Консультант по имущественным вопросам Бесплатные юридические консультации по имуществу Существуют различные законные схемы реализации жилого имущества. Однако не все они точно устанавливают, может ли собственник продать квартиру без согласия прописанных в ней людей. Данный аспект регулируется определенными правовыми нормами и требует детального рассмотрения. Без решения этого вопроса могут возникнуть проблемы с приобретением новой собственности.
Что говорит закон?
Чтобы разобраться, может ли собственник продать квартиру без согласия прописанных людей, необходимо обратиться к Гражданскому, Семейному и ряду других кодексов. Первый определяет за владельцем жилого имущества право распоряжаться им по своему усмотрению. Это означает, что собственники могут продавать, сдавать в аренду, дарить и выполнять иные действия в отношении недвижимости, не противоречащие закону. Человек, который прописан в квартире, не должен давать согласие на проведение указанных операций.
Второй нюанс, на который следует обращать внимание в случаях, когда человек намеревается продать квартиру, — разница между постоянной и временной регистрацией. Первая закрепляет за людьми право на проживание в конкретном помещении. Причем в данном случае закон не определяет период, в течение которого человек может использовать недвижимость.
Постановка на временный учет — это необязательная процедура. К ней прибегают, когда человек находится на территории другого региона более трех месяцев. После постановки на временный учет гражданин приобретает право пользования жильем на протяжении определенного срока.
Принудительная выписка
Законом определено следующее: каждый гражданин, владеющий объектом жилой недвижимости, имеет право принудительно выписать людей, которые не являются собственниками квартиры. Однако из этого правила есть несколько исключений.
Продать квартиру с прописанным человеком на законных основаниях можно при условии, если постоянную регистрацию в ней имеют следующие категории граждан.
- Бывшие супруги и ближайшие родственники последних. Выписать указанных лиц можно при условии, если квартира уже находилась в собственности мужа/жены до момента заключения брака. Чтобы снять с учета второго супруга, собственнику достаточно написать соответствующее заявление.
- Лица, достигшие на момент приватизации квартиры 18-летнего возраста. Данный случай также распространяется на ситуации, связанные с разводом супругов.
- Лица, которые на момент продажи долгое время не проживали в квартире. В данном случае необходимо доказать факт того, что указанные граждане не оплачивали услуги ЖКХ и налоги.
- Опекуны, лишившиеся прав на ребенка. Это касается одного из родителей. В случае если законный опекун по суду был лишен прав, то собственник вправе без согласия его выписать.
Существуют и другие способы принудительной выписки граждан. Суд может обязать соответствующий госорган снять с постоянного учета граждан, которые:
- привели объект недвижимости в непригодное для проживания состояние;
- используют имущество не по целевому назначению (например, открыли магазин);
- регулярно нарушают законные права других граждан.
Ограничения
Принудительно снять с регистрационного учета нельзя при наличии следующих обстоятельств.
Наличие доли в квартире. Если недвижимость принадлежит нескольким собственникам, то для ее продажи необходимо получить согласие у всех.- Обременения. Лица, оставляющие в наследство квартиру, могут указать в завещании, что конкретного гражданина нельзя выписать из помещения. Данное обременение действует на протяжении трех лет. При этом умерший собственник вправе указать в завещании более длительный временной промежуток.
- Пожизненное право проживания. Если человек не намеревается приватизировать жилое имущество, но при этом прописан в квартире, он не теряет за собой права пользоваться данным объектом.
- Договор ренты или участия в жилищном кооперативе. Человек, подписавший любой из этих документов, не может быть выписан.
Принудительное снятие с учета невозможно, если супруги заключили брачный договор и зафиксировали в нем право за собой на пожизненное либо временное проживание.
Также нельзя снять с регистрационного учета лиц, признанных недееспособными, и несовершеннолетних. Разрешить данную проблему можно следующим образом:
- прописать несовершеннолетнего в квартире, принадлежащей одному из родителей;
- переселить ребенка или недееспособного в жилое помещение, габариты и другие характеристики которого не уступают продаваемому (то есть не ухудшаются жилищные условия).
Риски
Регистрация продажи объекта недвижимости проходит по единому сценарию. В случае если реализуется квартира с прописанными в ней гражданами, потребуется собрать дополнительные документы, список которых может меняться в зависимости от приведенных выше обстоятельств:
- документ о выплате пая (кооперативное жилье);
- документ о приватизации;
- брачный договор и иное.
Продажа недвижимости с зарегистрированными в ней людьми возможна. Покупатели защищены законом, и поэтому они могут после перехода прав на имущество принудительно выписать граждан, за исключением случаев, когда в приобретаемом объекте проживают несовершеннолетние.
