Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке

Любая семья рано или поздно сталкивается с необходимостью приобретения собственного жилья. Но покупка недвижимости влечет за собой большие материальные затраты. А приобретение квартиры в новостройке влечет за собой немалые риски, поскольку невозможно сразу оформить свидетельство о собственности на дом, который еще не сдан. К этому вопросу следует подходить с особым вниманием и осторожностью, проверяя каждую деталь. То же самое будет относиться и к составлению договора переуступки прав собственности на квартиру в строящемся доме.

Какие договоры могут быть на жилье в новостройках?

Приобретая жилье в доме, который еще строится, будет заключаться соответствующий договор. Существует вариантов таких соглашений несколько. Зависеть конкретный будет от того, на какой стадии строительства находится объект в данный момент времени. Таким образом, договоры могут иметь следующий вид:

Соглашение о долевом участии

Заключается договор непосредственно с самим застройщиком и может быть оформлен на любой из стадий строительства. Но до того момента, пока дом не будет сдан в эксплуатацию.

Договор переуступки прав собственности на квартиру

Также вариант такого соглашения подходит для любой из стадий строительства объекта: от начала закладки фундамента и до момента сдачи в эксплуатацию. Но заключаться такой договор может не с самим застройщиком, а с тем лицом, которое приобрело недвижимый объект у застройщика по договору долевого участия.

Также можно заключать соглашение и с тем, кто такой же договор оформил с другим лицом. Это означает, что такие соглашения могут быть оформлены бесконечное количество раз. Но строго до того момента, пока объект не будет принят госкомиссией и не станет пригодным к эксплуатации. После же этого оформлять переуступку больше не представится возможным.

Соглашение на предварительную продажу

Такой вид документа оформляется после того, когда дом сдается, но еще нет бумаг о собственности на квартиру. Такой период времени, как правило, не должен длиться долго. Но в случае с новостройками затянуться вся процедура может и на год. В отдельных случаях граждане вступают в собственность лишь посредством судебных разбирательств.

Договор о купле продаже

Этот документ стандартный и оформляется, если у квартиры уже есть хозяин, имеющий свидетельство о собственности.

Договор переуступки и основные его особенности

Переуступка прав собственности на квартиру может быть оформлена в тот момент, когда дом еще находится на этапе строительства и в эксплуатацию не сдан.

На практике такие соглашения появились в связи с тем, что многие граждане попросту вкладывают деньги в будущий дом, пока он находится еще на этапе котлована. То есть строительство только начинается. А в последующем, когда уже будет близиться этап завершения стройки и цена на квадратные метры значительно возрастет, происходит перепродажа. В этом случае и заключаются соглашения по переуступке.

Суть договора

Иначе соглашение на переуступку имеют еще цессией. Заключается такой документ на основе уже существующего с непосредственным застройщиком жилья. Это означает, что будет иметь место первый покупатель, который заключал с застройщиком ДДУ, и, скорее всего, это было сделано еще на самом начальном этапе строительства. Данная сделка и была зарегистрирована в Росреестре.

Уже на основе первого документа и будут заключаться последующие цессии. Но суть здесь одна: попросту происходит смена владельца в соглашении о долевом участии. И существовать таких переходов прав может довольно много. Отсюда очень важно проверять всю документацию, которая имелась на жилье в самом начале.

Какие документы нужны?

Должны присутствовать все документы, а именно:

• ДДУ. Данный документ является первоначальным, и его должен иметь при себе последний приобретатель квартиры в новостройке. Не стоит забывать о том, что он должен пройти процедуру регистрации в Росреестре, в противном случае он просто будет считаться недействительным 
• Все соглашения по переуступке, которые были оформлены после ДДУ. Таким образом можно будет отследить всех покупателей данного жилья 
• Бумаги, подтверждающие оплату недвижимого объекта. Абсолютно все чеки и квитанции должны быть переданы покупателю. Иногда недвижимость не оплачивается сразу в полном объеме, а с застройщиком существуют договоренности о рассрочке. И при наличии задолженностей они будут переданы приобретателю. Здесь важно уточнить такой нюанс, как отсутствие просроченной задолженности. Если таковая имеется, то лучше проконсультироваться непосредственно с самим застройщиком. Поскольку при наличии значительной просрочки по платежам квартира может быть отсужена за долги.
• Необходимо получить разрешение самого застройщика на проведение переуступки. С юридической точки зрения это не является обязательным условием, но лучше, если согласие будет получено. Связано это с возможными долгами первого покупателя. Здесь необходимо будет оговорить момент их погашения: либо они будут переведены на нового приобретателя, либо прежний хозяин их погашает до оформления переуступки 
• Акт о приеме передаче всей документации, который подписывается сторонами 
• Если продавец состоит в браке, то требуется его нотариально заверенное согласие на продажу собственности. Поскольку в данном случае имущество будет считаться совместной собственностью, а значит, принятие решения о его реализации должно исходить от обоих супругов.

Присутствие всех перечисленных бумаг является обязательным, таким образом покупатель сможет обезопасить себя и сделка не будет признана недействительной. Кроме этого, обязательным будет прохождения договора цессии через процедуру регистрации в инстанции. В противном случае отстаивать свои права будет гораздо сложнее.

Не всегда квартира приобретается у первого покупателя, и определить, сколько человек купило квартиру, бывает затруднительно. Только наличие официальных документов будет единственным выходом в спорных ситуациях.

Риски при договоре переуступки

К одному из главных рисков по переуступке относится признание данного документа недействительным. Поэтому очень важно указывать реальную сумму, заплаченную за квартиру, в противном случае доказать что-либо и возвратить свои деньги вряд ли получится. Занижают цену часто, когда договоры оформляются между родственниками, и делается это с той целью, чтобы меньше уплачивать налоги в казну за проданную недвижимость.

Кроме этого, к рискам будет относиться и возможность попасть в ситуацию двойной продажи одного объекта. И чтобы этого избежать, необходимо договор переуступки оформлять лишь на основе ДДУ с обязательной регистрацией. В таком случае всегда будет вестись учет и покупатель будет своего рода застрахован.

Достаточно много покупок недвижимости происходит именно через переуступку прав. Прием нередки случаи приобретения такого жилья по ипотеке, и банки такие сделки одобряют. Но здесь, помимо самого покупателя, важно также проверить и застройщика. Поскольку дом может быть достроен, но комиссия по тем или иным причинам не будет принимать его в эксплуатацию. В таком случае человек может оказаться весьма в неприятной ситуации.

Продавцы должны иметь ввиду тот факт, что после продажи в их обязанность будет входить обязательная уплата налога на прибыль. Когда же суммы покупки и последующей продажи будут одинаковыми, то сумма налога приравняется к нулю. Но при этом налоговая декларация по форме 3-НДФЛ все равно должна быть направлена в ФНС. В противном случае продавца могут оштрафовать.

Очень важно внимательно подходить к вопросу приобретения квадратных метров в еще строящемся доме. Особенно если речь идет о покупке не у самого застройщика, а по договору цессии. Ведь можно попасть в такую ситуацию, когда обнаружится, что у купленной квартиры уже есть владельцы.