашении ипотеки заявление пишут в банке;
   • при частичном — заявление можно отправить через онлайн-банк или мобильное приложение.
2. В день следующего ежемесячного платежа вносите привычную сумму плюс досрочный платёж через банковскую кассу или онлайн. Если внесёте досрочный платёж позже хотя бы на несколько дней, заплатите проценты, так как они начисляются за каждый день использования кредитных средств.

Для досрочного погашения ипотеки не придётся собирать документы, нужно только заявление. Внести досрочный платёж можно в любой момент, начиная со второго дня после получения кредита.

Гасить досрочно небольшими суммами или копить

Предположим, вам нужно выбрать из двух вариантов досрочного погашения ипотеки. Первый – по мере возможности вносить относительно небольшие суммы. Второй – накопить побольше денег и уже потом досрочно погасить кредит разом.

За счет небольших регулярных выплат досрочно погашать ипотеку выгоднее, чем копить. Ждать не имеет смысла, каждый лишний месяц увеличивает переплату.

Убедимся на примере – рассчитаем досрочное погашение ипотеки суммой 7 млн руб. на готовое жилье под 8,3% годовых на 12 лет. Предположим, заемщик нашел подработку на год с ежемесячной оплатой 20 000 руб. – всего получается 240 000 руб.

Вариант 1. Досрочно вносим по 20 000 руб. в течение года

Срок ипотеки в итоге удалось сократить на 7 месяцев. Экономия на выплате процентов банку составила 364 781,76 руб.

Теперь представим, что все деньги с подработки в первый год ипотеки поступали не на оплату кредита, а хранились на вкладе с пополнением под 4,5% годовых. В итоге с накопилось 245 452,15 руб.

Вариант 2. Вносим накопленный досрочный платеж 245 452,15 руб. через год

Приблизить окончательную выплату ипотеки получилось на 7 месяцев – так же, как при ежемесячных досрочных выплатах. А вот экономия на переплате по процентам оказалась немного ниже – 346 127,39 руб.

Вывод такой – если есть лишние деньги, лучше не ждите и отправляйте их на досрочное погашение. Так вы сможете сэкономить на выплате процентов. Пусть это будут небольшие платежи (скажем, 5-10 тысяч рублей), за весь срок ипотеки может получиться приличная сумма.

Ошибка №2 — не следить за своими платежами банку

Сейчас можно погасить досрочно 2мя способами — походом в банк и написанием заявления или через интернет банк.
Многие совершают ошибку и не учитывают, что им нужно каждый месяц оплатить платеж
Возьмем пример.

1. У вас есть кредит с ежемесячным платежом 15 тыс. рублей 15 числа каждого месяца
2. У вас есть свободная сумма 50 тыс. рублей.

Вы решили погасить досрочно и пошли банк. Там вы написали заявление, что в ближайшую дату 15 числа нужно погасить ваш кредит досрочно в сумме 50 тыс. рублей. Вы внесли деньги через кассу и ждете осуществления досрочки.

Но вы забыли, что на вашем счету должно быть еще 15 тыс. рублей. В результате банк сначала списал 15 тыс. рублей в счет ежемесячного платежа, а потом попытался сделать досрочное погашение на 50 тыс.

Для справки: досрочное погашение делает программа, которая пытается уменьшить остаток на вашем счете на 50 тыс. Она это не может сделать, т.к. на вашем счете осталось 50 — 15 = 35 тыс.

Суммы 35 тыс. явно не достаточно для осуществления досрочного погашения на указанную в заявлении сумму. Ваши деньги в размере 35 тыс. остаются лежать на счете и вы узнаете о проблемах с досрочкой только при следующем походе в банк.

Важный совет: всегда проверяйте наличие средств для ежемесячного платежа и следите за тем, чтобы после даты досрочки деньги ушли в досрочку(списались со счета)

Ошибка №4 — копить и гасить потом сразу большой суммой.

Многие люди ждут, пока накопится достаточно большая сумма, чтоб потом идти в банк и разом погасить часть кредита досрочно. Это не правильно, ибо чем позже мы погашаем, тем меньше будет экономия. Это следует из особенности аннуитетных платежей — наиболее популярного типа платежа по кредиту:

1. Аннуитетный платеж складывается из процентов и суммы в оплату тела займа. Он каждый раз одинаков согласно формуле расчета аннуитетного платежа.
2. Сумма в оплату тела займа первоначально очень низкая, а процент банку очень большой.

Рассмотрим кредит в 100 тыс. рублей на 36 месяце с датой первого платежа 9 сентября 2018 года

Сделаем досрочку через 1 год(слева) и через 2 года(справа) на 50 тыс. рублей и сравним переплату с помощью того же калькулятора сравнения кредитов.
Советуем: Калькулятор сравнения эффективности досрочных погашений

В случае внесения доп. платежа через 1 год мы выплатили процентов примерно на 4 тыс. меньше, чем если погасили частично через 2 года.

