Каковы риски при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Перед покупкой недвижимого объекта необходимо тщательно проверить техническую документацию. Обычно этим занимаются риелторы или юристы, сопровождающие сделку. Однако нередко случается, что человек покупает квартиру на вторичном рынке, которая по факту выглядит не так, как должно быть по документам. Покупка квартиры в многоэтажке с неузаконенной перепланировкой может грозить новому владельцу большими неприятностями. Что же делать, если в результате обмана со стороны продавца вы стали обладателем такого объекта?

Особенности перепланировки

Многие жильцы стараются улучшить свою квартиру. Поскольку большинство недвижимых объектов строятся по типовым проектам, неудивительно, что перестройка является одним из самых распространённых видов улучшения помещения.

Не стоит путать перепланировку с ремонтом, пусть и капитальным. В процессе ремонта не происходит практически никаких изменений, а его результаты никак не отображаются на плане помещения. Однако иногда замены окон и сантехники недостаточно и владелец жилплощади хочет перепланировать её.

После того как проект изменений получен, его согласуют с санитарно-эпидемиологической комиссией, пожарной службой и передают в жилищный комитет. Только после получения разрешения от комитета можно приступать к работам.

Согласования требуют следующие изменения:

• перенос оконных и дверных проёмов;
• перенос сантехнического, отопительного и газового оборудования;
• снос ненесущих стен;
• объединение комнат;
• организация автономного отопления.

На некоторые работы разрешение не выдаётся. Это те изменения, которые могут повлечь за собой нарушение целостности здания, нанести вред соседям и повлиять на безопасность проживания. Запрещено:

• сносить несущие стены;
• организовывать ещё один санузел в квартире;
• переносить санузел или кухню на то место, где снизу у жильцов жилая комната;
• объединять жилую комнату с кухней, если там установлено газовое оборудование;
• выносить на балкон или лоджию систему отопления;
• организовывать тёплый пол за счёт системы централизованного обогрева.

Покупка жилья с неузаконенной перепланировкой

При покупке квартиры необходимо тщательно проверить документацию на недвижимый объект. Кроме правоустанавливающих документов на имущество, необходимо сверить технический план на выявление незаконных перепланировок.

Не рекомендуется делать это самостоятельно, ведь мелких изменений, например переноса дверного проёма на несколько сантиметров в сторону или его расширения, можно просто не заметить и не понять, что в квартире производилась перепланировка. Проверку бумаг лучше доверить опытным риелторам или юристам.

В некоторых случаях сами продавцы не скрывают того, что они переделывали свою жилплощадь, но не стали узаконивать процедуру. Обычно такие квартиры идут по сниженной цене, и покупатель может согласиться на подобные условия, посчитав их крайне выгодными.

Однако следует быть предельно аккуратными при покупке подобной недвижимости. Поинтересуйтесь у продавца, почему он решил продавать своё имущество именно сейчас и как давно была произведена перестройка. Если эти два события совпадают во времени, то вполне возможно, что хозяин квартиры просто не хочет нести ответственность за изменения, которые невозможно узаконить. Если у квартиры появится новый собственник, то проблема согласования нового техплана будет уже заботой нового хозяина.

В ипотеку

Банки крайне отрицательно относятся к приобретению квартир с неузаконенной перепланировкой. При покупке жилья в ипотеку оно становится залогом и гарантом регулярных ипотечных платежей. Если покупатель не сможет регулярно выплачивать, то банк будет вправе реализовать эту квартиру другому заинтересованному лицу. Но, если в помещении имеются незаконные изменения, сделать это будет проблематично.

Обычно в штате банковских учреждений, которые имеют ипотечные программы, работают юристы, проверяющие чистоту сделки, в том числе и соответствие документации объекту. Если будут найдены несоответствия, банк просто не одобрит ипотеку.

Процедура узаконивания

Когда сделка купли-продажи совершилась и новый человек получил свидетельство о собственности на квартиру, предыдущий владелец не несёт никакой ответственности за сделанные им изменения. Последствия узаконивания новой планировки ложатся полностью на плечи нового владельца.

При ответе на вопрос, что делать, если купил квартиру с незаконной перестройкой или перепланировкой, вариант один. Узаконить её!

1. Обследование помещения пожарным инспектором, специалистом из санитарной службы и инженером архитектурного бюро. Специалисты проверяют, какие изменения производились. Очень важно, чтобы они никак не повлияли на безопасность конфигурации дома и удобство соседей. Если обнаружится, что были выполнены работы из запрещённого списка, то разрешение получить невозможно. Специалисты не выдадут разрешение, если в результате осмотра будут выявлены трещины в стенах или незаконное использование общедомовых ресурсов.
2. После того как экспертное заключение о безопасности перестройки получено, новый владелец направляет иск в суд. Узаконить изменения задним числом можно, подав иск в суд. Обычно суд выносит положительный вердикт, если экспертная оценка одобрила перестройку.
3. Вместе с судебным постановлением и экспертным заключением новому хозяину нужно обратиться в бюро технической инвентаризации. Эта организация занимается изготовлением технической документации на недвижимые объекты. После получения нового техплана перепланировка считается узаконенной.

Многим гражданам подобные действия кажутся слишком хлопотными, учитывая, что за судебное разбирательство нужно вносить государственную пошлину, ещё и оплачивать немалый штраф за незаконную перепланировку. Может, просто оставить всё как есть?

Не всегда работы по изменению планировки остаются незамеченными, особенно если они проведены с нарушениями строительных норм. Соседи могут обнаружить трещины в стене, заметить, что увеличилась слышимость, появились сквозняки там, где их никогда не было, или ухудшилась вентиляция. Ответственные граждане, которые беспокоятся о своей безопасности и безопасности дома, могут направить заявление в управляющую компанию для проведения проверки. Если проверка обнаружит изменения в планировке, владельца недвижимости принудят узаконивать её в судебном порядке.

Риски для покупателя

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой сопряжена с большими рисками. Предыдущий владелец не несёт никакой ответственности за проведённые работы, даже если они повлияли на целостность дома. Все заботы по получению новой техдокументации ложатся на плечи нового хозяина.

За проведение несогласованных работ предусмотрен штраф. Его тоже будет платить новый владелец жилплощади. В таблице приведена информация по штрафам за несанкционированные изменения.

Что делать, если эксперты и суд вынесли решение о невозможности признать изменения законными? Это грозит печальными последствиями, ведь человеку, владеющему квартирой, придётся возвращать всё в первоначальный вид. Иногда такие работы могут сравняться с ценой самого недвижимого объекта.

Продавец не несёт никакой ответственности за то, что он сделал. Однако обнаружение незаконных изменений после подписания соглашения о купле-продаже может стать причиной для аннуляции сделки в судебном порядке. Также новый хозяин может истребовать через суд компенсацию за необходимость возвращать квартиру в исходный вид.

Покупка квартир с незаконной перепланировкой влечёт за собой большие риски. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, следует приглашать для сопровождения сделки грамотных юристов или риелторов.