Главная » Долги » Ипотека для ИП: сложно но можно

Ипотека для ИП: сложно но можно

В этой статье

Дают ли ипотеку ИП

Основная сложность получения ипотеки для ИП заключается в отсутствии постоянной заработной платы. Главное условие для кредита в любом банке – предоставление справки 2-НДФЛ. То есть необходимо иметь стабильный подтвержденный доход. Предприниматель работает сам на себя, поэтому не может предъявить такую справку в банк. Ипотека ИП станет более реальным вариантом, если заемщик закажет выписку о выплате налогов. Но данные выписки не всегда свидетельствуют о необходимом уровне дохода в месяц. Следует убедить кредитора, что клиент платежеспособен и у него есть возможность гасить ипотеку.

Проведя небольшой, но вдумчивый анализ, заемщику станет понятно, будет ли одобрена ипотека ИП. Банки уделяют пристальное внимание нескольким критериям.

  • Постоянный стабильный доход, не зависящий от сезона.
  • Прозрачный доход, который можно продемонстрировать кредитору.
  • Положительная кредитная история.
  • Общая система налогообложения (предпочтительно). Предприниматели, работающие по упрощенной системе налогообложения, проверяются более тщательно, поскольку банки доверяют им меньше.

Кредит бизнесмену одобрят с высокой долей вероятности, если потенциальный клиент выполняет ряд условий.

  • Ведет бизнес от полугода до 1 года.
  • Имеет обороты по расчетному счету, который открыт в банке-кредиторе.
  • Не задолжал в бюджет, во внебюджетные фонды и может подтвердить это документами.
  • Обладает необходимым действительным доходом, который подтверждается документально.

Иногда кредит на недвижимость конкретно для индивидуальных предпринимателей оформляется под повышенный процент, но на общих условиях. Существует и специальная ипотека для ИП: банки предлагают программы именно для этой категории заемщиков.

Если малому или среднему бизнесу уже больше года, его финансовое обеспечение доказуемо, то получить положительное решение по кредиту вполне реально в финансовых организациях, работающих по специальным программам для предпринимателей.

В чем заключается сложность получения ипотеки ИП

Индивидуальные предприниматели – клиенты повышенной сложности для многих банков в России. Настороженное отношение к ним объясняется определенными факторами:

  • неустойчивость доходов из-за нестабильности деятельности;
  • затрудненность оценки кредитоспособности из-за разности показателей в документах и реальных результатов работы;
  • неоднородность бизнеса под данной формой собственности: это может быть и большая организация с постоянным высоким доходом (компания-дистрибьютор с несколькими филиалами), и один человек с нестабильной прибылью (визажист, сапожник).

На этапе заявки потребуются следующие документы на ипотеку для ИП: копия трудовой книжки, справка о доходах, иные подтверждающие документы в зависимости от системы налогообложения (ОСН или УСН).

Если заемщик работает по общей системе налогообложения (ОСН), то кредитный специалист проводит анализ расходов и прибыли за месяц. После вычета текущего расхода на иждивенцев получается итоговая сумма. Она должна превышать ежемесячную выплату по кредиту. В этом случае вероятность одобрения ссуды на недвижимость высокая, но при условии наличия подходящих документов и перспективной кредитоспособности клиента.

Анализ расходов и доходов провести сложнее, когда индивидуальный предприниматель платит единый налог на вмененный доход (ЕНВД) или патентный налог (ПСН).

Если деятельность заемщика прозрачна, документы соответствуют требованиям, платежеспособность подтверждена, то вероятность получения выгодной ипотеки на коммерческую недвижимость, а также квартиры для ИП достаточно высока. Для экономики Российской Федерации кредитование малого бизнеса сегодня в приоритете.

Обратите внимание! Ипотечный кредит для индивидуального предпринимателя и для работника индивидуального предпринимателя – это разные вещи. Сотрудник по найму получает кредит на общих условиях при предъявлении стандартного пакета документов. Сам предприниматель может рассчитывать и на специальные условия по ссуде.

