Имеет ли арендодатель право на удержание имущества арендатора при задолженности?

Большинство отношений по аренде строится не только на договорном аспекте, но и на доверии, поэтому удержание любого типа имущества арендатора не самое распространенное явление, но все же имеет право на существование. Зачастую удержание имущества происходит при крайней необходимости, когда у арендодателя заканчивается терпение относительно невыполнения условий договора арендатором.

Как удерживается имущества арендатора

Удержание вещей — вынужденная мера со стороны кредитора, суть которой в том, что материальные ценности арендатора либо забираются за неуплату (в счет погашения долга), либо же являются дополнительным залогом и будут возвращены после выплаты всей суммы задолженности.

Удержание имущества арендатора разрешено и регламентируется Гражданским кодексом РФ, поэтому проводиться на законных основаниях. Безусловно, удержанные ценности должны соответствовать размеру задолженности и принадлежать должнику.

Уже упоминалось, что удержанные материальные блага могут быть реализованы, если съемщик недвижимости не рассчитается по долгам. Чтобы все прошло на законных основаниях, арендодатель должен учесть два момента:

• Договор об удержании должен быть нотариально заверенным и составленным по обоюдному желанию сторон (если нотариус не заверит документ, а вещи будут удержаны, то такие действия можно квалифицировать как незаконное присвоение);
• Рыночная стоимость удержанного имущества должна полностью соответствовать сумме долга (если в процессе реализации собственности арендатора имущество будет продано по цене, превышающей размер долга, то данный факт можно рассматривать как мошенничество).

Механизм удержания

Итак, механизм удержания имущества заключается в следующем:

• после окончания срока действия договора (обычно договор составляется на 6 месяцев) кредитор присылает должнику официальное уведомление, где указана сумма задолженности, период неуплаты и иные ключевые аспекты, которые были нарушены;
• арендодателем составляется опись имущества/акт удержания, куда вносятся материальные ценности арендатора, покрывающие сумму задолженности (опись составляется в присутствии 2 свидетелей — независимые и незаинтересованные люди и нотариус);
• после составления бланка описи и его нотариального подтверждения данный документ отправляется должнику заказным письмом с указанием даты вручения;
• спустя 3 дня после получения уведомления о вручении арендодатель имеет право изъять описанные материальные блага и перевезти на новое место хранения, если от арендатора не поступит каких-либо встречных действий.

Если никаких ответных действий не последовало, то арендодатель со спокойной душой может реализовать имущество в счет погашения долга.

Есть несколько ситуаций, когда провести процедуру удержания собственности не представляется возможным. К таким примерам относим:

• отношения по аренде заключались в устной форме;
• срок аренды, прописанный в договоре, не истек;
• текст договора запрещает опись имущества должника даже при появлении задолженности;
• акт удержания был составлен с ошибками или противоречит установленному образцу;
• кредитор забыл уведомить должника о составлении акта.

Незаконное удержание и нарушение норм законодательства

Все процессы, связанные с передачей средств за аренду, должны подтверждаться каким-либо платежным документом, ведь существует множество примеров мошенничества как со стороны арендатора, так и арендодателя. Если при осуществлении безналичного расчета по арендной плате можно доказать факт оплаты по договору (чеки, выписка банка и т. д.), то если платежи поступают за наличные, то это многократно повышает все риски. Поэтому при проведении процедуры удержания необходимо четко следовать букве закона.

Если арендодатель изъял имущество, нарушив выше указанные пункты, то речь о незаконном присвоении имущества или самоуправстве, что несет за собой привлечение к ответственности и ряд санкций:

• начисление штрафа в размере от 80 тыс. рублей;
• общественные работы с минимальным сроком 480 часов;
• привлечение к исправительным работам на срок 2-5 лет;
• лишение свободы от 6 месяцев до 5 лет.

Градация наказания зависит от стоимости незаконно присвоенного имущества, а также наличия дополнительных отягчающих обстоятельств (угроз).

Удержанное имущество может быть возвращено должнику в том случае, если он погасит свои обязательства и сможет договориться с кредитором об отсрочки реализации. Возврат имущества осуществляется согласно ранее составленной описи. Если арендатор обнаружит пропажу материальных ценностей (а было оговорено, что кредитор не будет их продавать) или же нарушена их целостность, то он имеет полное право требовать компенсацию, возврат или полную замену испорченных предметов. Данная норма закона очередной раз подтверждает то, что на момент составления описи должны браться во внимания все ключевые факторы и характеристики собственности.

Удержание вещей при отсутствии задолженности

Такая ситуация тоже не является редкостью. Есть несколько ярких примеров, когда удержание вещей арендодателем проводиться на законных основаниях, хотя задолженности по договору нет. К наиболее распространенным ситуациям относим:

• Срок действия договора закончился, пролонгация не предусмотрена/есть отказ от дальнейшей пролонгации, подписан акт передачи имущества, но некоторые ценности остались в квартире. Поскольку право пользования квартирой снова вернулось к собственнику и акт о ее передачи подписан, то все ценности, находящиеся в ней, автоматически становятся собственностью арендодателя и он может распоряжаться ими по своему усмотрению.
• Договор закончился, пролонгации нет и акт по передачи не подписан. В таком случае кредитор не может распоряжаться вещами по своему усмотрению, но может перевести их в иное место для хранения.