Порядок заключения договора об аренде муниципального имущества

В соответствии законодательными предписаниями и ФЗ «О защите конкуренции», взаимоотношения по аренде муниципального имущества могут проводиться двумя способами:

• с обязательным проведением торгов/участием в тендере;
• без торгов и аукционов.

Что такое муниципальное имущество

Муниципальное имущество — движимые и недвижимые активы, что принадлежат Российской Федерации как субъекту хозяйствования или же ее территориальным субъектам (округам, республикам, городам федеративного значения и т. д.). Заключение контракта об аренде муниципального имущества отличается от обычной сделки тем, что одной из сторон взаимоотношений выступают власти местного самоуправления, отстаивающие интересы государства.

К наиболее распространенным муниципальным объектам, интересующих арендатора в 2017 году, относят:

• участки земли;
• квадраты площади в зданиях и сооружениях нежилого предназначения;
• площади в объектах жилого фонда (образовательные, медицинские и коммунальные заведения).

Процесс проведения торгов

Торги на взятие во временное владение государственного имущества проходят в 2 способа: конкурс/аукцион. Кардинальное отличие этих способов в том, что на аукционе основополагающим фактором является стоимость аренды (кто предложит максимально высокую цену, тот и побеждает), а конкурс проходит путем удовлетворения ряда требований комиссии и предложения наиболее выгодных условий для муниципалитета (стоимостной фактор может играть не ключевую роль).

Аренда государственного и муниципального имущества может осуществляться путем прохождения следующего алгоритма действий:

• публикация объявления о назначении конкурса/аукциона на аренду муниципальной собственности (обычно подобные объявления публикуются на портале субъекта РФ/на веб-сайте о размещении торгов);
• разработка конкурсной программы, формирования перечня обязательных требований к конкурсу и пакета документации;
• рассмотрение заявлений, полученных от конкурсантов;
• непосредственное проведение аукциона/торгов;
• заключение договорных взаимоотношений по результатам отбора/аукциона.

По нормам действующего законодательства участвовать в торгах может любое лицо (физическое/юридическое лицо, что не зависит от формы собственности, источника получения прибыли и иных уставных/финансовых моментов.

Несмотря на вышеуказанную норму, есть категория населения, которая не может быть допущена к участию в торгах. Итак, к конкурсному отбору не допускаются лица, которые:

• на момент подачи заявления на участие, несут административную ответственность за нарушение законодательства, касающегося ведения трудовой/предпринимательской деятельности;
• заявитель подал неполный пакет документов или они составлены некорректным способом;
• потенциальный арендатор не перечислил сумму обязательного материального взноса (если такое оговорено условиями конкурса).

Аренда имущества без торгов

Как уже упоминалось выше, существуют случаи, когда передача муниципальной недвижимости проводится без торгов. Договор аренды муниципального имущества заключается без проведения конкурсных мероприятий с такими лицами (в таких ситуациях):

• объединением собственников жилой недвижимости;
• если на открытый конкурс подал заявку всего один потенциальный арендатор;
• если в качестве заявителя выступает образовательное учреждение, что не зависит от степени аккредитации и организационно-правовой формы;
• учреждения медицины частного финансирования.

Кроме того, нормативно – правовыми актами предусмотрено ряд определенных требований к объектам муниципальной собственности, которые предполагают передачу без проведения торгов. Итак, конкурс на право аренды не будет объявлен, если:

• недвижимость передается в аренду на срок 30 календарных дней в течение последующих 6 месяцев;
• сдаваемая площадь составляет 10% от общей площади здания/сооружения и насчитывает менее 20 кв. метров.

Существенные аспекты договора

Как и обычный договор аренды, документация по временной передаче муниципальной собственности, содержит пункты, отражающие основополагающие моменты по сделке:

• информация о времени/месте/формате проведения торгов, сумме материального взноса;
• детальное описание предмета торгов (территориальное расположение, площадь, тип активов, срок/стоимость аренды, правовые аспекты и обязанности сторон взаимоотношений и т. д.);
• основные требования к участникам аукциона и сопроводительной документации;
• первоначальная стоимость аренды (в случае участия в аукционе).

В отличие от обычного договора ренты, стоимость аренды муниципальных активов рассчитывается исключительно по рыночной стоимости.

Если после прохождения конкурса/выигрыша аукциона арендодатель отказывается выполнять условия договора (не передает муниципальное имущество во временное владение третьему лицу), то он обязан не только вернуть задаток участнику, но и осуществить расчет в двойном объеме. В том случае, когда отказывается арендатор от подписания договора, задаток не возвращается. Если в аукционе принимали участие несколько потенциальных арендаторов, то первоначальный материальный взнос возвращается всем, кроме победителя торгов.

Продление договора

Если арендатор участвовал в торгах, но срок действия аренды государственного и муниципального имущества подошел к концу, то возникает вопрос: «Есть ли возможность продлить срок, не выставляя лот на торги?».

В соответствии с нормами ФЗ «О защите конкуренции» арендодатель оставляет за арендатором право на преимущественную возможность заключения нового договора временного владения муниципальной и государственной собственностью. Это правило действует в двух случаях:

• если обе стороны не нарушают условия договора и арендатор согласен подписать новый документ с расчетом рыночной суммы на имущество;
• если сделка была заключена ранее 2010 года и арендодатель не возражает против пользования заявителем арендованными активами.

Новый документ, регламентирующий отношения, заключается на срок 3 года.

На данный момент все имеющиеся лоты отражаются на «Официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о торгах», где можно найти всю информацию относительно организаторов торгов, типа имущества, технических характеристик, начальной цены и иных ключевых моментов.