Отвечает старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point Владислав Мельников:

При оформлении ипотечного кредита индивидуальным предпринимателем главным камнем преткновения становится сложность определения его реальных доходов, потому как банки, рассматривая заявку на кредит, требуют подтверждения заработков. И если с обычными заемщиками все просто — доходы подтверждаются справкой по форме 2-НДФЛ — то в случае с индивидуальными предпринимателями доходы определяются по оборотам от предпринимательской деятельности и, следовательно, по налоговой декларации за отчетный период. Однако ситуация усложняется в зависимости от того, какой способ уплаты налогов использует ИП. Если применятся общий режим налогообложения или упрощенный, в рамках которого налоги исчисляются из учета доходов, уменьшенных на величину расходов, то проблем у заемщика, как правило, не возникает. В случае использования Единого налога на вмененный доход (ЕНДВ) и патентной системы (ПСН) невозможно установить реальные доходы предпринимателя. Также настороженно банки относятся к предпринимателям, применяющим «упрощенку» с уплатой шестипроцентного налога с оборота. Другими словами, чем прозрачнее схема оплаты налогов, позволяющая достоверно установить размер получаемого дохода, тем выше вероятность получить ипотечный кредит. Кроме того, индивидуальный предприниматель имеет гораздо больше шансов получить жилищный заем, обратившись в банк, в котором ведется рассчетно-кассовое обслуживание, а также в том случае, если у него на руках весомый первоначальный взнос за жилье. Стоит отметить, что далеко не все банки готовы рассматривать ИП в качестве своих заемщиков, а если и готовы, то требуют большой объем подтверждающих документов. По-другому дело обстоит в крупных кредитных учреждениях, которые стараются предложить приемлемые условия для всех категорий граждан.

Ипотека для ИП на разных системах налогообложения

  1. Ипотека для ИП на УСН Ипотека для ИП на УСН
    Доходы индивидуальных предпринимателей на упрощенной системе налогообложения зафиксированы в квартальной налоговой декларации. Проверить эти сведения банку не составит большого труда. Сложнее инспектировать доходы бизнеса, работающего по единому сельскохозяйственному налогу (ЕСХН) или единому налогу на вмененный доход (ЕНВД).

    Кредитор запросит налоговую декларацию за последний год. Если индивидуальный предприниматель работает меньше года, он не сможет предоставить этот документ. Соответственно, шансы на получение кредита ничтожно малы.

    Если траты индивидуального предпринимателя не очевидны, то в теории легче получить кредит бизнесу, который платит не 6 процентов от дохода, а 15 процентов с прибыли. На практике налоговой документации оказывается недостаточно.

    «Ипэшника» все равно просят предоставить справки:

    • о расходах и доходах (заполняются заемщиком);
    • о текущих обязательствах и имущественном положении (заполняются представителем кредитора и кредитуемым совместно);
    • о суммарных ежемесячных оборотах и остатке задолженности на ссудных счетах, (заполняются работниками банка, где открывался счет).

    Перечень сократится для бизнеса со счетом в том же банке, где планируется брать кредит.

  2. Ипотека для ИП на ЕНВД. Предприниматели с патентной системой налогообложения (ПСН) не декларируют свои доходы в налоговой службе, в отличие от бизнеса с упрощенной системой налогообложения (УСН). Прибыль «ипэшника», действующего на основе патента, оценить сложно, потому что налог он платит фиксированный, не зависящий от фактических доходов, который перечисляется в любом случае, даже если деятельность не ведется.При ПСН требуется предоставить сведения о поступлениях за последние полгода. Они берутся из Книги учета доходов для ИП на патенте. Также необходима справка об отсутствии задолженности перед налоговыми органами.

    Внимание! В настоящее время не все банки требуют подтверждения платежеспособности заемщика. Они предлагают ипотеку для ИП с повышенной на 3 – 5 % ставкой. Но такой кредит выдается только по паспорту и другому документу, подтверждающему личность (заграничному паспорту, правам водителя или страховому номеру индивидуального лицевого счета).

Как ИП купить квартиру в ипотеку

Процесс покупки практически ничем не отличается от процедуры для физических лиц:

1. Найдите подходящее жилье. Вам нужно точно знать, сколько денег будете запрашивать у банка.

2. Подайте предварительные заявки на ипотеку. Обращаться можно сразу в несколько банков — сможете сравнить условия и выбрать самое выгодное предложение. Дождитесь одобрения предварительной заявки — это может быть звонок или смс-ка из банка.

3. Соберите документы и предоставьте их банк. Какие конкретно документы понадобятся, зависит от банка и вида жилья — полный список уточняйте у менеджера банка.

Дождитесь одобрения — менеджер сообщит, что с документами все в порядке и в целом банк готов выдать вам деньги на покупку квартиры.

4. Оцените недвижимость. Если вы приобретаете квартиру на вторичном рынке, банк попросит у вас отчет об оценке — это документ, подтверждающий рыночную стоимость покупаемого жилья. Делают такой отчет специализированные оценочные компании — в банке посоветуют список аккредитованных, или вы можете сравнить цену и выбрать эксперта для оценки сами. Для новостроек такой отчет обычно не нужен. Читайте подробнее в статье «Как провести оценку квартиру для ипотеки».