Чем раньше вы осуществляете досрочное погашение, тем меньше вы заплатите банку. Копить и потом гасить сразу большой суммой — неправильно. Экономия при досрочке в этом случае будет меньше

Конечно этот случай, не совсем идеален. Нужно было бы рассмотреть, погашение по 50 тыс. через 1, 2 и 3 года против же 150 тыс. через 4 года, но результат бы остался таким же — погашать раньше всегда выгоднее с точки зрения математики.

Досрочное погашение с помощью материнского капитала

В свете последнего выступления Президента вырастет число семей, которые могут получить материнский капитал после рождения детей. По условиям предоставления семейного материнского капитала, его можно пустить для досрочного погашения ипотеки всей суммой сразу, так и погашать за счет этой суммы ежемесячные платежи по кредиту.

Для того, чтобы погасить материнским капиталом ипотеку, необходимы следующие действия:

• получить в ПФР (или с помощью МФЦ) сертификат на выплату семейного материнского капитала;
• взять в банке справку о наличии ипотечного кредита и условий его выплаты – общую сумму, график погашения, срок кредита;
• предоставить эту справку в ПФР по месту жительства вместе с необходимым пакетом документов (заявление о распоряжении средствами материнского капитала на погашение ипотеки, паспорта членов семьи, кредитный договор, правоустанавливающие документы на приобретенное имущество, СНИЛСы и проч. по требованию).

На рассмотрение вашего заявления Пенсионному фонду России отведено 30 календарных дней. При принятии положительного решения (а вас обязательно письменно уведомят о своем решении), Пенсионный фонд в течение месяца переводит деньги на счет банка. Месяц – это предельный срок, по факту для перевода в среднем достаточно семи-десяти рабочих дней.

Ошибка №3 — погашать когда появятся деньги любыми суммами.

Данное правило вроде бы верное — чем больше погасишь, тем больше сэкономишь на процентах. Однако в случае Сбербанка это не так. Дело в том, чтоб на данный момент все банки обрабатывают досрочное погашение по-разному.
Есть 2 варианта:

1. Банк списывает деньги для досрочного погашения в дату ближайшего платежа по кредиту
2. Банк списывает  деньги точно в дату погашения.  Этот вариант применяет Сбербанк, ВТБ, Райффайзен и ряд других банков

Допустим, вы решили погасить кредит через 15 дней после очередного платежа. У вас есть 1000 рублей на досрочку на вашем счету. Ваш долг по кредиту на на дату очередного платежа был 100000 рублей.

Во втором варианте досрочное погашение работает следующим образом:

1. Банк смотрит, сколько процентов нужно начислить за 15 дней пользования средствами 100 000 рублей. Это будет допустим сумма 5 тыс. рублей. Банк сначала списывает проценты из суммы досрочки, а потом уже оставшуюся сумму с остатка долга
2. Банк пытается списать 5 тыс рублей, а на счету только 1 тыс. Банк списывает 1 тыс. рублей в счет уплаты процентов. Никакого досрочного погашения — уменьшения остатка долга не происходит. Вы просто заплатите банку проценты заранее — это вам не выгодно.

Не будем вдаваться в математику, она описана здесь. Вот как это выглядит на картинке

В столбце проценты — наша 1. тыс. рублей, она пошла на выплату процентов.  В столбце остаток долга — нуль. После досрочного погашения ежемесячный платеж не изменился и остался тем же(первый столбец).

В случае Сбербанка советуем досрочно погашать кредит суммами, больше чем ежемесячный платеж. Делать это лучше всего в дату очередного платежа. Тогда досрочное погашение сработает наиболее эффективно.

Ошибка №1 — не заморачиваться досрочным погашением

Многие люди думают, что лучше держать деньги при себе и исправно платить кредит. Это с одной стороны правильно, а с другой стороны вы просто больше отдаете банку денег.
Рассмотрим пример

1. Сумма кредита 1 млн. рублей под 12% на 24 месяца с датой первого платежа 9 сентября 2018 года
2. Вы имеете лишние деньги в размере 200 тыс. рублей, они у вас будут 31 января 2019 года

Встает вопрос – стоит ли их вносить на досрочное погашение

Для ответа проще всего воспользоваться специальным калькулятором, который покажет вот такую картинку

Слева изображен кредит с досрочным погашением, справа — без досрочного. Из диаграммы видно, что вы заплатите проценты банку больше на 19470 в итоге, если не будете досрочно погашать. Сумму 1 млн. рублей вы заплатите все равно, даже без досрочного погашения. А вот на проценты по кредиту можно повлиять досрочным погашением.

Важно: Стоит помнить, что сумму 19470 вы сэкономите через 2 года, т.е. в конце выплат кредита.  Экономия будет идти постепенно за счет уменьшения суммы процентов, возвращаемых банку при каждом платеже по кредиту.

Механизм экономии следующий

1. Досрочное погашение уменьшает ваш долг по кредиту(остаток долга)
2. Проценты в банке начисляются на остаток долга, следовательно при его уменьшении проценты уменьшатся.

Это следует помнить и обязательно стараться досрочно погасить кредит.