IT-Консультант Бесплатные консультации Что относится к неотделимым улучшениям арендованного имущества? Таким термином обозначаются все работы по модернизации и дооборудованию объекта недвижимости, достройке, монтажу лифтового и другого оборудования. Такое техническое дооснащение объекта разделяется на отделимое и неотъемлемое. В первом случае выполненные изменения можно легко демонтировать без утери целостности объекта. Неотделимое изменение – это работы по модернизации, дооборудовании, достройке, монтажу нового оборудования.
Неотделимыми улучшениями, согласно ст. 623 ч. 2 действующего законодательства на 2017 год, являются те изменения, которые полностью отвечают следующим критериям:
- не подлежат изъятию, так как они могут повредить целостность объекта, принадлежащего арендодателю;
- все изменения были выполнены за счет арендатора;
- все изменения были выполнены при условии предварительно заключенного соглашения, зафиксированы документально.
Что такое неотделимые нарушения?
В отличие от обычного или капитального ремонта, усовершенствования требуются для поддержки имущества в рабочем состоянии, улучшения его эксплуатационных свойств. Это повышает ценность имущества. Все проводимые улучшения разделяются на отделимые и неотделимые, обладающие существенными различиями:
- Отделимые. Их можно без особых проблем снять, при этом никакой порчи или нарушения целостности не произойдет. Подобные улучшения включают в себя установку кондиционеров, холодильного оборудования, систем видеонаблюдения и другие подобные работы.
- Неотделимые. В таком случае изменения нельзя отъять от имущества без его порчи нельзя. Это установка лифтового оборудования, систем вентиляции, модернизация здания, реконструкция, дооборудование и другие работы.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть компенсирована арендодателем в таких случаях:
- если это указано в договоре аренды;
- если ссудодатель заранее дал свое согласие на осуществление таких улучшений, но не оговорил, за чей именно счет они будут производиться.
В остальных случаях стоимость не компенсируется, в некоторых ситуациях арендатор должен привести объект в прежнее состояние, при этом осуществляется это за его счет.
Если планируются подобные работы, необходимо предварительно согласовать их с арендодателем, желательно оформить это в письменной форме. Если согласие получено, то в приложении к договору аренды следует предоставить такие условия:
- описание улучшений с полной сметой работ и материалов, используемого оборудования;
- данные, за чей именно счет производятся работы;
- стоимость произведенных улучшений, срок полезного использования нового имущества;
- порядок компенсации затрат.
При окончании срока действия договора аренды и при условии возмещения затрат на их выполнение, из общей суммы средств вычитается амортизация для всех неотделимых улучшений арендованного имущества. Таки условия и необходимо прописать заранее, оформить в письменной форме, что позволяет в дальнейшем избежать множества неприятных ситуаций и проблем.
Специального учета для улучшений нет, это больше оценочный критерий, который включает в себя ряд принятых работ – достройка, капитальный ремонт и реконструкция, переустройство и много другое. При этом после окончания срока аренды из стоимости изменений вычитается амортизация всех неотделимых улучшений для арендованного имущества.
К неотделимым улучшениям, согласно принятым критериям, можно отнести:
| Вид улучшений | Порядок и особенности выполнения работ |
|---|---|
| Достройка | Это действия, при которых к основной части здания присоединяются новые части и пристройки. При этом все дополнения являются неотъемлемой частью общей конструкции, имеют общие инженерные сети, входы. |
| Реконструкционные работы | Позволяет восстановить сооружение. |
| Работы по модернизации | Это полное обновление объектов, подлежащих амортизации. |
| Переустройство | Изменения, перенос инженерных сетей. |
| Капитальные работы | Выполнение полномасштабного ремонта, который может сопровождаться перепланировкой, монтажом отопительного оборудования, лифтов, систем вентиляции. |
| Установка охранных, пожарных систем, видеонаблюдения | Необходимо для обеспечения требуемых условий по безопасности. |
| Санитарно-эпидемиологические работы | Это комплекс действий, связанный с обработкой помещений для ведения определенного рода деятельности (продуктовые магазины, склады, салоны, медицинские учреждения). |
Что такое дооборудование?
Могут ли такие работы выступать примером неотделимого улучшения? Да, подобные работы можно считать неотделимым улучшением, если было произведено присоединение к объекту недвижимости дополнительных элементов. Кроме того, неотделимым имуществом будет считаться тот объект, для которого был выполнен ряд следующих работ:
- установлены отсутствующие ранее системы отопления;
- выполнен монтаж специальных сантехнических средств, необходимых для использования инвалидами и другими лицами с ограниченной способностью к передвижению;
- при установке лифтового оборудования, подъемников для грузов, товаров, стройматериалов;
- выполнены подготовительные мероприятия для ввода и подключения инженерных систем, включая водопровод, канализацию и прочие;
- проведены работы по строительству бассейнов.
Случаются ситуации, при которых арендатор не согласен оставить улучшения, в этом случае он обязан самостоятельно демонтировать их без повреждения основного объекта. Если изменения останутся в собственности арендодателя, то он должен компенсировать стоимость улучшения. При из общей цены должна быть вычтена амортизационная стоимость.
При досрочном расторжении договора арендодатель имеет право требовать восстановления первоначального вида недвижимости или компенсации, размер которой будет достаточным для устранения последствий изменений.
При согласовании всех изменений по неотделимым улучшениям необходимо соблюдать перечень таких действий:
- предварительная подготовка;
- проведение оценки переоборудования;
- реализация проекта.
Комплекс работ по проведению улучшений необходимо зафиксировать в письменном виде и правильной форме, чтобы документ имел силу. Если не оформить все в установленной форме, то в дальнейшем можно проведенные изменения уже не доказать. Такие документы не будут иметь силы в суде.