5. Дождитесь, пока банк одобрит ипотеку. Сотрудники кредитного учреждения проверяют документы, вашу кредитную историю, отчет об оценке на соответствие закона. Если всё в порядке, вам сообщат об окончательном одобрении кредита — обычно это происходит в течение 1–7 дней. Если что-то не так, банк откажет в выдаче ипотеки — тогда придется искать другое жилье.

6. Подпишите кредитный договор. В нем должна быть указана информация о сроках кредита, полной сумме, должен быть приложен график платежей с указанием ежемесячной выплаты. Проверьте, чтобы в договоре была информация о покупаемой недвижимости, ее адрес и описание параметров.

7. Оформите сделку. Подпишите договор на покупку квартиры — договор купли-продажи, если покупаете недвижимость на вторичном рынке, договор долевого участия, если приобретаете новостройку у застройщика, или договор переуступки, если покупаете жилье у дольщика. Подайте все документы, включая ипотечный договор, на регистрацию в МФЦ. Через 5–10 дней вам придет ответ, что сделка зарегистрирована.

Если нет, нужно разбираться в конкретных причинах — может быть, что-то не так с документами на квартиру или есть проблемы в ипотечном договоре. Если такое произошло, стоит обратиться к эксперту в недвижимости или к компетентному в таких вопросах юристу.

8. Застрахуйте квартиру. Чтобы банк перевел продавцу деньги, а ипотечный договор не был признан незаконным, нужно оформить страховку квартиры. Здесь есть нюансы.

  • Существует обязательное страхование — страхование имущества. Такой полис требует от покупателя недвижимости в ипотеку закон. Страховать жилье можно в любой страховой компании, не обязательно в той, которую рекомендует банк. Стоит, в зависимости от компании, около 0,5–1% от стоимости квартиры. Такое страхование нужно повторять ежегодно, пока вы выплачиваете ипотеку. Если не покупать полис, ипотечный договор могут расторгнуть, а с вас через суд банк может потребовать все сумму с процентами сразу. Или примет другие меры, в зависимости от того, что написано в вашем договоре.
  • Есть добровольное страхование жизни. Если сделать такой полис, то банк, как правило, снизит процентную ставку — обычно на 1 процентный пункт. Требовать такое страхование нельзя.
  • И бывает титульное страхование — страховка от утраты квартиры. Это тоже необязательная страховка, которую вы можете оформить по желанию.

9. Получите подтверждение собственности. Чтобы убедиться, что квартира действительно принадлежит вам, можно заказать в МФЦ выписку из ЕГРН. Там должно быть указано, что вы владеете жильем, но оно находится в залоге у банка по причине ипотечного кредита.

Еще можно позвонить продавцу и спросить, перевел ли ему банк деньги — кредитное учреждение обычно выплачивает всю сумму в течение 1–5 рабочих дней после того, как сделку зарегистрируют.

Что нужно сделать, чтобы ИП получил ипотечный кредит

Есть факторы, которые облегчат процедуру получения кредита:

  • Положительная кредитная история (например, успешно выплаченный кредит на открытие бизнеса).
  • Стабильный доход ИП.
  • Прозрачная схема доходов и платежеспособность (а также возможность ее доказать).
  • Использование общей, а не упрощенной схемы налогообложения.

Последний пункт весьма важен, т.к это намного привлекательнее для кредиторов, однако, как указано выше, большинство ИП платят по упрощенной. Тут есть выход. Самое главное для любых банков – это стабильность и прозрачность доходов. Подтверждение этому легко предоставить, платя налог с прибыли. В этом случае установить сумму реального доход предпринимателя не составит никакого труда.

Несмотря на то, что сегодня ипотечное кредитование для ИП поддерживается государством и получить его стало на порядок проще, все равно следует соблюдать следующие правила:

  • Прозрачная отчетность о доходах.
  • Обращение в банки с программами по кредитованию малого и среднего бизнеса.
  • Максимально возможное обеспечение кредитору.
  • Стабильная прибыль (не стоит идти за ипотекой сразу, подождите хотя бы год успешного существования бизнеса).

Возможные причины отказа банков

Деловая встреча

Основная причина, почему банки неохотно выдают ипотечные займы предпринимателям, это сложности с оценкой реального положения дел у бизнесмена и сомнения в стабильности его деятельности. И даже отсутствие просрочек по налогам, взносам и предыдущим кредитам не отображает фактическую платежеспособность заемщика.

И здесь немаловажным фактором выступает система налогообложения, которую использует ИП. Если применяется общая (ОСНО), то все доходы на виду, и банку проще принять положительное решение. А вот так называемая «упрощенка» наоборот, усложняет процесс. Если предприниматель использует систему УСН «доходы — расходы», рентабельность деятельности еще можно как-то оценить, а вот при системе «доходы» банку уже сложнее увидеть финансовые результаты заемщика, так как в отчетах не отображаются расходы ИП, которые могут быть весьма существенными и «съедать» всю прибыль организации.

Тем не менее, банковские учреждения идут навстречу малому и среднему бизнесу, предлагая все более доступные ипотечные условия.

Но есть ряд факторов, которые если и не лишат предпринимателя возможности получить ипотеку, то станут «камнем преткновения» уж точно:

  • подпорченная КИ или полное ее отсутствие;

  • неопытность предпринимателя (деятельность менее 12 месяцев);

  • ЕНВД в качестве системы налогообложения;

  • нестабильный доход (в случае работы с сезонными товарами и услугами);

  • проблемы с бух.отчетностью, законодательством и проверяющими органами, наличие штрафов;

  • отсутствие имущества в собственности, депозитов;

  • наличие ряда непогашенных займов.

Если банк ответил на кредитную заявку отказом, необходимо выяснить проблемы и постараться их разрешить. Спустя некоторое время можно снова испытать удачу в этом банке или в другом, обращение сразу в несколько банковских организаций повысят шансы на успех.

Какие сферы бизнеса больше нравятся банкам

  • несезонные – обеспечивающие заработок круглый год
  • традиционные производственные/торговые – к фирмам, производящим/предлагающим необычные товары/услуги доверия меньше, поскольку данную нишу невозможно полностью проанализировать на предмет устойчивой прибыльности
  • юридические/медицинские – относящиеся к категориям услуг с постоянной высокой востребованностью

Определенным критерием доверия также является размер компании. Владельцу бизнеса даже с небольшим штатом проще получить ссуду, чем предпринимателю, работающему только на себя. Чем крупнее бизнес, тем больше доверие к его стабильности и доходности.

Как получить ипотеку ИП: условия и требования

Ипотека для ИП выдается без каких-то специфичных условий. Основное – это залог недвижимости со страховкой. Дополнительно может быть оговорено страхование жизни и здоровья клиента, а также титульное страхование на случай утраты права собственности.

Существует несколько параметров для кредита малому бизнесу.

  • Первоначальный взнос обязателен. Как правило, он равен от 10 до 20 % стоимости недвижимости. Ряд банков устанавливает размер взноса для индивидуальных предпринимателей выше, чем для сотрудников по найму. Также можно использовать материнский капитал для оплаты части первоначального взноса.
  • Наличие созаемщиков. Это могут быть либо только проживающие совместно члены семьи, либо и родственники, и друзья – зависит от требований конкретного банка. Может быть еще одно условие: созаемщик не должен работать на заемщика.
  • Срок кредита варьируется от 1-3 до 15-30 лет.
  • Повышенная процентная ставка. Ипотека для ИП ежегодно выйдет дороже на 1 – 3 %, чем кредит с такими же условиями, но для наемного работника.

Может ли ИП взять ипотеку, имея гражданство другого государства? Однозначно нет, поскольку кредитной организации будет сложно проверить такой бизнес. Гражданство заемщика должно быть только российское, а бизнес функционировать в Российской Федерации.

Ипотечный кредит выдается предпринимателям старше 18 лет, по специальным программам – старше 27 лет. В ряде банков возрастной ценз может быть выше.

Оформление ссуды на недвижимость требует срока работы бизнеса от одного – двух лет.

Объективных факторов для получения кредита на недвижимость у наемного работника больше, чем у предпринимателя. Кредитные организации предпочитают давать ссуды опытным и стабильным компаниям. Подходящую программу для бизнеса со стажем менее полутора лет найти проблематично.

Банки охотнее работают с общей системой налогообложения, но какие-то особые льготы при ОСН не предлагаются. Данная система – не гарант прозрачной отчетности или реальной ситуации, и финансовые организации это понимают. При этом кредит на недвижимость может быть недоступен бизнесу, работающему по «упрощенке» (ПСН, УСН, ЕСХН, ЕНВД).

У кредиторов существует ценз и по сфере деятельности. Так, чаще всего отказывают предпринимателям, торгующим в розницу и выполняющим другие виды работ.

Одно из важных требований – платежеспособность кредитуемого лица. Причем это нужно подтвердить документально. Чем прозрачнее отчетность индивидуального предпринимателя по доходам и расходам, тем легче убедить банк, что для выплаты займа хватит средств.

Порядок оформления кредита

Процедура оформления жилищного кредита для бизнесменов по сути мало отличается от обычной ипотеки для физлиц:

  • выбираем банк с подходящей кредитной программой;
  • собираем документы, подаем заявку;
  • получаем одобрение займа на нужную сумму.
  • выбираем подходящий объект;
  • подаем в банк документы по недвижимости, получаем одобрение выбранного объекта;
  • оформляем договор купли-продажи и кредитное соглашение;
  • оформляем собственность на ипотечную недвижимость.

Чем подтвердить доход

  • копией поданной и принятой декларации в ФНС

Данный документ вызывает максимум доверия, поскольку принимается по факту проверки налоговыми органами. Очевидно, что заемщик мог задекларировать не все финансовые поступления. Но доход, утвержденный в налоговой, сомнений у кредитора не вызовет.

  • выпиской по счету

Менее надежный, но также прозрачный способ. Особенно удобный для предпринимателей, имеющих заработок, помимо собственного бизнеса – по вкладам, ПАММ-счетам, иной инвестиционной деятельности.

Дополнительную прибыль (не учитываемую в предпринимательской деятельности) также можно подтвердить справкой по форме 3-НДФЛ (о доходах физических лиц).

При наличии юридического/физического счета в выбранном банке процедура подтверждения дохода существенно упрощается.

Разделяйте ипотеку для ИП и коммерческую ипотеку

Не путайте два разных термина:

  • Ипотека для ИП — это обычная ипотека, по которой приобретается квартира или апартаменты, но заемщик выступает не просто как физлицо, а как индивидуальный предприниматель. Если отдельно не указано иное, то действуют все программы поддержки жилищного кредитования.
  • Коммерческая ипотека — обычно так называют кредит, которые банк выдает предпринимателю на покупку нежилых помещений, предназначенных для коммерческих действий. Например, с помощью такой программы можно купить офис, гостиницу, склад или помещение под магазин. Название зависит от маркетинговой политики банка — просто «коммерческая ипотека», «бизнес-ипотека» или «ипотека на коммерческие помещения».

Обе ипотеки являются кредитом на покупку помещения, только в первом случае это жилье, а во втором — площади под бизнес. Но при этом покупая коммерческое помещение, рассчитывать на льготные жилищные программы предприниматель не сможет.

«Альфа-Банк» предлагает предпринимателям бизнес-ипотеку до 60 млн рублей

Какую недвижимость можно приобрести

План этажа дома

В этом банк предпринимателя не ограничивает – можно подать ипотечную заявку как на жилую недвижимость, так и на коммерческую. Но важно учесть некоторые тонкости.

Если на кону жилая недвижимость в ипотеку:

  1. нужно быть готовым предоставить в банк не только заполненную налоговую декларацию, но и дополнительные документы для подтверждения стабильного дохода;

  2. объект недвижимости должен быть юридически чистым (не в залоге, не под арестом и т.д.);

  3. в случае покупки новостройки – обязательно должна быть аккредитация от выбранного банка.

Если же бизнесмен решил приобрести коммерческую недвижимость в ипотеку (что вполне разумно, выгоднее приобрести объект в кредит, чем платить за него аренду), то проблем и юридических рисков меньше. Сложности могут возникнуть, если заемщик не является гражданином РФ и когда организация не является единоличной собственностью заемщика.

Требования банка к объекту коммерческой недвижимости, запрашиваемого в ипотеку:

  • площадь – 150 квадратных метров и более;

  • юридически чистый объект;

  • постройка – капитальная, с бетонными перекрытиями;

  • регион расположения – там же, где и банк.

К примеру, в жилом районе «Гармония», в 9 км от города Ставрополь, предприниматель может приобрести объекты коммерческого назначения в ипотеку для старта, развития и расширения своей деятельности. Причем выбрать банк и подать заявку на ипотеку можно сразу в отделе продаж Строительной группы «Третий Рим», что существенно экономит время. Быстрорастущий район на юге, привлекающий не только ставропольчан, но и жителей других регионов России, является благодатной средой для бизнеса.

Какие документы нужны ИП для ипотеки

При необходимости ипотеки для ИП кредитными экспертами в первую очередь анализируются следующие документы:

  • свидетельства, подтверждающие личность и репутацию заемщика;
  • справки о финансовой ситуации;
  • бумаги на недвижимость, для приобретения которой берется кредит.

Выделяют три этапа проверки заявителя. Первый этап – решение на основании данных о заемщике. Второй этап – расчет возможной суммы кредита. Третий этап – оценка объекта недвижимости.

Основные документы на ипотеку для ИП не отличаются от документов для физических лиц: паспорт, ИНН, СНИЛС. Специальные документы – это свидетельство о постановке на учет и выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП), полученная максимум 10 дней назад. «Старую» выписку могут не принять к рассмотрению.

Банк проверяет кредитную историю заемщика-предпринимателя, учитывая и личные займы, и ссуды по бизнесу. Отдельно анализируются долги ИП (по судам, штрафам, налогам и сборам). Для подтверждения отсутствия последних заказывается справка в Налоговой службе. Учитываются задолженности по зарплате работникам, алиментам на детей и другим обязательствам перед третьими лицами.

Финансовое состояние малого бизнеса подтверждается декларацией по форме 3-НДФЛ с отметкой ФНС. Декларация и бухгалтерские отчеты запрашиваются за последние один или два года, в отдельных случаях – за период от трех до пяти лет. Деятельность бизнеса в запрошенные сроки должна быть безубыточной каждый месяц периода. Если убыточным является даже один месяц, это уже может стать поводом для отказа в кредите на недвижимость.

Плюсом будет так называемая заработная плата индивидуального предпринимателя. Чаще всего она представляет собой фиксированную сумму на текущие расходы, отправленную на карту с расчетного счета ИП. Для подтверждения данного факта можно подготовить выписку по личной карте.

Лояльность кредитора увеличивается в разы, если собственная карта и расчетный счет предпринимателя находятся в том же банке, где предполагается брать ссуду.

Как повысить шансы на одобрение

Рукопожатие на встрече

Предпринимателю, планирующему получить положительный ответ на ипотечный запрос, могут пригодиться следующие подсказки:

Трудоустройство в собственной компании

Возможно, если применяется ОСНО. При УСН или ЕНВД такой возможности нет. Некоторые банки готовы кредитовать ИП на тех же условиях, что и работников по найму.

Своя бухгалтерия

Наличие внутренней бухгалтерии при упрощенной системе налогообложения тоже повышает ваши шансы на успех.

Не афишировать ИП

Если у вас есть стабильная работа по найму с достаточным доходом, можно не афишировать ИП, а подать заявку в банк на общих основаниях как физическое лицо.

Заемщик по ипотеке

При наличии супруга, на которого не оформлено ИП, можно сделать его заемщиком по ипотеке.

Взять ипотеку на жилье, а использовать для бизнеса?

Теоретически такое возможно при условии, что закладывается другая недвижимость, которая уже является собственностью ИП. Этот вариант стоит иметь в виду — ипотечные ставки намного выгоднее, чем кредиты на развитие бизнеса.

Отвечает старший юрисконсульт компании «Мой семейный юрист» Дарья Кашлева:

Особых требований к заемщикам-индивидуальным предпринимателям в законодательстве Российской Федераций не предусмотрено. Однако на практике дела обстоят иначе. Во-первых, рекомендуется обращаться в те банки, которые специализируются на выдаче ипотечных кредитов ИП, при этом такое обращение должно быть подано спустя год (не ранее) с начала предпринимательской деятельности. Такие условия поставлены для того чтобы банк смог получить от ИП отчеты о хозяйственной деятельности, которые могут служить доказательствами платежеспособности.

У каждого банка свои порядки, поэтому требования, предъявляемые к индивидуальным предпринимателям при выдаче ипотеки, зависят от конкретной кредитной организации. В целом же, ипотечный кредит охотнее будет выдан тем лицам, у которых:

• стабильный постоянный доход;

• положительная кредитная история;

• чистые («прозрачные») доходы.

Все вышеуказанные требования необходимы банку для того, чтобы определить платежеспособность ИП, увидеть его возможности для погашения взятого ипотечного кредита, а также выяснить информацию по поводу погашенных (в какой срок и без просрочек ли) или непогашенных кредитов.

Отвечает маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева:

Главной особенностью и отличием процедуры выдачи ипотечного кредита индивидуальному предпринимателю является то, что для других категорий населения подтверждением платежеспособности является представление справки о зарплате. Однако ИП не может представить такой документ, поскольку у него нет зарплаты, но есть доход от предпринимательской деятельности. В такой ситуации единственным способом является предоставление налоговой декларации, заверенной в налоговой инспекции.

Следующим этапом является процесс рассмотрения заявки. Здесь важным моментом будет анализ предоставленной налоговой декларации кредитными экспертами. В этой ситуации важна и доходность предпринимательской деятельности, причем многое зависит даже не от того, сколько налогов было уплачено в отчетном периоде, а от того, какую систему налогообложения применяет индивидуальный предприниматель. Более всего приветствуется использование общего режима налогообложения или же упрощенного, где показывается разница доходов и расходов. Дело в том, что, по мнению аналитиков, именно эти два способа налогообложения дают понять, прибылен ли бизнес.

Что касается банков, то многие имеют специальные программы с определенными условиями кредитования ИП. Однако предложения нельзя назвать льготными: обычно бизнесменов ждут повышенные требования и более высокие ставки. Вероятность одобрения кредита будет выше, а условия оптимальны, если индивидуальный предприниматель обратится за ипотечным кредитом банк, в котором у него открыт текущий счет.

Налоговая декларация ИП для ипотеки

Налоговая декларация при ипотеке для ИП – важнейший документ для анализа. Содержание декларации зависит налогового режима ИП.

Основные виды деклараций:

  • для общей системы налогообложения (форма 4-НДФЛ, декларация по НДС);
  • по единому налогу на вмененный доход;
  • для упрощенной системы налогообложения (форма 3-НДФЛ);
  • по единому сельскохозяйственному налогу.

Банки обычно требуют налоговую отчетность за один или два налоговых периода.

Может ли ИП взять ипотеку как физическое лицо

ИП работает без образования юрлица. Поэтому предприниматель может приобрести имущество только как физическое лицо. ИП доступны два вида ипотеки:

Для личных нужд — это обычная ипотека. Чтобы убедиться в платежеспособности заемщика, банк проверяет доходы от предпринимательства. У ИП могут попросить целый пакет документов. Если заемщик дополнительно работает по найму, то проверят и эти доходы.
Для ведения бизнеса (торговая площадь, склад, гостиница) — это коммерческая или бизнес-ипотека. И в этом случае недвижимость будут оформлять на физическое лицо, в ипотечном договоре укажут, что заемщик — ИП.

Какие документы понадобятся для обычной ипотеки для ИП

Если речь идет про стандартную ипотеку для ИП, а не ипотеку «По двум документам» или коммерческую ипотеку, то вам нужно собрать такой пакет документов:

  • паспорт;
  • свидетельство о регистрации ИП (или выписку из ЕГРИП);
  • документы, подтверждающие доход — декларации за прошедший период, отчет о доходах и расходах, выписки со счетов;
  • если ИП заключает с супругом брачный договор, его тоже стоит предоставить.

Еще нужно заполнить заявление на выдачу ипотеки. Форма у каждого банка своя, ну найти шаблон на сайте банка или запросить у менеджера кредитного учреждения.

Дополнительно, по запросу менеджера, могут потребоваться:

  • лицензии и сертификаты на ведение деятельности, если такие нужны в вашей отрасли;
  • выписки с других счетов, в том числе валютных;
  • документы, подтверждающие наличие коммерческого имущества в собственности — например, если у вас магазин, вы можете показать выписку из ЕГРН на помещение.

Банк может попросить подробнее рассказать о бизнесе, например, заполнить анкету с экономическим обоснованием деятельности. В ней нужно рассказать о вашей сфере деятельности, количестве сотрудников, количестве постоянных клиентов и прогнозах по росту прибыли.

Условия ипотеки для предпринимателей в 2020 году

Условия ипотеки для ИП жёстче, чем по предложениям банков для физических лиц.  На минимальный процент предпринимателю рассчитывать не стоит, так как практически все банки повышают процентную ставку на кредиты предпринимателей на 0,2 – 1 процентных пункта.

ИП может рассчитывать на следующие условия:

  • процентная ставка — 9 – 11 %;

  • период кредитования — 15 – 25 лет;

  • первоначальный взнос — 15 – 25 %.

Сумма, на которую можно оформить ипотеку, прямо пропорциональна доходности бизнеса. Если предприниматель работает много лет, стабильно развивается, имеет хорошую историю и легко подтверждает все свои высокие обороты, то вполне может рассчитывать на сумму в 30 – 50 млн рублей. 

Каким предпринимателям одобрят заявку

В числе ключевых требований:

  • деятельность не менее 6 месяцев (при наличии в кредитной организации вклада, счетов, кредитных карт, в противном случае – от 1 года)
  • возраст от 25 лет (несмотря на минимальную планку в 18 – 20 лет, молодым предпринимателям ипотечный займ одобряют неохотно)
  • положительная кредитная история (в ситуации с ИП является очень весомым фактором)
  • стабильная прибыль (сезонному бизнесу доверия меньше)
  • наличие печати – ипотека ИП без печати одобряется исключительно редко

Больше шансов у предпринимателей на ОСНО. Упрощенной системе налогообложения финансовые организации доверяют меньше. Особенно, если налог платится по системе «доход» – в данном случае фактически невозможно отследить реальную прибыль и определить фактический ежемесячный заработок. Следовательно, невозможно рассчитать предельный размер ежемесячных платежей (согласно общепринятой формуле они не должны превышать 30% месячного бюджета).

Бывает ли ипотека для ИП без первоначального взноса

Первоначальный взнос по ипотеке — личные сбережения, которые покупатель со своей стороны вносит при оформлении договора купли-продажи. Это страховка банка на случай выставления квартиры на торги. Если такая необходимость появится, например, при банкротстве заемщика, банк потеряет минимум 10-15% от начальной стоимости жилья. Поэтому предложения об ипотеке без первоначального взноса встречаются редко.

Если у ИП нет сбережений, то первым взносом на жилье может стать материнский капитал или региональная субсидия. Если речь о коммерческой ипотеке, то придется искать деньги или рассчитывать на небольшие кредиты. 

На что ориентироваться при выборе банка ИП для ипотеки

Чтобы оформить кредит на недвижимость, необходимо основательно подготовиться. Для начала важно выбрать банк. Ипотека для ИП предполагает кредитные программы на разные объекты недвижимости. Поэтому имеет смысл ориентироваться на свои нужды и искать финансовую организацию, которая выдаст ссуду на покупку именно интересующего жилья. Например, Сбербанк кредитует на покупку жилой недвижимости, земельного участка, а также на строительство дома. Часть финансовых организаций не работают с малым бизнесом.

После выбора банка выясняются все условия получения ипотеки для ИП. Ипотечные договоры с разными кредитующими компаниями могут различаться:

  • пакетом документов, отчетностью и комментариями к ней;
  • величиной начального взноса, требованием к дополнительному залогу.

После анализа нескольких кредитных учреждений и их программ желательно рассмотреть первым банк, с которым предприниматель уже работал.

Ипотека для ИП выдается с определенными условиями.

  • Кредит на недвижимость не всегда одобряют именно индивидуальным предпринимателям, поскольку это предполагает для банка определенные риски. Поэтому для его получения выдвигается много требований. Так кредитные организации стараются нивелировать риски и обезопасить себя. С работниками по найму в этом смысле ситуация проще – банки доверяют им больше, соответственно, и кредит получить легче.
  • Специальные кредитные программы для малого бизнеса предлагаются во многих финансовых компаниях. Однако если кредит на недвижимость выдается всем категориям физических лиц (неважно, предприниматель это или наемный работник), то ставку для ИП банки повышают на 1 – 3 пункта.
  • Кредиты для частных предпринимателей на жилую недвижимость интересны не всем банкам. Некоторые предпочитают выдавать только ипотеку на коммерческую недвижимость для ИП. Такой вид площадей приносит прибыль заемщику и обеспечивает его платежеспособность. Для кредитора это важно, потому что его привлекают стабильные выплаты.
  • Дополнительный залог для ипотеки ИП банки требуют часто. Им может быть автомобиль, квартира или коммерческая недвижимость, оборудование и прочее. Отсрочка выплаты и другие лояльные условия в течение первых месяцев после получения кредита могут быть предоставлены индивидуальному предпринимателю для того, чтобы он смог повысить свои доходы за это время. Предполагается, что данная мера лояльности поспособствует тому, что в дальнейшем выплата кредита будет проходить в регулярном режиме.
Источники

  • https://www.papabankir.ru/ipoteka/ipoteka-dlya-ip/
  • https://www.domofond.ru/statya/kakovy_osobennosti_ipoteki_dlya_ip/5580
  • https://avaho.ru/articles/ipoteka/kak-individualnomu-predprinimatelyu-vzyat-ipoteku.html
  • https://assistentus.ru/vedenie-biznesa/pochemu-ip-ne-dayut-ipoteku/
  • https://TretyRim.ru/o-kompanii/poleznoe/ipoteka-dlya-ip/
  • https://financer.com/ru/kredit/ipoteka-dlya-ip/
  • https://ipotekalive.ru/articles/osnovy_ipoteki/ipoteka-dlja-ip-instruktsija-po-polucheniju/
  • https://SPbHomes.ru/science/usloviya-polucheniya-ipoteki-dlya-ip/
  • https://www.Restate.ru/material/guide-dayut-li-ipoteku-ip-i-na-kakih-usloviyah-174195.html
  • https://Podelu.ru/article/ipoteka-dlya-ip/
[свернуть]
Решите Вашу проблему!


×
Adblock
detector